據《楚天都市報》報道，湖北“蘄春、陽新、孝昌、大悟、房縣、秭歸、巴東等7個縣級城市，發現商品房銷售情況并不樂觀。據多方了解，每座縣城的待售商品房至少超過三成，有的甚至超過50%。”(舒均、張皓：“探訪湖北7個國家級貧困縣 節后樓市銷售日趨遇冷”，《楚天都市報》2014年2月28日)。報道中的縣市房地產滯銷狀況在中西部地區具有很大的代表性和典型性，值得討論，需要警惕。
一、
中西部地區縣級財政普遍比較困難。目前在土地財政主要歸地方的財稅制度安排下面，地方政府具有極強的謀取土地財政的積極性，是一點也不奇怪的。
所謂土地財政，在中西部地區，主要就是地方政府通過招商，高價出讓土地，將土地用于開發商品房出售，政府獲得土地出讓金。在中西部地區，問題不在于沒有土地，而是土地多得很，農民都愿意出讓自己的土地。問題在于，開發商高價獲得的土地建了商品房，這些商品房要能夠賣得出去。只有商品房賣得出去，開發商才能賺錢，政府才能獲得土地出讓金，從而獲得大筆的土地財政收入。
也是因此，對于中西部地區而言，能否獲得土地財政，根本問題不是能否獲得開發房地產的土地，而是在這個特定行政區位和地理位置上開發房地產，是否可以具有相應的房地產的有效需求。只要有市場需求，中西部地區房地產開發就是順風順水的事情。
一般來講，在中西部地區的縣一級，房地產的有效需求并不大。原因很簡單，中西部地區縣域經濟不發達，缺少工商業的充分發展。又一般缺少對周邊地區的經濟社會文化輻射力。從事農業生產的農民，既是愿意進城買房，他們也買不起，就是買得起，他們也住不下來，因為農業生產必須就近。離開村莊，住在縣城務農顯然是不靠譜的。
在中西部縣一級缺少房地產有效需求的情況下面，要獲得土地財政收入，幾乎唯一的辦法就是打農民工的主意，因為農民工外出務工賺了點錢，他們在沿海地區和大城市務工經商，但很少有人在這些地區買得起房。他們又不愿意回到村莊。他們就可能成為縣一級房地產的主要需求者。
為了土地財政，縣市級具有極強的開發房地產的積極性。他們開發房地產，就一定要調動農民工的消費需求。也就很容易走到積極鼓勵推動農民工到縣城買房這一步了。
鼓勵農民進城買房，辦法很多。比較穩健的辦法是借中央“四化同步”，積極推進城鎮化，鼓勵農民進城。配套以資本下鄉推動農民土地流轉。宣傳農民進城買房就是投資，房價會持續上漲的神話。給農民到城市買房以按揭貸款，以政策支持，以各種福利的許諾。甚至樂意鼓勵農村女孩談朋友無縣城商品房不嫁。
比較激進的辦法則是不允許農民在農村原來宅基地上建新房，甚至不允許農民維修舊房，而要求農民進城買房，逼農民進城買房。有地方政府下指標要求鄉村兩級組織讓農民進城買房。
二、
地方政府一方面積極開發(穩健的及激進的)房地產市場需求，一方面獲得土地財政收入。而一旦可以獲得土地財政收入，地方政府就會有巨大的進一步擴大制造房地產市場需求的積極性，以獲得更多的土地財政收入。
一旦房地產開發過多，以至于目前全國縣市一級普遍出現了嚴重的房地產過剩，搞不好就會出現嚴重的鬼城現象，并引發金融風險甚至經濟危機，地方政府就會更加瘋狂地開發房地產需求了。這是理解當前中西部地方政府普遍將“四化同步”的“經”和城鎮化的“經”念歪的原因。
唯有在這個背景下面，我們才能理解為什么地方政府會如此積極地推進資本下鄉搞現代農業，搞農業規模經營，才能理解為什么地方政府要在土地制度上搞創新，為什么要用“五件衣服換三件衣服”，要鼓勵農民工在縣城買房置業、返鄉創業，要鼓勵外出人員為父母在縣城買房以盡孝心等等各種稀奇古怪的推動農民進城買房的口號與行動。
三、
這些年來，地方政府開發房地產，農民進城買房，農村女孩非得有城市房子不嫁，等等，在縣城快速擴張的過程中，隨著商品房銷售的，就是農民以所有積蓄加上借貸在縣城購買了商品房。買商品房這一新的需求，掏空了農民的積蓄，也掏空了農民的未來。掏空了農民進行生產的投資，也掏空了農民的養老金。
