在我國房地產市場持續繁榮十余年之后，2014年前五個月的房地產銷售量及房地產投資指標(如新房開工面積)等都出現大幅度下滑，面對這突如其來的變局，有人認為房地產市場的黃金時 期已經結束，房地產市場將進入下行周期。但也有人依然堅持樂觀的判斷，認為時下的波動屬于房地產市場的正常調整，不值得大驚小怪。堅持看多的判斷中有一理由似乎十分充分，即中國 的城鎮化人口比例才剛剛超過50%，距離70%還需要十多年的時間(從國外的經驗看，當人口城市化率超過70%后，人口向城市流動減緩，房地產需求放緩)。
在筆者看來，中國的人口城鎮化的實際進展可能要遠遠超過統計數據所揭示的情況，統計數據大大低估了人口城鎮化的進程。再退一步說，即使統計數據沒有低估人口城鎮化的實際進程，未 來還有大量的農民工進城，但這些農民工與城市的房地產市場不存在太大的關系，希望農民工進城來消化城市大量的房地產存貨是不現實的。
一、中國的人口城鎮化比率被嚴重低估
根據統計數據，截止2013年底，中國人口城鎮化比率為53%。這意味著中國總人口的53%在城鎮，則相對應的應該有47%的人口在農村。但實際調研的情況看，農村的現況并不是如此，無論是在 中國的哪個地區，幾乎所有的農村青年都已經離開農村進入城市，仍然留在農村的主要是老人和孩子，還有生理上有殘疾的年輕人。盡管有些年輕人并非完全離開農村，但他們大多數已經不 再從事農業生產，即使還從事農業生產的，農業收入已經不占主導。
從農民收入構成的分析可以印證上述結論。下圖是國家統計局公布的農民工監測報告的數據，根據該數據，2013年在城市工作的農民工的月均收入是2609元，折算成年度收入為31308元。而全 國農民的平均收入是8896元，其中：工資4025元，占人均純收入的45.2%，超越家庭經營純收入成為農民收入的首要來源;家庭經營純收入3793元，占42.6%，同比下降2個百分點;第一產業收 入占31.8%，下降2.6個百分點。可見，農民從事農業的收入在他們的收入結構中只占1/3的比例，務工收入已經占主導。
假如一個農民只是從事農業勞動，它的收入將遠遠低于進入城鎮務工的農民工收入。一個農業勞動力一年從事農業的純收入大約只有3000元左右，與城市農民工的收入相差近十倍。在人口流 動沒有限制，就業沒有限制的情況下，收入的巨大差異一定導致勞動力從農村流向城市。不僅如此，農村與城市就業收入的巨大差異還導致了對農村的歧視，尤其是對農村的年輕人而言，務 農業不僅意味著收入上的損失，更意味著身份和地位上的劣勢，呆在農村的年輕人將面臨婚嫁上的困難，沒有女孩愿意嫁給一個從事農業的農民。
在此背景下，留在農村仍然從事農業的年輕人只能是無法進入城鎮的人，從當前的情況看，這些無法進入城鎮的人主要包括身體有殘疾的人及婦女(她們為了撫養子女)。
再從城市的就業狀況看，從2010年就開始出現用工荒，說明農民到城市就業并沒有找工作方面的困難。城市出現用工荒的現象說明我國農村勞動力轉移已經接近尾聲。
從數量上看，依然留守在農村的老、弱、病、殘、兒童占全部農村人口的比例應該在30%左右，不會超過35%。依此估計，當前的城鎮常住人口比率應該占總人口的65%-70%，遠高于當前的統計 數據。筆者的這些觀察與統計數據存在很大的差異，是否正確值得關注。
官方的人口統計數據為什么會低估城鎮化人口的比例?這是需要認真分析的問題。作為地方政府官員，人口基數擴大則意味著各項人均的經濟指標會降低，不利于其政績考核，因此，城市常 住人口被低估是符合情理的。客觀而論，人口頻繁流動也的確給人口統計帶來相當的難度。
