讓居者有其屋--重慶探索雙軌制供房體制

讓居者有其屋
重慶探索雙軌制供房體制

■  環球財經特約記者 劉慧（發自重慶）

安其居，才能樂其業。
重慶作為直轄市，是全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，集大城市、大農村、大庫區、大山區和民族地區為一體。一直以來，全市危舊房屋多，住房困難群體多，零散就業農民工多，僅靠市場無法完全解決中低收入群眾的住房問題。
如何讓城鄉老百姓都有房子住，實現居者有其屋？重慶市委、市政府提出建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系。公租房的規劃、融資、管理、運營等等都是全新的課題。

“雙軌制”規劃
2011年1月中旬，時逢重慶“兩會”，重慶市公共租賃房管理局副局長唐華麗事務繁忙，但他仍抽空向《環球財經》詳細闡述了目前重慶公租房建設情況。
唐華麗介紹，按照“雙軌制”規劃，30%~40%的中低收入群體，由政府提供的公共租賃住房和棚戶區、城中村改造的安置房予以保障；60%～70%的中高收入群體由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施，形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的制度體系，逐步實現住房保障全覆蓋。
對于近期引起關注的重慶房產稅試點，他告訴記者：“房產稅將對高端商品房征稅，并以‘高’補‘低’，收到的稅用于建設重慶公租房。”
作為“雙軌制”住房體系中最為關鍵的一環，重慶的公租房率在全國率先推出。
國家統計局重慶調查總隊首先對主城區居民住房情況進行1%的入戶抽樣調查，租房居住的家庭約為22%。重慶兩江新區將在戶籍制度和住房保障等方面破題，未來10年，預計有100余萬產業工人轉化為新區市民。因此，全市平均按照15%的比例計算租賃住房需求量。
2015年重慶全市常住人口家庭戶數為1000.67萬戶，計算得出全市租賃住房需求總量約150.10萬套，減去近年來通過廉租住房等方式已保障的52.29萬戶，全市公共租賃住房需求量約為97.81萬戶。按戶均2.5人計算，約達240多萬人。
“我們要把更多沒有房、買不起房的人納入保障范疇。”唐華麗對記者說。

 三年建80萬套公租房
重慶計劃從2010年起，三年建設4000萬平方米公租房，其中主城區完成3000萬平方米，區縣完成1000萬平方米。“這較原計劃提前了五年。三年建成后的80萬套公租房，可解決240多萬人的住房困難問題。”唐華麗說。
《重慶公租房管理實施細則》日前正式出臺，規定允許3人合租公租房。
細則新增了多人合租方式，不過合租人均需符合申請條件，且人數不超過3人。“允許多人合租是為了減輕承租人的經濟負擔。不超過3人，是為了防止租賃后成為集體宿舍不利于小區管理。”重慶市國土房管局相關負責人介紹說，多人合租的可確定1人為申請人，其他人為共同申請人。
收入限制標準與之前在網上公示的內容未作改變：單身人士月收入2000元以下，2人家庭月收入3000元以下，超過2人的家庭人均月收入不高于1500元。月收入不僅包括工資，而且還將計算薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼、養老金、其他勞動所得及財產性收入。
細則規定，公租房租金按建筑面積計算，承租人應按月交納租金，交納日期為每月20日前。租金收入專項用于償還公租房貸款利息和公租房的維護。
如果承租者出現拖欠租金，從逾期之日起，承租人將每日按應付金額的萬分之五支付違約金。此外，對承租人拖欠租金和其他費用的，還可按租賃合同約定通報其所在單位或市住房公積金管理中心，從其工資收入或住房公積金賬戶中直接劃扣。
此外，承租人應當每兩年向市公租房管理局申報住房、收入情況，未按規定申報的，視為放棄租賃住房，合同終止。
“我們今后將根據經濟發展水平、人均可支配收入、物價指數等因素的變化定期調整收入限制標準，進一步擴大保障覆蓋面。”唐華麗說。
到“十二五”期末，重慶全市力爭通過公租房、各類棚戶區改造和安置房建設，解決占城鎮人口30%~40%的中低收入群眾住房困難問題。到“十三五”期末，將保障覆蓋面提高到50%左右。
在重慶兩江新區龍興工業園內，記者看到公租房小區展廳和樣板間，小區配套完備，有醫院、學校、社區廣場、商業廣場等。兩江新區規劃建設公租房1000萬平方米，占重慶全市區總量的三分之一，年內開工建設面積有400萬平方米。

