【萬科原文】
近日有媒體報(bào)道稱，我公司2012年年報(bào)中，計(jì)提的土地增值稅清算準(zhǔn)備金人民幣44.34億元，為應(yīng)付未付的土地增值稅，并稱公司下屬企業(yè)開發(fā)的吉林萬科城、廣州金域藍(lán)灣、廣州柏悅灣、廣州金域華庭等四個(gè)項(xiàng)目，存在未及時(shí)清算土地增值稅的問題。經(jīng)本公司核實(shí)，實(shí)際情況如下：
1、根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知》(國稅發(fā)[2006]187號文)及《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號文)的規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的，為以下三種情況：
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
經(jīng)核實(shí)，報(bào)道涉及的四個(gè)項(xiàng)目，均不滿足上述條件中任何一條，不屬于“應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算”的情況。
【批駁】
第一、央視節(jié)目一直說的是其項(xiàng)目早就達(dá)到“可以清算條件”。
可以清算條件具體指：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的；或者取得銷售或者預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的等。只要符合其中任何一個(gè)條件，主管稅務(wù)部門便可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知》有關(guān)土地增值稅清算，的確有“應(yīng)清算”和“可以清算”的不同提法。但稅務(wù)部門有應(yīng)收盡收也就是可征必征的職責(zé)。
而且，“可以清算”，并非“可以不清算”，更非“跟稅局領(lǐng)導(dǎo)有特殊關(guān)系的已達(dá)到可以清算條件但還沒達(dá)到應(yīng)清算條件的開發(fā)商，稅局就有權(quán)不清算，跟稅局領(lǐng)導(dǎo)沒有特別關(guān)系的已達(dá)到可以清算條件但還沒達(dá)到應(yīng)清算條件的開發(fā)商，稅局就有權(quán)要清算”！！！
附：
《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法的通知》中有關(guān)“應(yīng)清算土地增值稅條件”與“可以清算土地增值稅的條件”的兩條規(guī)定：
第九條納稅人符合下列條件之一的，“應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算”。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算”。
【萬科原文】
具體如下：
廣州金域華庭項(xiàng)目，目前銷售比例僅為49%，遠(yuǎn)未達(dá)到土地增值稅清算條件。
【批駁】
央視節(jié)目說的是萬科2011年報(bào)顯示，廣州萬科同福西項(xiàng)目即萬科華庭一期項(xiàng)目，早在 2011年12月31日前其預(yù)售比例已達(dá)100%。而非項(xiàng)目整體。萬科有意回避“土地增值稅分期開發(fā)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”的事實(shí)。
央視節(jié)目強(qiáng)調(diào)的是，分期項(xiàng)目萬科及稅局應(yīng)按國家稅法規(guī)定分期清算。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
【原文】
(二)吉林萬科城項(xiàng)目，根據(jù)經(jīng)審計(jì)的實(shí)際成本及收入測算，目前項(xiàng)目毛利率僅為16%，預(yù)計(jì)清算后實(shí)際應(yīng)繳納的土地增值稅少于預(yù)繳金額，屬于應(yīng)退稅項(xiàng)目。
【批駁】
萬科要想說明此事，就應(yīng)該公開說明：當(dāng)時(shí)計(jì)提吉林萬科城項(xiàng)目，當(dāng)年結(jié)算銷售的時(shí)候，是按什么樣的毛利率計(jì)算的準(zhǔn)備金，且計(jì)提了多少準(zhǔn)備金。如果當(dāng)時(shí)虛高毛利率虛提準(zhǔn)備金，那么，其行為涉嫌偷逃企業(yè)所得稅違法。如果當(dāng)時(shí)毛利率為16%，則按稅法規(guī)定，是不能計(jì)提1分錢土增稅的。
若在依法不該計(jì)提一分錢土增稅時(shí)，卻違法計(jì)提出了44億元土增稅，這就是偷了11億元企業(yè)所得稅的嚴(yán)重偷稅犯罪行為！！！
