彭東旭：中國房地產純屬謊言經濟

　　房地產經濟的“剛性需求”不是“危言聳聽”？

　　達沃斯論壇上，我們再次聽到了中國房地產經濟是剛性需求的詭異經濟論，因此不得不讓人回想此前(2014年4新華網財經專欄刊登文章說“房地產風險致中國經濟崩潰危言聳聽”，到底是“剛性需求”還是“危言聳聽”，擺出一些內在的真實性經濟數據，可以解構世界歷史罕見的21世紀中國“房吃人”現象背后的實質性東西。

　　從總體上看，美國佬的經濟貿易是資源型進口經濟，現在美元升值意味著什么？實際上美國的資源進口就在美元升值中享受到了難以言表的好處。繼次貸危機以來，美國佬再一次在世界重大危機降臨的時刻，為經濟損失打了預防針。 早在2009年就有媒體報道，世界三分之二的國家和地區就已經面臨房產泡沫危機，在所有房地產泡沫國家和地區中，中國排名第一。因此，進入2014年，包括石油、鐵礦石等等世界大宗商品進入狂跌狀態。這也進一步說明世界重大經濟危機已經來臨，中國房地產經濟將在2015年面臨內外雙重重大打擊，何時是中國房地產經濟的崩潰期已經可以準確預測！2015年與2016年將成為中國房地產市場進入的準崩潰期，2017年中國將進入經濟最亂、社會最危險時期。

　　早在2008年，就有人指出，通過二手房交易量和新商品房交易量數據完全可以判斷中國主體地位的購房群體是屬于囤積性購房群體。最明顯的是溫州購房團在全國各地耀武揚威。然后可以通過實名制火車票的信息判斷，成群結隊的全國各地官太太動向，進一步說明囤積性購房屬于官僚資本的購房行為。當全國各地全面解除限購令，說明中國官方認清購房主體確實屬于走向完全化的官僚團隊。如果有人認為我彭東旭瞎扯淡，那么接下來不動產資產登記就有好戲看了!不動產資產登記只要敢公開，其中的數據就能夠證明我的判斷的準確性。據報道，中國不動產統一登記制度2014年建立，為何要等到2016年才全面實施?這是很多人十分不解的問題，因為這兩三年時間很容易變成某些人轉移、處置不動產的時間。雖然在購房中可以假借親戚朋友身份，但隨后的親戚朋友因姓名所有權敲詐官僚親戚案件暴增就會讓現有的法院造成癱瘓狀態。如果考慮這個風險，2015年與2016年就將成為中國房地產市場進入準崩潰期，2017年就會成為中國經濟最亂、中國社會最危險時期。

　　通過房地產實名登記統計上報，中國反腐敗也將進入高收入期，巨額資產來源不明案件就會多如牛毛，沒收充公貪腐贓款導致國家財政收入可能會出現數倍增長。依次而論，中國房地產經濟雖然會崩潰，但決不至于國家經濟出現重大問題。為了保護中下層貪腐資本，現在已經有高官祭出了離奇的言論：由國家收購商品房為底層老百姓提供廉租房或適用房。不過選擇沒收還是國家為貪腐買單，諸多的困境導致前者可能成為必然選項。

　　為了解決官僚資本形成的金融堰塞湖的危險性，中國經濟決策層早在2003年就毫不猶豫進行了大躍進方式的房地產經濟。其實很多人深刻理解囤積性購房產生的房產空置率表現出了中低層官僚資本驢子般的盲目性，中國的房產空置率的惡劣性主要表現在眾多的鬼城。囤積性購房造成的房產空置率不僅說明了中國房地產經濟是一個官僚資本賭博性產業經濟，而且是一種嚴重的資源浪費的經濟，相關數據失真更說明所謂剛性需求經濟的中國房地產經濟純屬謊言經濟。

　　中國房地產經濟存在諸多致命性因素：

　　1，中國房產空置率普遍性達到了33%以上。

　　說明中國房地產經濟行為存在重大的資源浪費行為，所謂市場配置資源的說法不過是搪塞相關約束資源浪費的法制存在嚴重問題，相關立法部門相關官員存在難以推卸的重大責任!

　　早在2011年，有學者指出城市房產把全國老百姓全部住進去還有剩余。這一說法或許還有商榷余地。但最近有調查數據顯示，中國近期有高達近億套空置房。空置房是什么標準?有人可以作假，有人可以虛報，既然誘奸都可以變成通奸，他殺可以變成自殺，這種無關緊要的數據可信度在哪里呢?只有天知道!