問題是，農民即使在縣城買得起房子，他們也很難在縣城住得下來。當前中國農民的家庭收入主要靠“以代際分工為基礎的半工半耕”來維持，即一個農民家庭，年齡比較大的父母從事農業，獲得農業收入，年齡比較輕的子女外出務工，獲得務工收入。一個農民家庭也就可以同時獲得務工和務農的兩筆收入。在農村生活，自給自足成分比較多，生活消費支出比較小。因為收入比較高而支出比較少，這個農民家庭經濟就比較寬裕，生活質量就比較高。若農民在縣城買了房子，全家進城了，他們在縣城生活，年齡比較大的父母不再可能從事農業，務工又嫌年齡太大，無事可做;年輕子女在縣城務工，收入遠不如在沿海地區或大中城市務工收入高;城市生活的消費又遠遠高于農村，這樣，一個農民家庭進城買房了，收入卻大幅度下降，支出大幅度上升，這樣的進城農民家庭，經濟就會非常地窘困，生活質量大幅度降低。最終根本就不可能在縣城住得下來。
也就是說，即使農民在縣城或者鄉鎮買了房子，他們仍然很難在這些地方住下來，而是年輕人不得不離開縣城到沿海務工，年齡比較大的父母又返鄉務農。在縣城或者鄉鎮所買房子就只能空置在那里。
村莊是生產性的，因為村莊是從事農業生產的最基本的場所。村莊又是一個自給自足的熟人社會單元。離開村莊，對于農民，尤其是對于年齡比較大的農村人，是一場災難。
比縣城發展房地產更為可怕的是鄉鎮發展房地產。無論如何，縣一級還有建設工業園區、發展二三產業的潛力，而全國絕大多數鄉鎮卻不可能再搞工業園發展二三產業。村莊是生產性的，主要是自給自足基礎上的農業生產，縣城及之上各位都有發展工商業的機會，因此也可以是生產性的。唯有鄉鎮是純消費性的。農民到鄉鎮上買房子，既脫離了農業，又無法從事工商業，農民如何可能在鄉鎮上住得下來?以及鄉鎮房地產如何可能有前途?目前中西部地區，不僅縣市一級發展房地產的積極性極高，而且鄉鎮一級也躍躍欲試。這是極大的問題。
四、
當前中西部地區，地方政府為了獲得土地財政收入，普遍將發展房地產當做了最重要的戰略，這個戰略中必要的一環就是用各種手段推動甚至哄騙農民進城。至于農民進城之后生活質量是提高還是降低，則沒有人能管得了，也沒有人愿意考慮。并且，地方政府開發房地產，出現大面積商品房滯銷，造成中西部縣市級城市普遍的鬼城化，由此帶來嚴重的金融風險。
正是因為土地財政引致地方政府的不合理行為，以及可能導致金融風險，學界、政策部門和媒體都是土地財政多有微詞。不過，吊詭的是，在嚴詞譴責土地財政的時候，各界幾乎所有的目標都是指向城市擴張中的地方政府與被征地農民的沖突，都認為應該提高被征地農民的補償，給被征地農民更多的利益。甚至中央一再在征地上做文章，要減少征地，以保護農民的利益。但是，我在全國農村調研卻發現，被征地農民的利益幾乎全都是得到極大的提升，農民盼征地、盼拆遷，這是一個常識。難道我們真的不知道農民盼征地嗎?難道中國正處在快速城市化的背景下面，我們可以減少征地?
土地財政有問題，正如前面分析，土地財政的根本不是剝削了被征地的農民，不是政府與征地農民之間的利益分割問題。土地財政的根本問題是在地方政府為了追求土地財政，而不僅鼓勵而且強迫農民進城買房。買房了，卻住不下來，從而極大地損害了沒有機會土地被征收，而只能靠務工收入，靠按揭貸款來縣城購房卻根本不可能在縣城體面生活得下來的最為廣大的農民的利益。
地方政府為了土地財政，搞積極的房地產政策，大量招商引資，造了很多房子，以至于這些房子根本就賣不出去，這樣的土地財政就成了垃圾財政，就會導致嚴重的金融風險。
從《楚天都市報》的報道以及筆者調研所見所聞，當前中國中西部地區縣市級房地產泡沫已經十分地嚴重了!
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