高房價擋不住的購房潮
作者： 王育琨 | 2006年08月09日09時21分
【內(nèi)容提要】中國城市居民，雖然在外觀現(xiàn)代化的宅子里，本質(zhì)上還是農(nóng)民。農(nóng)民意識，重實體輕虛擬，重元寶輕票據(jù)，重現(xiàn)金輕虛擬。本來已經(jīng)活在虛擬社會中，可還是以實體經(jīng)濟為轉(zhuǎn)移。西方社會那是經(jīng)過沒有宅子的農(nóng)奴轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)工人，歷來以做事情為轉(zhuǎn)移。而中國農(nóng)耕社會文明，卻是建立在一家一戶的恒產(chǎn)穩(wěn)定性的基礎上。這才經(jīng)過多少年的洗禮，西方社會幾百年、上千年的文化積累和轉(zhuǎn)移，中國畢竟才經(jīng)歷了短短的20-30年，這么短的時間怎么有可能把農(nóng)民的根性轉(zhuǎn)移過來？城里人說著現(xiàn)代話，骨子里還是農(nóng)民。一個父母如果不能為后代置房，將是一種恥辱；一個人能夠置房，是有恒產(chǎn)恒業(yè)的標志，是有穩(wěn)定社會地位的開始，甘愿做房奴，甘愿入牢籠，也要買房。
高房價擋不住的購房潮
只有深入到每一個宇宙中，才能夠理解復雜表象背后的理性。中國住房市場迫切需要洞穿混亂的理性。
王育琨/文
為什么住房價格高漲，還不斷有人投資買房？一般化的解釋于事無補。深入剖析中國當下把住房投資需求推動膨脹起來的獨特機理，對把握中國住房市場的走向，至關重要。
住房成了強勁投資需求的一道泄洪口。
中國經(jīng)濟20年持續(xù)每年10%的增長速度，其中80%轉(zhuǎn)化成居民收入，這是一個相當可觀的量。居民收入中的40%轉(zhuǎn)化為儲蓄，形成金融資產(chǎn)。這筆龐大的金融資產(chǎn)的分布存在著巨大的差距，有些人年積累百萬以上，而有些人則勉強糊口，沒有任何金融資產(chǎn)。在少數(shù)人手里集結(jié)的金融資產(chǎn)，也不全是福音，它們既要遭受著負利率的煎熬，股市的重重黑幕堵截，以及花樣百出的老鼠會的沉陷。高增長、高儲蓄，金融資產(chǎn)集結(jié)的的巨大差距，另外再加上投資渠道的狹窄，使得住房成了一個泄洪口。而且，在住房投資中集結(jié)的，不只是現(xiàn)有城市居民的收入，而且更多是居民的未來收入（抵押貸款）和非城市居民收入（非城市居民的親朋好友集攏的資金）以及轉(zhuǎn)型投資基金（溫州炒房團與各類中外基金）。資金如此之多和如此之豐富，住房價格一時很難摁得住。
國營單位的持續(xù)擴張是源頭。
住房改革的本意是要解脫單位對居民住房需求的責任，而實際上不僅沒有削弱，還因為體制改革沒有跟進，使得單位成了住房需求膨脹的一個重要誘因。據(jù)7月29日報道，審計署上半年共審計184個單位，專項審計調(diào)查31個單位，查出違規(guī)問題金額223億元。2005年1月至11月，全國共審計9.1萬個單位，查出各類違法違規(guī)問題金額2900多億元。通過審計，已上交財政、減少財政撥款和補貼等170億元。共向紀檢司法機關移送各類違法犯罪案件線索1370多件。這些資金多數(shù)都跑到住宅建設上去了。有的城市如重慶還在搞二次福利分房，一位70多歲的退休一般干部，只有老兩口，以前已經(jīng)分得130平方米的房子并且便宜買下，這回又分得一處160平方米的房子以1300元的低價獲得。而同類房屋的市價在3000多元。公務員的住房在當?shù)匦纬闪撕軓姷氖痉缎８母锴白》扛＠麛U張雖然在搞但是路徑不多。現(xiàn)在花樣翻新而且都合理合法！只要你不是往自己兜里裝，多少都沒事。這就是我們的體制。
國民性。
