網(wǎng)易財經(jīng)12月29日推出的網(wǎng)易解讀第204期：住房雙軌制難救中國樓市，該文圍繞重慶公租房建設(shè)問題中的覆蓋范圍、資金、土地、房價四大核心問題展開了質(zhì)疑，文章看似層次清晰、有理有據(jù)，然而在戶改轉(zhuǎn)城、公租房建設(shè)計劃、香港經(jīng)驗等關(guān)鍵問題上卻存在明顯的偷換概念和邏輯錯誤，筆者所學(xué)有限，僅從個人所發(fā)現(xiàn)之該文謬誤出發(fā)，再議重慶模式，以正視聽。　　

一、公租房覆蓋之惑？

《重慶模式：住房雙軌制難救中國樓市》一文開篇便深沉地感發(fā)了第一聲困惑：“ 十年內(nèi)解決200萬人住房需求，進城農(nóng)民將達1000萬 ”，表面上看這確是一對矛盾，然而該文作者卻在此犯了最基本的概念性錯誤。誠然公租房是面向以農(nóng)民工為主的低收入人群，可這是否就意味著1000萬的轉(zhuǎn)城農(nóng)民就等于公租房保障對象？

“第一步，2010年至2011年兩年內(nèi)，不包括重慶本市的困難戶，僅轉(zhuǎn)戶進城的農(nóng)民就將有338萬，重慶三年內(nèi)建60萬套，只能滿足占重慶城鎮(zhèn)人口30%的困難戶的居住需求；”——我不知道“60萬套住房只能滿足占重慶城鎮(zhèn)人口30%的困難戶的居住需求”是如何得出來的，并且這位作者是否有調(diào)研過338萬轉(zhuǎn)城農(nóng)民的構(gòu)成，是否338萬都屬于公租房保障的中低收入群體？筆者來自農(nóng)村，從本人所知的大致情況看：頭兩年轉(zhuǎn)戶進城的338萬人口，絕大部分是長期生活在城市的擁有一定穩(wěn)定收入的民工及其他行業(yè)從事者，他們當(dāng)中一部分人長期游離在城市邊緣，住房是亟待解決的一大問題；但同樣也有一部分人已經(jīng)在城市置業(yè)、買房，只是還保留著農(nóng)村的戶籍與土地，對這一部分人而言，轉(zhuǎn)戶的吸引力并非來自土地賠償金，而是長期生活城市的一種習(xí)慣和認同感需要。當(dāng)然，筆者無法得出準確的兩類人比例，只是該文作者將338萬直接等同于公租房保障對象是否有些輕率？

“第二步，2012至2020年，以每年轉(zhuǎn)戶80萬-90萬的速度，最終累計轉(zhuǎn)戶1000萬人，但十年內(nèi)，重慶公租房只能滿足200萬人的居住需求，其中存在很大的壓力。”——行文至此，作者又一次將轉(zhuǎn)城人口等于公租房保障對象。中國的住房問題主要集中在城市，尤其是一些人口集中、發(fā)展迅速的大城市，正是因為日益擴張的城市規(guī)模和工業(yè)化發(fā)展，使得很多地方政府開始日益依賴土地財政，投機地產(chǎn)商趁機炒作，兩者共同推高了城市房價，相反在一些中心城鎮(zhèn)住房尚不那么尖銳與棘手。而事實上，重慶市計劃內(nèi)1000萬的轉(zhuǎn)城人口中，有300萬在主城，另有300萬在區(qū)縣，400萬在中心鎮(zhèn)，但重慶市政府計劃建設(shè)的4000萬平米公租房中卻有2000萬平米在主城，這種分布充分考量了城市未來的發(fā)展規(guī)劃和容量空間，同時也表現(xiàn)了公租房建設(shè)保障城市低收入人群的要義，讓人讀到了公租房建設(shè)的重點和關(guān)鍵。盡管區(qū)縣與城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)城人口的住房問題仍不容忽視，但顯然以1000萬轉(zhuǎn)城人口來等于公租房保障對象是在偷歡概念，更使得作者發(fā)出的質(zhì)疑顯得極不合常識與邏輯。　　

