不一樣的“拆遷”

　　在拆遷的過程中，一般老百姓其實是分不清幾個重要概念的差別的。在法律上與拆遷有關的概念有三個：拆遷、安置、征地，這三者實際上是有本質的不同的，但是老百姓把這三者都叫做拆遷。

　　居民對房屋擁有完全產權的情況下，國家征收居民的房屋進行再建設，這個才是真正意義上的拆遷。

　　安置實際上相當于國家收回你租住的公房進行再建設，被安置的人并不占有房屋的產權，只有房屋的使用權，等于是一個租戶。在老北京的城區里，由于房改的時候平房是不出售的，大量房管局的房子是作為公房出租給居民的，舊城改造的時候這種性質的搬遷都是安置，被安置對象的身份是租戶。

　　征地主要面對農民，因為農民的土地是屬于集體所有，不是屬于國家所有，村民集體擁有土地的所有權，國家通過征地使得土地從集體所有變成國家所有，然后國家進行國有土地的出讓再由開發商進行開發。集體土地是不允許進行商品房開發建設的，所有出售的商品房都是國有土地使用權上建造的房屋，只有取得國有土地的使用權出讓以后的商品房才是合法的商品房，除此之外剩下的都叫做小產權房。

　　拆遷、安置和征地，三者的法律涵義是不同的。因為對拆遷來講被拆遷人有完全的房屋產權，拆遷前必須征得被拆遷人同意，且需要按照物權法進行全面的補償;但是安置和征地的情況就不同了，現在很多人有意無意地混淆概念，把安置和征地也說成拆遷，實際上這里面牽扯到保護誰的所有權的問題。尤其是安置，本身被安置對象是租戶，租戶是否應得到高額補償，這本身是個要討論的問題。安置首先需要的是產權人的同意，由產權人來安置租戶，租戶的權益與所有人的權益肯定是不能等同的。

　　早期安置的做法是把所有的安置費主要補償給所有權人，由所有權人對租戶進行安置，但是所有權人往往拿了錢不辦事，造成很大的矛盾;后來安置又變成了主要補償給租戶，但租戶拿錢以后房子就立即拆掉而所有人的權利沒有人管，所以安置這個問題上一直存在著到底補償誰、誰有多少權利等爭議，而有些專門指責中國拆遷法律的人刻意回避了安置這個問題。因為租戶是沒有產權的，拆遷要求去處理這個房子，本身是產權的處分權利問題，租戶是不能侵占產權人的權利的。但是很多時候被搬遷人維權就故意把安置變成拆遷來宣傳誤導公眾的輿論，牟取灰色的利益，讓安置的租戶取得所有權人一樣的權利，本身就是不公平，并且也是對于物權法的踐踏。原來的公房與現在的廉租房性質相當，但是公房拆遷所要的補償比有產權的私房基本一致。

　　即便是拆遷也要區分不同情況，主要分成兩類，一類是土地使用權已經出讓給個人了，也就是商品房的拆遷;其實這種情況現在我們碰到的非常少，因為商品房都是最近建設的，沒有動遷改造的必要。另外一類是目前主要存在的拆遷情況，大量房屋的土地使用權并沒有從國家購買，等于國家默認你的使用權了，在解放初期土改、土地收歸國有以后就默認你有使用權。在這種情況下房屋的所有權是不全面的，國家的土地所有權是更大的權力，從法律環節上來講，一般叫做“房隨地走”，房子作為土地的隨屬物，房子的使用權要隨著土地的所有權使用權發生變化，這是國際上通行的法律原則。

　　很多人把這些法律環節都忽略了，他認為他的私房就有完全決定的權利。西方妖魔化我國政府征收老百姓房產的時候忽略了土地所有權的性質，如果房子的所有權是無限的，那么怎樣體現土地所有權的權利呢?因此國家可以行使其土地所有權的權利，最多是對于你原來的土地使用權進行補償。要知道房子固然是你的，你可以把你的房子拿走到任何地方去，現代的技術也確實做得到把一整棟的房屋搬到另一個地方，而且拆遷的時候房屋的磚瓦等你都可以擁有權利，實際上很多老房子上的好東西(比如磚雕等)拆遷時你都可以拆走的。這里有一個權利邊界的問題，就是你的權利的存在不能妨害他人權利的存在。

　　只有從國家購買了土地使用權的商品房，才可以有房產完全的權利，拆遷人不能剝奪他人合法的土地使用權，也就是房屋的所有權人不能被剝奪土地使用權。對于沒有收費、默許使用的土地使用權，在法律層面是可以隨時回收的，最多是給予補償。而且即使是擁有土地使用權建造的房屋，還存在著共有物權和單獨物權的問題。就是說多個單元房子在一起構成小區和樓宇的時候，是所有的業主共有房屋產權下的土地使用權，對于這樣共有物權的處理是需要共有人集體決策的，不能因為個人的意愿妨礙集體公眾利益。

　　西方妖魔化中國拆遷時所舉的很多極端情況的案例都是單獨物權，也就是說房子、水電、道路都是獨立的，而對于共有物權西方是可以社區投票不讓你居住的?，F在中國的房子基本上是共有物權，很多東西并不獨立。尤其是樓房，每個業主的所有權都得依附大家共同的所有權而存在，而且一個小區是整個社區統一的規劃，供水供電等等，包括社區整體的道路系統，這些都在共有物權里面。社區的道路實際上是你的房子相鄰權的體現，大家對道路的權利也都有份，否則業主光有塊地，總不能從底下的地道或者天上飛過去吧，路權還是要和別人分享才能實現的。包括小區要改造了，供水供電的權利也不僅僅是屬于業主個人的，是小區大家公共的。目前在北京是把土地使用權分割了變成每一個業主都有一個房產證的同時還有土地證，一般商品房是只有房產證沒有土地證的，土地證處于小區共有的狀態。

　　征地的問題就更復雜一點，在革命年代，土改是分給農民土地所有權的，所以政府去征收這個所有權并不存在法律依據。農民土地怎么變成了集體土地了呢?是農民當時自愿加入合作社，把有關的土地產權入股變為合作社的產權，這樣才在法律層面上將土地的所有權從農民個人變成了集體所有，這是土地集體所有制的來源。黨分給農民土地，這些權利都是要承認的。所以在征地的時候還有一個房屋所有權之外的土地權利問題，既然是集體土地、集體所有，因此處分它的產權的時候就要有集體協商，這里有一個集體權利和個人權利的問題。村委會做出的決定是有法律效力的，村民是需要執行的，村委會或村長坑害大家利益是另一個法律問題，這中間有誰出賣了大家的利益，是村里的事情，跟外來的拆遷是無關的，這些問題是無法對抗第三人——拆遷人的，現在很多人有意把這個攪在一起把問題復雜化。

　　對于中國來講，拆遷相關的法律基礎比西方要扎實的多，因為土地是國有和集體所有的，土地權利優于房屋權利是國際通行的標準，對此很多西方學者，包括中國一些比較傾向于西方的學者是有意不提的。在拆遷過程中，我們首先要把這個問題說清楚。而且有可能在一個拆遷項目當中涉及不同的土地產權，就是既有拆遷，也有安置，也有征地，這個是很正常的，法律關系和權利大小差別也很大，但是老百姓要起補償來可沒有差別，如果有了差別就有人認為不公平了，實際上不同性質的“拆遷”補償完全一樣那才是真的不公平。

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