萬科預(yù)提計(jì)提土地增值稅準(zhǔn)備金的時(shí)候，也是必須嚴(yán)格按照賬面顯示的收入支出成本費(fèi)用原始數(shù)據(jù)，按照稅法規(guī)定來計(jì)算來計(jì)提的，而不是萬科老板有權(quán)隨便估一個(gè)預(yù)提比例來計(jì)提！
央視節(jié)目一直強(qiáng)調(diào)的是萬科這四個(gè)一期項(xiàng)目已達(dá)到土增稅清算條件，而未如期申報(bào)清算征繳。其后來幾期項(xiàng)目清算結(jié)果毛利率是多低多高，也與已清算的一期項(xiàng)目無關(guān)。
【萬科原文】
(三)廣州金域藍(lán)灣項(xiàng)目、柏悅灣項(xiàng)目，均未全部完成銷售，最近交付時(shí)間均為2013年12月。雖然均未達(dá)到應(yīng)清算條件，但項(xiàng)目公司已經(jīng)在整理相關(guān)材料，為清算工作做準(zhǔn)備。
【批駁】
萬科有意混淆了分期銷售比例和總項(xiàng)目銷售比例概念。央視節(jié)目中強(qiáng)調(diào)的是該一期項(xiàng)目預(yù)售比例，而不是整體項(xiàng)目預(yù)售比例。
【萬科原文】
根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生確認(rèn)收入時(shí)，應(yīng)根據(jù)確認(rèn)的收入和配比的成本，基于謹(jǐn)慎性原則，對未來可能繳納的土地增值稅進(jìn)行合理估計(jì)，并預(yù)提準(zhǔn)備金。此預(yù)提為企業(yè)會(huì)計(jì)處理程序，與企業(yè)現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)無關(guān)。預(yù)提金額僅為企業(yè)自身的估計(jì)，未來確定企業(yè)實(shí)際納稅義務(wù)時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)另有計(jì)算方法和程序，不會(huì)以企業(yè)自測數(shù)據(jù)作為依據(jù)。
截至2012年12月31日，公司計(jì)提土地增值稅清算準(zhǔn)備金人民幣44.35億元，此為公司按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，對未來可能產(chǎn)生的土地增值稅進(jìn)行的計(jì)提，公司不存在應(yīng)繳未繳的土地增值稅。
【批駁】
萬科此說法，歪曲了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，企業(yè)只能夠按照當(dāng)時(shí)的實(shí)際收入支出財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來計(jì)算毛利額及土地增值額及依法應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅金額，企業(yè)沒有權(quán)力拍腦袋隨便估計(jì)預(yù)提金額；如果企業(yè)隨意虛列成本多提土地增值稅準(zhǔn)備金44億，這種行為就是涉嫌偷逃企業(yè)所得稅11億元的違法犯罪行為。
【萬科原文】
公司一貫守法經(jīng)營，照章納稅。集團(tuán)子公司及合營聯(lián)營公司近三年合計(jì)繳納稅金約620億元，其中土地增值稅約144億元。
【批駁】
企業(yè)營業(yè)收入越多，交納稅金就自然應(yīng)該多。無論已繳納的數(shù)額多大，也無法改變其拖欠40多億土地增值稅的事實(shí)。不能說，前面有一百個(gè)人你沒偷他們的錢，最后這十個(gè)人的錢被你偷了你就應(yīng)該無罪！
央視節(jié)目所述，萬科對這四個(gè)一期項(xiàng)目已經(jīng)自行清算但未如期將自行清算出來的應(yīng)補(bǔ)交土增稅及時(shí)申報(bào)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)也沒有及時(shí)將其征繳入國庫，這確是一個(gè)客觀事實(shí)。
央視并沒有說，稅務(wù)部門已經(jīng)要求萬科清算繳納這四項(xiàng)目萬科已自行清算出來的應(yīng)補(bǔ)交土增稅準(zhǔn)備金而萬科拒絕清繳。
央視節(jié)目已經(jīng)清楚地揭示了：這種事實(shí)結(jié)果，是納稅人萬科和征稅方當(dāng)?shù)囟悇?wù)主管機(jī)關(guān)人員雙方面的共同造成的。
我覺得,央視節(jié)目要著力推動(dòng)的，不過就是：
在全社會(huì)共同關(guān)注千夫所指下,能早日結(jié)束長期存在的這種征繳雙方不正常的現(xiàn)象，促使巨額土地增值稅能夠如期依法清算征繳入國庫，維護(hù)稅法尊嚴(yán)和國家利益民眾利益！
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