二、資金之困？

按照重慶市政府自己的說法，4000萬平米公租房的造價為一千億，其中三成政府投資，其余70%需來自市場融資。對此，《重慶模式：住房雙軌制難救中國樓市》一文作者再次感發(fā)第二聲困惑，“4000萬㎡公租房需千億資金，七成需對外融資”，言外之意融資困難！

為了表達這種質(zhì)疑，作者首先給重慶市政府算了一筆大帳，“分析認為，最近三年的公租房建設(shè)3000萬平方米總投資規(guī)模超過700億元，如果考慮到政府劃撥3萬畝土地投入建設(shè)，由此損失的土地收益金將達500億元，一加一減，已與2009年重慶財政收入1165億元相抵，這是一筆不小的數(shù)目。 ”且不論700億的投資中僅有多少來自政府財政投入，單單是那句“如果考慮到政府劃撥3萬畝土地投入建設(shè)”，就可剖見那些平日標(biāo)榜公共性的媒體人有著多么濫熟于胸的銅臭思維，不僅對于政府依賴土地財政習(xí)以為常，甚至對于那些“舍本讓利”回歸公共性的行為感到吃驚和質(zhì)疑，試問，你們那些深沉、高尚的深惡資本、權(quán)力的正義感就是讓你們?nèi)绱藖砉懒恳粋€政府公共決策的？

重慶的GDP總量排在全國20之后， 2009年重慶市全年財政收入也僅有1165億，，排名并不靠前，憑單獨之力大舉興建如此規(guī)模的公租房項目的確必須面對遭遇財政瓶頸的質(zhì)疑。但事實上關(guān)于公租房的財政之困，早在去年八月重慶市市長黃奇帆就曾在接受媒體采訪之時談到了重慶以“第三財政”建設(shè)公租房的不尋常路。所謂的‘第三財政’，其實就是指強大的國資增值，提供了支撐，使重慶市政府的公共建設(shè)并不依賴稅收和一般基金。 按照黃奇帆的思路，重慶建設(shè)公租房計劃十年完成，前三年先完成2000萬平米，后七年再根據(jù)市場需求投建，這顯然有助于分散財政壓力；資金構(gòu)成方面則主要有三個，一是市級財政，二是國家對廉租房的補貼，兩者共占總成本的三至四成，而第三個來源也是最大頭的則是重慶市屬的國資八大集團的融資。

黃奇帆自2002年起擔(dān)任重慶市副市長，分管經(jīng)濟、金融等事務(wù)，作為上海浦東新區(qū)的設(shè)計師和締造者，他將“空轉(zhuǎn)啟動，滾動開發(fā)”浦東模式帶到重慶。八年來，黃通過估算國有土地出租收入，以此作開發(fā)公司國有股，以此股份向銀行貸款，再吸引外資，此為首輪，之后土地價格上升，國有股分紅，滾動開發(fā)的模式，注資、重組、重振搞活了重慶的國有經(jīng)濟，國有資本在市場競爭中全面增值，2010年，重慶市國有資產(chǎn)總量突破1萬億，并且不良信貸率僅為0.9%，而這些資本為重慶政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共建設(shè)提供了的強大資金后盾，并且也成為投融資的最佳載體。

很顯然，重慶4000萬平米的公租房即所需一千億的資金并不是一年到位，并且1000億的投資也不是市級財政所獨力承擔(dān)，重慶市政府通過分期建設(shè)和第三財政有效分流了財政壓力，使得看似龐大和艱巨的資金難題逐步化為實際可行的方案。而《重慶模式：住房雙軌制難救中國樓市》一文作者，如此匆匆地將重慶市2010年1156億的財政收入與十年到位的1000億投資杠上，焉為何？