按照國家統計局的農民工監測報告數據，2013年的農民工數量是2.69億，這些農民工在就業所在地的統計中，很多沒有納入城鎮常住人口中，而在戶籍所在地一般把他們仍然當作農村居民。 因此，從總體上低估了人口城市化比例。
表1 農民工規模(略)
將上述2.6億農民工納入城鎮常住人口統計存在異議，主要的問題是這些人沒有城鎮戶籍。從經濟增長的角度看，農村居民城鎮化之所以能夠促進經濟增長，是因為這個過程提高了生產效率 ，因為農民從事農業勞動的生產率低于從事工業或服務業的生產效率。因此，只要人口從農村流向城市，整個國家的生產率就會提高，經濟增長的動力就不會衰竭，與他們的戶籍無關。
如果筆者的估計符合實際情況，則意味著中國的人口城鎮化過程已經基本結束，將城鎮化當作未來經濟增長動力的期盼可能要落空，將房地產的行業繁榮仍然依靠城鎮化的想法是不現實的。
不僅如此，中國未來還會出現逆城市化的現象。從農民工的年齡結構看，第一批農民工大多數是1960年后或1970后出生的，他們是新中國第一個人口高峰期的產物，這批的人的童年是在農村 度過的，生活十分艱苦，有些人在農村還從事過繁重的體力勞動，他們向往城市生活，可以忍耐惡劣的生活環境，吃苦耐勞是他們共同的特點。當這批農民工進入城市與現代化的機器結合后 ，生產效率大幅度提高，創造了驚人的生產力，讓中國迅速成為世界工廠。但1960至1970后出生的這批人現在已經人到中年，很快將進入年老體衰階段，繼續在城市打拼越來越困難，而城市 并沒有因為他們曾經的貢獻而給他們提供相應的養老保障，他們將被迫返回農村，繼續從事農業勞動。
城市化意味著生產力的提高，那么，逆城市化就意味著生產力的降低，經濟的增長速度將下一個臺階，這可能就是未來中國經濟的新常態。
二、農民進城難以形成有效的住房需求
過去的是十幾年里，人口城鎮化快速推進，伴隨的是城市房價的大幅度飚升，于是，很多人把這兩個現象用因果關系聯系起來。從簡單的邏輯看，農民進城就需要住房，因此，進城的農民越 多則城市的房價就越高。
但事實情況并非如此。從國家統計局公布的農民工監測報告看，農民工居住方式大多數是通過非市場化的，獨立租賃的占18.2%,務工地購買房的只占0.9%，農民工在城鎮打工主要通過單位宿 舍及工地工棚來解決居住的問題(參見表2)。因此，中國式的人口城鎮化并不是推高房價的真正因素。
表2 2013年按城市和住宿類型分的外出農民工人數構成(略)
從收入考慮，只有城鎮戶籍人口才有購買住房的能力。在城鎮人口的增長中，戶籍人口每年增加約220萬，按照每套住房居住2個人計算，由城鎮常住人口增長所創造的住房需求約為每年100萬 套左右。
表3 城鎮人口增長來源(略)
城鎮化人口當中的很大的一部分是將城鎮范圍擴展到郊區或周邊鄉鎮，將鄉村從“行政上”納入城市范圍，而這些地區的原有住宅并不需要全部拆除重建。另外，城鎮常住人口中的流動人 口無法參與到城鎮住房市場。雖然放松三四線城市的戶籍政策可能會吸引一些農村戶籍人口購買城鎮住房，但流動人口購房的最大障礙不是戶籍政策，而是收入和社會保障。
如果簡單地從總量上推算，每年城鎮常住人口增加2000多萬，可以新增約1000萬套的住房需求，但只要認真分析一下新增城鎮人口的來源及他們的收入水平，住房的實際有效需求是十分 有限的。
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