樓市景氣不見(jiàn)好轉(zhuǎn)，不斷有城市松綁“限購(gòu)”，個(gè)別業(yè)主也開(kāi)始失去信心“棄房斷供”。
近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道獨(dú)家獲悉，五六月末，浙江杭州、江蘇無(wú)錫、福建寧德、江蘇新沂等地都有業(yè)主因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱“無(wú)力還款”。
目前尚無(wú)更多數(shù)據(jù)顯示，“棄房斷供”成為全國(guó)普遍現(xiàn)象。但是，監(jiān)管部門早已做出預(yù)警。
有媒體報(bào)道稱，5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì)，討論當(dāng)前差別化住房信貸政策。會(huì)議透露出的信息是，為防止購(gòu)房者因?yàn)?a >房?jī)r(jià)下跌而斷供，央行要求銀行優(yōu)先確保住房貸款。
而在兩周前，銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在上半年全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會(huì)議暨經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)議上也表示，“部分地區(qū)已出現(xiàn)房企甚至業(yè)主違約，一些中小房企的資金鏈緊張，三四線城市相關(guān)信貸風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注。”
某股份行杭州分行的人士認(rèn)為，棄房斷供只是比較嚴(yán)重的現(xiàn)象之一，房?jī)r(jià)下跌后有意見(jiàn)的業(yè)主非常多，有的開(kāi)發(fā)商迫于壓力就會(huì)給出一些補(bǔ)償措施，比如贈(zèng)予車位或者返還一些裝修款。
業(yè)主自稱“無(wú)力還款”
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，總部設(shè)于廣東的某股份行杭州西湖支行近期起訴了同一樓盤的三位業(yè)主，均已出現(xiàn)個(gè)人住房按揭貸款違約。其所購(gòu)房屋均是杭州昆侖之都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱昆侖之都)開(kāi)發(fā)的以“公館”命名的高檔樓盤。
判決書(shū)顯示，2010年該行向業(yè)主章某某發(fā)放了310萬(wàn)元的貸款用于購(gòu)買該房屋，貸款期限20年，貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%。以房屋設(shè)立抵押擔(dān)保，并要求開(kāi)發(fā)商昆侖之都承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。
貸款發(fā)放后，章某某自2013年9月21日起便未按約定期限按時(shí)償還本金，截至2013年11月尚欠銀行貸款本金288萬(wàn)元，利息5萬(wàn)元。章某某違約后，銀行便宣布貸款提前到期，并將其訴至法院。2014年3月，杭州市西湖區(qū)法院受理該案。
該行起訴的另兩起案件，業(yè)主均是黃某某和趙某某。也就是說(shuō)，他們起碼在該樓盤購(gòu)買了兩套以上的住房。購(gòu)房時(shí)間均是房?jī)r(jià)較高的2010年，貸款金額323萬(wàn)元，期限分別為15年和30年。業(yè)主自2013年9月和12月起便沒(méi)有還款。
業(yè)主在法庭上答辯稱，“對(duì)借款事實(shí)無(wú)異議，目前無(wú)力還款。趙某某已經(jīng)支付了三年多的利息，銀行再主張違約金不合理。希望昆侖之都能履行保證責(zé)任向銀行歸還貸款，然后再將所購(gòu)房屋退還給昆侖之都。”
某國(guó)有大行南京一支行長(zhǎng)也對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道坦言，“目前南京還沒(méi)有出現(xiàn)類似情況，不過(guò)貸款逾期率和逾期額在上升。我們下半年壓力很大!”
該行長(zhǎng)表示，“樓盤有降價(jià)，有業(yè)主投訴，但大跌還沒(méi)有。小微企業(yè)主所買的大戶型和別墅估計(jì)是未來(lái)產(chǎn)生不良的主力，還有部分剛需但企業(yè)效益不行的貸款人”。
某股份行杭州分行的人士卻認(rèn)為，棄房斷供只是比較嚴(yán)重的現(xiàn)象之一，房?jī)r(jià)下跌后有意見(jiàn)的業(yè)主非常多，有的開(kāi)發(fā)商迫于壓力就會(huì)給出一些補(bǔ)償措施，比如贈(zèng)予車位或者返還一些裝修款。
杭州并不是個(gè)案。
正如本文開(kāi)頭提及，江蘇新沂市有多個(gè)農(nóng)業(yè)銀行起訴客戶按揭貸款違約的案子，涉及不同的樓盤和開(kāi)發(fā)商。比如，農(nóng)行新沂市支行于2010年6月貸款42萬(wàn)元給姜某和韓某夫婦購(gòu)買一套總價(jià)為60萬(wàn)元的住房，其中首付款為16萬(wàn)元，貸款利率為4.75%，貸款期限20年。截至2014年6月，借款人已經(jīng)逾期3期，尚欠銀行借款本金38.6億元，利息2.3萬(wàn)元。
此前也曾有媒體報(bào)道稱，在民間金融高度發(fā)達(dá)的溫州，截至2013年7月末，各類“棄房”案例595例，按揭貸款不良余額為41277萬(wàn)元。其中，因個(gè)人住房按揭貸款斷供出現(xiàn) “棄房”15例;因經(jīng)營(yíng)困難無(wú)法償還貸款，而對(duì)抵押房產(chǎn)“棄房”的有580戶。
總現(xiàn)價(jià)低于貸款本息？
以上述報(bào)道中的黃某某等為例，按2010年銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，貸款30年總額323萬(wàn)元計(jì)算，貸款人需要?dú)w還的貸款本息總額為754.5萬(wàn)元，其中利息431.5萬(wàn)元。