三、土地之困？
4000萬平米的公租房需3萬畝土地，這對于現(xiàn)階段無限依賴土地財政的地方政府而言無疑都是挑戰(zhàn)，《重慶模式：住房雙軌制難救中國樓市》一文作者顯是看到了這一點，于是“土地之困”“雙軌制對一線城市不具普適性財政、土地儲備壓力大”的認定三聲而出。
土地即資本，起碼在中國高速城市化發(fā)展的當(dāng)下是如此的。土地之困與資金之困其實很類似，文章作者無非是質(zhì)疑重慶市政府乃至更多效仿者難以擺脫對土地財政的依賴。“由此可以看出，重慶的住房雙軌制從土地儲備增加到公租房建設(shè)資金，都要依賴農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾而產(chǎn)生的轉(zhuǎn)增土地。”但這種說法顯然忽略一個本質(zhì)，那就是支撐城市長遠發(fā)展的不是土地，而是人口資源。因為城市發(fā)展的規(guī)模不是無止境的，因而土地可以轉(zhuǎn)化的資金是有限的，但人口可以創(chuàng)造的價值則是無限的。
某種程度上，重慶的戶籍改革與公租房建設(shè)相輔相成，城市化的本質(zhì)在于生產(chǎn)的城市化、消費的城市化。若按照重慶市政府的構(gòu)想，在農(nóng)民轉(zhuǎn)城和興建公租房之期，重慶將引進一大批新興項目并承接大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，由此而創(chuàng)造的就業(yè)機會和生產(chǎn)價值，以及拉動的相關(guān)人口的巨大消費才是公租房建設(shè)的源源動力，遺憾的是，很多人并未意識到一點，或者說出于鼠目寸光抑或是一己之私不愿意看到這一點。
四、房價之惑？
興建公租房究竟能不能影響房價？筆者不敢妄下定論。而對此問題，《重慶模式：住房雙軌制難救中國樓市》一文作者是這樣說的，“雙軌制度參考新加坡、香港經(jīng)驗，仍難打壓房價”，既是參照，那“香港經(jīng)驗”的結(jié)果一方面是公屋解決了中低收入的住房問題，另一方面才是自由經(jīng)濟和城市環(huán)境造就亞洲最高房價，不知作者為何始終不愿承認香港經(jīng)驗的成功之處。
房價應(yīng)該與一地的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，一個健全、合理的住房制度是保障不同收入人群共享住房福利，讓“居者有其屋”，香港地狹人多、寸金寸土，但卻通過公屋解決了中低收入人群的住房問題，這種經(jīng)驗無疑是值得參考和借鑒的。但是，我們也要知道，香港的公屋政策的另一面是一個完全自由放任的市場經(jīng)濟，這與我國時常伸出有形之手“宏觀調(diào)控”的中國特色社會主義市場經(jīng)濟是不同的。而就在1月10日，重慶宣布開征高檔商品房房產(chǎn)稅，成為國內(nèi)首個征收房產(chǎn)稅的試點城市，政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)決心顯然不止在公租房這一塊。
中國現(xiàn)階段高房價的根源在于各級地方政府對土地財政的依賴，和由此與地產(chǎn)商結(jié)成的既得利益共同體。重慶大規(guī)模興建公租房，以劃撥土地而非投標(biāo)的土地的形式，首先就打破了這種依賴，盡管這種依賴是以犧牲重慶市政府巨額的土地出讓金為前提的。
另外，重慶模式也不是對香港經(jīng)驗抑或是新加坡模式的簡單模仿。香港的公屋政策始于50年代，該政策的出臺背景是當(dāng)時內(nèi)地移民大量涌入，因為幾次大火災(zāi)后眾多人口流離失所、無家可歸，但港英政府處置不當(dāng)引發(fā)了罷工和民族矛盾，是一個由濃重殖民色彩的社會問題引發(fā)的決策，帶有很強的被動性。并且這個決策一出臺就維系了近半個世紀，而后出于公眾示威之因香港政府一直攝于改變租金，使公屋政策顯示出極強的“固定性”，完全與市場脫節(jié)，這也造就了公屋政策的另一面香港房地產(chǎn)市場自由、放任下的高開走勢。當(dāng)下我國處在復(fù)雜的轉(zhuǎn)型時期，各項社會矛盾也日益凸顯，百姓住房問題也較為棘手，但相比港英政府面對罷工和流血沖突的被迫決策，今天的重慶的公租房政策顯然要積極、主動很多。更重要的是，相比香港的公屋制度，重慶的公租房在規(guī)定房租要定期調(diào)整的靈活性方面更強，這對于市場的影響力無疑也更有力。因此，僅僅以香港經(jīng)驗來斷定公租房對房市無影響力是缺乏事實根據(jù)和說服力的。

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