美國(guó)聯(lián)邦住房管理局局長(zhǎng)卡羅爾·加蘭特27日致信國(guó)會(huì)說(shuō)，該機(jī)構(gòu)需財(cái)政部提供17億美元援助。這是該機(jī)構(gòu)79年歷史上首次申請(qǐng)?jiān)Y金，而“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目是最主要的損失來(lái)源。
信中說(shuō)，聯(lián)邦住房管理局將在9月30日從財(cái)政部獲得所需資金。按照美國(guó)法律，該機(jī)構(gòu)的援助申請(qǐng)不需要美國(guó)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)。
這筆援助資金將用于補(bǔ)充聯(lián)邦住房管理局的保險(xiǎn)基金，該基金現(xiàn)有約300億美元流動(dòng)資產(chǎn)，但需要更多準(zhǔn)備金應(yīng)對(duì)未來(lái)30年的預(yù)期損失。美國(guó)法律規(guī)定，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局在扣除承保貸款的預(yù)計(jì)損失后，需保有相當(dāng)于抵押貸款擔(dān)保總額2%的保險(xiǎn)準(zhǔn)備金，但自2009年起該機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)備金比重就一直在2%以下。
該機(jī)構(gòu)解釋說(shuō)，2007年至2009年次貸危機(jī)期間提供的抵押貸款擔(dān)保是導(dǎo)致保險(xiǎn)準(zhǔn)備金不足的主要原因，特別是“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目讓該機(jī)構(gòu)損失50億美元。
“以房養(yǎng)老”項(xiàng)目在美國(guó)被稱作“房產(chǎn)凈值轉(zhuǎn)換貸款”或“反向抵押貸款”。美國(guó)62歲以上老人可以通過(guò)這個(gè)項(xiàng)目將房產(chǎn)抵押給銀行從而獲得養(yǎng)老貸款。美國(guó)聯(lián)邦住房管理局為美國(guó)90%的“反向抵押貸款”提供擔(dān)保。由于美國(guó)房?jī)r(jià)在次貸危機(jī)期間大幅下跌，許多“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)價(jià)值不足以償還老人獲得的養(yǎng)老貸款本息，而美國(guó)聯(lián)邦住房管理局作為項(xiàng)目擔(dān)保人，則需使用保險(xiǎn)基金彌補(bǔ)銀行損失。
美國(guó)聯(lián)邦住房管理局隸屬于美國(guó)住房和城市發(fā)展部，與美國(guó)抵押貸款融資巨頭房利美和房地美(“兩房”)類似，對(duì)抵押貸款提供擔(dān)保服務(wù)，但并不發(fā)放或持有抵押貸款。由于“兩房”在次貸危機(jī)中遭遇重創(chuàng)，美國(guó)聯(lián)邦住房管理局的市場(chǎng)份額迅速增加。目前，該機(jī)構(gòu)為美國(guó)約15%的住房抵押貸款提供擔(dān)保，擔(dān)保總額達(dá)1.1萬(wàn)億美元，而2007年其市場(chǎng)份額僅為4%。
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美國(guó)“以房養(yǎng)老”：人沒(méi)走錢花完了
來(lái)源：紅色文化網(wǎng) 作者：冷哲
還記得當(dāng)年趙本山有個(gè)小品，一人說(shuō)：“你知道這世上最痛苦的事情是什么嗎?就是人死了，錢還沒(méi)花完。”另一個(gè)人說(shuō)：“你知道這世上更痛苦的事情是什么嗎?就是人還沒(méi)死，錢就花完了。”
眼下引發(fā)熱議的“以房養(yǎng)老”話題，恰好落入了這兩句話之中。
以房養(yǎng)老，或者逆向按揭，說(shuō)白了就是由房屋所有者把房子作抵押，從銀行(或其他金融機(jī)構(gòu))換得分期付款的貸款。所以，這就好像銀行給老人定期發(fā)養(yǎng)老金一樣。具體形式，在不同的國(guó)家和金融企業(yè)都各有不同。