中國城市居民，雖然在外觀現(xiàn)代化的宅子里，本質(zhì)上還是農(nóng)民。農(nóng)民意識，重實體輕虛擬，重元寶輕票據(jù)，重現(xiàn)金輕虛擬。本來已經(jīng)活在虛擬社會中，可還是以實體經(jīng)濟為轉(zhuǎn)移。西方社會那是經(jīng)過沒有宅子的農(nóng)奴轉(zhuǎn)為產(chǎn)業(yè)工人，歷來以做事情為轉(zhuǎn)移。而中國農(nóng)耕社會文明，卻是建立在一家一戶的恒產(chǎn)穩(wěn)定性的基礎上。這才經(jīng)過多少年的洗禮，西方社會幾百年、上千年的文化積累和轉(zhuǎn)移，中國畢竟才經(jīng)歷了短短的20-30年，這么短的時間怎么有可能把農(nóng)民的根性轉(zhuǎn)移過來？城里人說著現(xiàn)代話，骨子里還是農(nóng)民。一個父母如果不能為后代置房，將是一種恥辱；一個人能夠置房，是有恒產(chǎn)恒業(yè)的標志，是有穩(wěn)定社會地位的開始，甘愿做房奴，甘愿入牢籠，也要買房。現(xiàn)代經(jīng)濟是以工作流動為本質(zhì)特點的。而且就是在一個公司工作，你一提升就要流動。中國城市人要真正適應這個社會，還有待時日。而且，中國當今社會女性的擁有心理在家庭決策中地位不容低估。女人買一件時裝，可能一生只穿一回，但是它要擺在那里。一件大鉆石首飾，可能一生也帶不了一回兒，但她要保存；一個男友或丈夫，她不是不相信他的人格，而是只有整天陪伴在身邊她才能感覺是自己的。這種占有欲退到住房上來，便產(chǎn)生了住房自有率最高的國民性。
中央和城市政府的推動。
中央政府在住房政策上就有所迷失。房地產(chǎn)從帶頭產(chǎn)業(yè)過渡到了支柱產(chǎn)業(yè)，支柱產(chǎn)業(yè)對GDP的推動作用非常直接。而政府忘了中國還處于一個發(fā)展階段，還需要把主要財力物力投入研發(fā)創(chuàng)新上，帶動大國經(jīng)濟，以提升國家競爭力。戰(zhàn)后的日本，為什么沒有陷入這樣的迷失之中？嘗試有所作為的一屆政府，一如被置于一個巨大的風箱之中，被一股無形的力推來搡去，左右為難：調(diào)控樓市價格傷了經(jīng)濟；放任價格傷了民情。樓市的尷尬，引發(fā)了體制性腐敗和民憤，還危及我國的長久競爭力。關注民生民意的中央政府高調(diào)宣誓調(diào)控，政策卻在尷尬徘徊。而對城市任期政府來說，熱衷于為業(yè)績經(jīng)營城市，投巨資建立里程碑，比拼搞最大廣場的強勢，把本來應該負責的基本需求不管（廉價公屋），本來不該產(chǎn)生的投資需求持續(xù)產(chǎn)生（為了市容大規(guī)模拆遷建設）等。
按揭成為強勁的助推器。
銀行按揭成了一個杠桿，把千百萬潛在的需求都煥發(fā)出來。開發(fā)商最怕什么？最怕限制按揭或提高按揭利率，一如北京的哥怕提高出租車價格。個人按揭貸款，是銀行最好的資產(chǎn)。許多假按揭盛行，并不是偽裝多么巧妙，而是銀行睜一只眼閉一只眼，為什么？因為它、怕這生意跑了，按揭貸款的信貸資產(chǎn)是銀行最好的金融資產(chǎn)。你違規(guī)，一個人貸款1個多億元，他求之不得。只要你敢借，他就敢放。因為銀行存在著嚴重的倒掛現(xiàn)象。
開發(fā)商的新住宅運動誤導。
上個世紀90年代開始的“新住宅運動”與2002年開始的“居住改變中國”，是由開發(fā)商發(fā)起的兩次大規(guī)模運動。這兩次運動，帶有一點愚民政策的味道，對國民性的調(diào)動和不合時宜的需求膨脹起到了重要的作用。擴大市場基礎，這是任何一個商人所要首先考慮的問題。但是由此產(chǎn)生的后果，卻是驚人的。這就是把千百萬本來應該有更高流動性的群體，綁在了一個地方，成了房奴。
每一個人是一個宇宙。每一個市場也是一個宇宙。只有深入到每一個宇宙中，才能夠理解復雜表象背后的理性。中國住房市場迫切需要洞穿混亂的理性。
---------
財富都砸向住房，中國還何談競爭力？！
作者： 王育琨 | 2006年08月03日08時26分