本報(bào)記者以購(gòu)房者身份詢問(wèn)時(shí)，杭州鏈家地產(chǎn)的一名員工表示，根據(jù)不同戶型和樓層，上述公館目前的價(jià)格約39000/㎡，一套175平米的房子，總價(jià)格約在688萬(wàn)元。也就是說(shuō)，目前一套175平米的房子，市場(chǎng)價(jià)要低于4年前銀行貸款的本息總額754.5萬(wàn)元。
而當(dāng)記者以業(yè)主身份準(zhǔn)備賣房時(shí)，鏈家地產(chǎn)另一門店員工表示，該公館“今年以來(lái)最低成交價(jià)33000萬(wàn)元/㎡，均價(jià)36000-37000元/㎡，放開(kāi)限購(gòu)后漲了一點(diǎn)，掛牌價(jià)也可以是42000元/㎡”。
另一家中介機(jī)構(gòu)人士表示，該房產(chǎn)是杭州位置、交通都比較好的“豪宅”，最小面積都有170多平米，大的還有300多平米。目前價(jià)格約在42000元/㎡，2013年8月至今年3月，價(jià)格都在5萬(wàn)元/㎡以上。
記者以購(gòu)房者身份致電開(kāi)發(fā)商昆侖之都時(shí)，該公司員工表示房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅下跌，目前價(jià)格在37000元/㎡左右，相比2010年也并沒(méi)有下跌。
還有房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士表示，杭州的二手房?jī)r(jià)下跌幅度小于一手房，二手房每平米跌幅約1000-3000元，而一手房最大跌幅在7000元，平均也跌了5000多元。
上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比下降0.8%，較1-5月份加大0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅成交均價(jià)下降1.5%。即使是在全國(guó)橫向比較，杭州也是房?jī)r(jià)下跌幅度較大的城市。今年2季度成交均價(jià)為15389元，與去年同期相比下降了12.2%。
專家認(rèn)為“棄房不可取”
至于上述樓盤業(yè)主違約“棄房”的原因，開(kāi)發(fā)商昆侖之都法務(wù)部人士表示，“我們不清楚，那要問(wèn)業(yè)主自己。”
前述中介也表示，“這些豪宅購(gòu)買時(shí)價(jià)格多在600萬(wàn)以上，1000多萬(wàn)的也很多，很多人購(gòu)房也是為了投資。現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了那么多，每個(gè)月要還的貸款都是幾萬(wàn)元，未來(lái)還要還幾百萬(wàn)。所以不少人覺(jué)得，長(zhǎng)痛不如短痛，就算虧損一些首付和已經(jīng)支付的利息，也還是扔給銀行算了。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了房?jī)r(jià)下跌，持有住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于個(gè)人繼續(xù)要交納按揭貸款的價(jià)格，導(dǎo)致房屋變成“負(fù)資產(chǎn)”出現(xiàn)主動(dòng)棄房外，更有可能是購(gòu)房者自身財(cái)務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，或者炒房團(tuán)資金鏈斷裂而“斷供”。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，按揭貸款違約現(xiàn)象增加，有幾個(gè)原因。一是部分區(qū)域確實(shí)出現(xiàn)了房屋價(jià)格下跌幅度大于按揭貸款的額度，進(jìn)而使得此類住宅業(yè)主的還貸積極性下滑。
二是此前商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)房者的信貸資格審核不嚴(yán)。從實(shí)際情況看，很多銀行給購(gòu)房者的評(píng)估過(guò)程中，往往面臨打分不嚴(yán)、評(píng)估值注水的情況。最典型的就是購(gòu)房者的收入狀況，其實(shí)是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌，確實(shí)會(huì)給客戶的違約提供了理由。“從契約訂立的角度看，買賣雙方都是本著公開(kāi)公平的原則簽訂協(xié)議的。既然允許房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的利好存在，也就允許房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)存在。只有這樣才是一個(gè)公平的交易機(jī)制。所以從這個(gè)角度看，法律和道德的約束下，棄房潮并不會(huì)馬上出現(xiàn)。但確實(shí)要警惕這樣一種壓力。”
不過(guò)從法律的角度，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而“棄房”拒還銀行貸款似乎并不可取。
北京市立圣律師事務(wù)所劉偉律師也表示，住房按揭貸款一般以房產(chǎn)作為抵押，業(yè)主貸款逾期不還被銀行起訴到法院后，如果業(yè)主沒(méi)有其他資產(chǎn)可以償還貸款，法院通常會(huì)拍賣房產(chǎn)。拍賣所得的資金銀行作為抵押權(quán)人第一順位受償。如果足夠償還銀行貸款本息和違約金的，剩余的會(huì)返還給房主。如果拍賣得的資金不足以償還銀行貸款的，法院還會(huì)追繳業(yè)主的其他資產(chǎn)來(lái)償還。
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