美國(guó)由于強(qiáng)調(diào)個(gè)人奮斗和自由競(jìng)爭(zhēng)，所以是低福利國(guó)家，長(zhǎng)期沒(méi)有有效的養(yǎng)老政策，主要是靠民眾自己儲(chǔ)蓄和金融機(jī)構(gòu)提供的一些養(yǎng)老投資方案。后來(lái)逐漸出現(xiàn)了諸如401K、403B、401A等不同的政府主導(dǎo)的養(yǎng)老儲(chǔ)蓄方案。現(xiàn)在這些儲(chǔ)蓄方案已經(jīng)成為美國(guó)社會(huì)養(yǎng)老的主流。但這并不代表這些儲(chǔ)蓄方案能夠滿足老年人所有的需求。比如，受眾最廣的401K方案中，每年存入的金額是有上限的。2013年這個(gè)上限是1.75萬(wàn)美元。因此，單純利用這些養(yǎng)老方案，最終的養(yǎng)老金收入并不高。而且，并不是所有人都有機(jī)會(huì)或資格加入這些儲(chǔ)蓄方案。因此，美國(guó)政府和商業(yè)機(jī)構(gòu)還提供了其他的養(yǎng)老方案。逆向按揭就是其中之一。
目前美國(guó)主流的逆向按揭(99%左右)是由美國(guó)住房與城市發(fā)展部創(chuàng)造并監(jiān)管的養(yǎng)老模式，正式名稱是住房資產(chǎn)轉(zhuǎn)換按揭(Home Equity Conversion Mortgage)。這種按揭，本質(zhì)上是拿你的住房來(lái)進(jìn)行抵押從而獲得的一種貸款。這并不是美國(guó)官方提供的貸款，而仍然是由商業(yè)機(jī)構(gòu)提供的，但是美國(guó)政府(聯(lián)邦住房局)為此提供保險(xiǎn)。這個(gè)保險(xiǎn)保證了借貸雙方的權(quán)益。它既在商業(yè)機(jī)構(gòu)無(wú)法按時(shí)給付按揭時(shí)保護(hù)房屋擁有者的利益，也在房屋價(jià)格大幅下跌導(dǎo)致房?jī)r(jià)無(wú)法支付商家按揭總額時(shí)補(bǔ)足商家的虧空。
住房與城市發(fā)展部對(duì)這種逆向按揭的申請(qǐng)資格、各項(xiàng)費(fèi)用、保險(xiǎn)以及上限都有嚴(yán)格的規(guī)定。比如，要申請(qǐng)這種按揭，該房屋的所有人(可能不止一人)都必須高于62歲。逆向按揭的總金額不得高于62.5萬(wàn)美元(各縣可能還有自己額外規(guī)定的上限)。每個(gè)月按揭金額的1.25%要繳納給聯(lián)邦住房局(住房與城市發(fā)展部的下屬機(jī)構(gòu))作為保險(xiǎn)。此外，由于逆向按揭是一個(gè)比較復(fù)雜的金融項(xiàng)目，為了防止房屋擁有者被金融機(jī)構(gòu)占便宜。房屋擁有者在加入逆向按揭之前，必須與聯(lián)邦住房局認(rèn)證的咨詢專家面談，了解各項(xiàng)細(xì)節(jié)。
如果老人去世、賣出房屋、沒(méi)有按期支付稅款或利息，或者搬出該房屋達(dá)12個(gè)月，那么其老人或繼承人應(yīng)作出決定，是連本帶利償還銀行的款項(xiàng)并保留房屋，還是賣出房屋然后償還款項(xiàng)。如果老人或繼承人違約，則銀行將依法獲得房屋所有權(quán)。這個(gè)決定最多可以延期一年做出。
具體的款項(xiàng)，既可以一次性支付，也可以分期支付。但是對(duì)應(yīng)的利息就大有不同。
在這種逆向按揭之外，還有純粹商業(yè)機(jī)構(gòu)提供的逆向按揭(約占1%)，這是因?yàn)檎O(jiān)管的逆向按揭的總額有上限。而一些人的住房?jī)r(jià)值超過(guò)了這個(gè)限度，因此不受政府支持，必須尋求商業(yè)機(jī)構(gòu)的逆向按揭方案。
總的來(lái)說(shuō)逆向按揭在美國(guó)還不算少。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在每年平均有6萬(wàn)宗逆向按揭簽訂合同，而且逐年增多。自1990年起，已經(jīng)有約80萬(wàn)宗逆向按揭。據(jù)美國(guó)退休人員協(xié)會(huì)(American Association of Retired Persons)2006年統(tǒng)計(jì)，接受逆向按揭的人群中有95%對(duì)結(jié)果表示滿意。
但是每年跨入62歲門檻的美國(guó)人有200萬(wàn)人以上，即便每宗逆向按揭均涉及一對(duì)夫婦，每年接受逆向按揭的也只有12萬(wàn)人上下，在美國(guó)退休人群中只是一小部分。
那么，是什么讓人們接受或者不接受逆向按揭呢?