　　商品房竣工驗收后不一定會即刻轉移到消費者手中，而是要經過銷售或出租出去，需要一個合理的時間段，這類似工業產品的庫存期。在這段時間內，這些商品房將暫時表現為空置狀態。這種房產空置十分正常，幾乎可以忽視。

　　因此，按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發展;空置率在10%---20%之間為空置危險區，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。空置率這一經濟標指數據是用來描述房地產經濟領域的資源配置狀況，高空置率說明中國房地產經濟行為存在重大的資源浪費，這也說明中國相關經濟領域的資源保護法沒有健全，更說明此前中國出臺的環境法、土地法、水法、礦產資源法、水產資源法、森林法、草原法、海洋法、環境與資源保護法等對房地產經濟沒有產生任何制約效果。

　　2，房價與年均收入的比率是影響房地產泡沫最重要因素。

　　普通商品房房價與居民年均可支配收入比是影響房地產泡沫最重要性的因素。

　　日本在房地產泡沫破滅前普通商品房房價與居民年均可支配收入比是20;

　　次貸危機爆發前美國普通商品房房價與居民年均可支配收入比是4。

　　保守一點說，中國現在普通商品房房價與居民年均可支配收入比超過了22。

　　中國民間有一個說法是：個企老板除外，凡是沒有橫財來源者，普通老百姓不可能在一二線城市購房。也就是說98%以上的老百姓不可能有能力購買一二線城市房地產。拿20年收入或者東借西湊膽大妄為購買一二線房地產的，已經喪失了正常消費心理。拿20年以上收入購房除非大腦不正常。

　　3，房地產市值與GDP的比率，中國的房地產總市值與GDP比率是有人算出是300%，也有人算出是600%，

　　2008年美國“次貸危機”爆發，當時美國房地產總市值與GDP比率最高點是170%。

　　日本房地產泡沫破滅，房地產市值是GDP的最高點400%。

　　4，中國房地產投資在整個固定資產投資中占據了25%的比重實在是太大，房地產投資占國內生產總值(GDP)比率13%左右，是美國房地產泡沫最高峰時期該比例的兩倍。加上相關材料領域相關產業，房地產及其相關產業投資占國內生產總值(GDP)比重或許已經遠遠超過了50%。

　　5，僅北京地區未售房屋庫存消化周期延長兩倍——12個月，三四線城市的消化周期已經超過了24個月。隨著2015年的到來，這個消化周期延長必然是趨勢，這種空置率將表現出更大惡劣性。

　　6，2014年，中國官方數據顯示房價同比仍上漲8%，但實際上，自2013年年底以來房價是下降的。其中一個很明顯的例子是全國二線城市的總體性經濟發展的地理位置不差的江西贛州，2013年末房價突然性下降30%以上，二手房交易一度有價無市。

　　7，早在2011年溫州房地產經濟引發企業連鎖倒閉潮以來，2013年繼續出現，2014年以來表現得很激烈，諸多的房地產公司還貸出現重大問題，已經進入準倒閉期。目前全國各地已經出現許多房地產還貸危機，房地產公司再度在2014年出現倒閉潮現象。官方數據顯示，中國房地產貸款占到商業銀行貸款的五分之一左右，在商業銀行的貸款總額中，至少五分之二是以房地產作為擔保的。

　　8，中國房地產經濟被西方財閥集團注資進行某種程度的操控，賣國屬性顯現。筆者在《中國為什么不在金融領域反腐》一文中有簡單闡釋，在此不做詳述。

　　9，房地產貸款占到商業銀行貸款的五分之一左右，在商業銀行的貸款總額中，至少五分之二是以房地產作為擔保的。，

　　10，土地財政的特色，中央有關于房地產開發的行政權下放，無異于促成“三萬元強征、六百萬拍賣”不會有很大收斂，高收入高花費暗中斂私財繼續刺激它們大舉投資于房地產基礎設施建設，甚至鋌而走險。強拆事件推土機壓死人事件連續不斷，也就是這種實質性的表現。

　　其實中國房地產經濟還存在很多重要性致命因素，比如普通老百姓也參與到了這場賭博性經濟游戲，比如中國計劃生育造成的獨生子女戶的合并，不久的將來房產需求銳減，等等在此難以一一例舉。最后，只能祈禱謊言下的中國房地產經濟崩潰，不要讓我們這些小老百姓來買單，但愿國家決策層運用豁達開明的手段，保護老百姓的利益，防止社會進入大動亂狀態。

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