公租房“不差錢”
重慶市公租房建設的提速，在重慶理工大學教授邱冬陽看來，是重慶產業發展、戶籍改革以及城市化的需求。
以全市建公租房面積最大的兩江新區為例。該新區是我國內陸地區惟一的國家級開發開放新區，將打造重要的先進制造業和現代服務業基地，以及長江上游地區的金融中心和創新中心。
兩江新區將發展戰略性新興產業，空間布局初步確定為“一心四帶”，即：金融商務中心、都市功能產業帶、高新技術產業帶、物流加工產業帶和先進制造產業帶。 布局“6+3”核心產業體系，六大工業，包括以轎車和新能源汽車為主導的汽車產業，以軌道交通和電力裝備為主導的裝備產業，以電腦整機及信息家電為主導的電子信息產業，以生物制藥和醫療器械為主導的生物醫藥產業，以碳纖維及高溫超導材料為主導的新材料產業，以節能產品和環保設備為主導的節能環保產業。
三大服務業包括以創新金融為主的金融業，以會展物流為主的商貿業，以資訊研發為主的信息業。這些產業帶將會聚集數以萬計的勞動力。
重慶的戶籍制度改革在未來幾年也將促使大量人口集聚到城市。按照目標，到2020年，將累計使1000萬農村居民轉戶進城，從而使全市的城市化率由現在的29%，提高到60％以上。這些都需要政府提供大量的住房保障。
據公租房管理局估算，重慶4000萬平方米公租房建設，除了土地，全部建設資金需1000億元左右。重慶公租房建設全部由政府出資，政府劃撥土地，減免相應稅金，由國有城投、土地兩大集團興建。
千億元的資金地方財政能夠承擔嗎？“重慶公租房建設不差錢。”唐華麗介紹說，公租房建設所需的1000億元資金，以3∶7的比例，由財政出資300億元，融資貸款700億元。其中，財政出資包括中央專項資金30億元和各級財政的支出。
另外700億元則通過市場渠道融資。一方面，公租房有10%配套商業住宅，4000萬平方米規劃有400萬平方米的商業住宅。“這也是借鑒了新加坡和香港的公租房制度，我們測算下來，可籌集400億元左右資金。”唐華麗稱。
根據《重慶市公租房管理暫行辦法》，公租房采取租售并舉的方式，承租人在租期滿5年后可以申請購買。4000萬平方米賣10%的話，就可以回收資金約100余億元。剩下的200億元則通過銀行貸款。
記者獲悉，有關商業銀行為重慶公租房項目提供了貸款利率下浮10%的優惠，以及3到5年的還款寬限期。整個公租房還本付息期限為10年，總利息計100億元。即10年需還本付息300多億元，一年30多億元。
唐華麗表示，本息將通過租金來償還，“4000萬平方米的公租房，按每平方12元計，預計每年收取租金43多億元。還本付息后，還有10多億元余額。目前重慶正與幾家基金公司合作制定方案，擬以200多個億的租金為基礎，將公租房運營管理部分申請上市。 所以，公租房投入和運營的資金是平衡的。”

保證公租房可持續性
重慶2010年開工公租房1300萬平方米，預計2011年2月完工1000萬平方米，并將在2月份、9月份分兩批通過搖號的方式出租給居民，預計有40萬人入住。2011年則計劃開工1350萬平方米。
如何保證公租房的持續性，整個體系如何深入運營，政府能否實現對住房保障的承諾，還有更多的問題考驗著重慶這場公租房試驗。
根據重慶的規劃，主城區的公租房共21個點，分布于主城內外環高速500平方公里范圍，遠郊區縣則布局于萬州、涪陵、永川、江津、合川、黔江六個區域性中心城市。
而公租房的收支平衡，很大程度在于穩定的承租者帶來的租金收入。“產業發展就對公租房可持續性至關重要，公租房布局也要考慮到與產業布局的一致性。”唐華麗說。
重慶主城區公租房一個小區大約有5萬居民，與周邊城市小區將形成近28萬人規模的社區。唐華麗表示，政府接下來要重點考慮公共產品配套，以及對這種新型社區的管理問題。

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