首先，美國(guó)有一些老人，房子很貴，但是收入很低。這可能是由于某些投資失敗，導(dǎo)致養(yǎng)老金損失殆盡，也有可能是當(dāng)年計(jì)劃養(yǎng)老的時(shí)候就沒(méi)有計(jì)劃周全。總之，這一部分人為了養(yǎng)老，必須要接受逆向按揭。畢竟，接受了逆向按揭，自己還有房子住，要是把房子賣了，光是租房都是一筆不小的支出。
另外，美國(guó)還有一種“不停換房”的生活方式。比如說(shuō)，夫妻結(jié)婚的時(shí)候，可能買個(gè)一百多平米的小房子，慢慢還著房貸。后來(lái)有孩子了，就把原來(lái)房子賣了，換個(gè)大點(diǎn)的房子，房貸變多了。再后來(lái)又生了幾個(gè)孩子，就再換個(gè)更大的房子，房貸又變多了。最后孩子都上大學(xué)、工作走了，房子沒(méi)人住了，就換回個(gè)小點(diǎn)的房子，房貸就一下子減少了。不過(guò)，這種生活方式，由于房屋的貶值或者其他原因，可能到退休，房貸也沒(méi)有完全還清。當(dāng)自己必須靠退休金生活的時(shí)候，還房貸就有點(diǎn)吃力了。這時(shí)候申請(qǐng)一下逆向按揭(當(dāng)然前提條件是剩余的房貸比已經(jīng)還掉的房貸要少得多)，金融機(jī)構(gòu)會(huì)首先幫忙還清房貸，然后將剩余的價(jià)值用按揭付給老人。
還有一種情況也值得注意，那就是老人有穩(wěn)定的退休金，但是忽然一場(chǎng)大病，需要支付巨大的醫(yī)療成本。這時(shí)候接受逆向按揭?guī)缀跏遣唤档蜕钯|(zhì)量且能夠接受有效治療的唯一途徑。
這種方式，就避免了一個(gè)尷尬局面，那就是老年過(guò)得緊巴巴的，挺痛苦，最后去世了，反而留個(gè)價(jià)值不菲的房子在那里。也就是避免了“人死了，錢還沒(méi)花完”。
不過(guò)，逆向按揭如此小眾，也不是沒(méi)有原因的。
首先，逆向按揭規(guī)則極其復(fù)雜，并不是每個(gè)人都能搞明白并愿意接受。
其次，逆向按揭開(kāi)始前需要支付大量的費(fèi)用進(jìn)行房屋價(jià)值評(píng)估、勘探、各種保險(xiǎn)、律師咨詢服務(wù)等等。盡管其中絕大多數(shù)費(fèi)用都可以由逆向按揭的資金進(jìn)行支付，不會(huì)對(duì)老人造成額外的負(fù)擔(dān)，但畢竟是一筆不小的成本。
而且，逆向按揭的利率一般很高，比正向按揭高，而且要計(jì)復(fù)利。(要注意的是這筆利息是老人付給銀行的)這意味著，你不可能拿到房屋的所有價(jià)值。如果償還期限/老人的預(yù)期壽命比較長(zhǎng)，那么利息也將是一個(gè)很可觀的數(shù)額。很可能兩三成或更多的房屋價(jià)值都將用來(lái)支付利息。總的來(lái)說(shuō)這并不劃算。整個(gè)房屋價(jià)值吃光喝凈的速度可能比一般人想象的要快。這很可能導(dǎo)致“人還沒(méi)死，錢就花完了”。美國(guó)政府要求參與逆向按揭的人必須經(jīng)過(guò)咨詢，這恐怕也是原因之一。
那么放到中國(guó)的環(huán)境下，盡管利息的問(wèn)題可能會(huì)有比較偏向民眾的規(guī)定，但是以房養(yǎng)老還要面臨一些其他問(wèn)題。比如說(shuō)，中國(guó)的住宅用地的授權(quán)只有70年，到目前為止，到期以后究竟如何處理，國(guó)家還沒(méi)有一個(gè)明文的規(guī)定。因此金融機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的前景并不能表示樂(lè)觀，恐怕對(duì)逆向按揭也會(huì)極為謹(jǐn)慎。更重要的是，中國(guó)傳統(tǒng)上家庭觀念很重。房子一般都是要留給子女的，這也是一筆不小的資產(chǎn)。有很多子女恐怕不會(huì)愿意看到父母拿著貴重的房產(chǎn)去換取銀行的錢，然后讓銀行賺走房產(chǎn)的一大塊。
當(dāng)然，未來(lái)中國(guó)實(shí)施遺產(chǎn)稅是勢(shì)在必行的。把房產(chǎn)留給子女，子女也要支付一大筆遺產(chǎn)稅，未必就比老人拿去銀行換取養(yǎng)老金來(lái)得劃算。
總的來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老是養(yǎng)老儲(chǔ)蓄、養(yǎng)老保險(xiǎn)的一個(gè)有益的補(bǔ)充。尤其是為失獨(dú)、孤寡、丁克老人提供了一個(gè)選項(xiàng)。但是按照我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，這個(gè)方案恐怕不會(huì)獲得比在西方更廣泛的支持。
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