【內(nèi)容提要】日本的東京人不是天生就喜歡龜縮在籠子里的。韓國首爾早就規(guī)定一個家庭只能擁有一套住房，而我們的著名經(jīng)濟學家，早在幾年前就鼓吹中國城市居民開始了擁有第二套住房的時代。一種浮躁的、封閉的小農(nóng)意識，左右了我們的輿論和導向，使得我們把所有的財富都往住宅上砸。這樣的整體結(jié)果，必然是降低中國公司的競爭力。
財富都砸向住房，中國還何談競爭力？！
城市居民對房價的高漲既恨又愛。當名人任志強給出了一個簡捷的判斷——歷史證明所有的房價永遠都是上漲的，網(wǎng)上立刻罵聲一片。任志強的預言既來得殘酷，也進一步堅定了不少人投資房產(chǎn)的熱心和雄心。或許那些罵得最兇的人，卻很可能私下里拼命往房產(chǎn)上投錢，就怕遲一步賺不到增值的紅利。其實，殘酷的不是房價。比房價更殘酷的是一場深刻危機在人們盲動中正在逼近。
根據(jù)建設部的最新統(tǒng)計，截至2005年年底，全國人均住宅建筑面積26.11平方米。其中，上海為33.07平方米，北京為32.86平方米。而日本的東京只有15.8平方米。東京的人均GDP超過3.5萬美元，上海、北京人均GDP剛超過5000美元，而居住水平卻早已是東京的2倍！對此，或許人們通常會認為，中國人住得好一點有什么不好？這說明我們的發(fā)展成就和體制的優(yōu)越性！與這種認識相反，我卻從中看到了我們的無序和危機！
一個人、一個公司或一個國家，所能夠支配的東西歸根結(jié)底不會超過你所擁有的。當一個人在打牌、網(wǎng)游、侃大山等上花費太多時間，他在苦讀、冥思、勞作上花的時間就一定有限；當一個公司在仿制、渠道、回扣上花費過多心思，它在研發(fā)、設計與品質(zhì)管理上花費的時間就一定少；當一個國家在廣場、門面工程、居住等上花的時間過多時，他們花在勞作、創(chuàng)造、研發(fā)等上的時間就必然有限。當然也有例外。如果你是皇帝，你可以從自己的子民那里取之不盡、用之不竭；如果你是英特爾或微軟，你可以借助壟斷技術(shù)而形成壟斷利潤，左右行業(yè)走向；如果你是超級大國如美國，你可以借助技術(shù)壟斷或種種手段讓世界的資源拼命往你那里涌。可是不幸，如果你和我一樣僅僅是個平常人，你的公司沒有多少自主知識產(chǎn)權(quán)而且又是在列強虎視眈眈的背景下成長起來的中國公司，你就沒有資格在生活方式上學習美國的高能耗，你就不得不學習日本人與韓國人的辛苦與堅韌，或者來一點歐洲人的節(jié)儉與簡約，這樣你才能在自主創(chuàng)新上花費更多時間，創(chuàng)造出更多世界獨一無二的東西。
當一國居民把財富都凝聚在住房上的時候，這個國家的居民就危險了。因為，靠這種方式積累的財富，只會給世界上其他國家創(chuàng)造重要市場，卻不會給自己的長久競爭力增添什么砝碼，反而會直接削弱競爭力。構(gòu)成一國和一個地區(qū)競爭力主干的只能是在區(qū)際和國際間流動的產(chǎn)品和服務。全球化流動的產(chǎn)品和服務，并不因為你是來自發(fā)展中國家，消費者就愿意為你的高價格埋單。性價比不如人，你的產(chǎn)品和服務就沒市場。從生產(chǎn)要素全球一體化配置的視角來看樓市價格，就有了一種危機感。
現(xiàn)在是一個全球扁平了的時代，所有國家都加入一個競爭體系中來。在這個競爭體系中，中國是后來者。在人均GDP高我們幾倍的東京等城市居民，平均居住水平大大低于我們時，我們很有理由作出判斷，我們的居住條件超出了社會必要勞動時間的規(guī)定性，超出了國力所能承受的部分。
日本的東京人不是天生就喜歡龜縮在籠子里的。韓國首爾早就規(guī)定一個家庭只能擁有一套住房，而我們的著名經(jīng)濟學家，早在幾年前就鼓吹中國城市居民開始了擁有第二套住房的時代。一種浮躁的、封閉的小農(nóng)意識，左右了我們的輿論和導向，使得我們把所有的財富都往住宅上砸。這樣的整體結(jié)果，必然是降低中國公司的競爭力。
或許紀伯倫的預言正是中國房地產(chǎn)的宿命：只有孤獨地迷失上千次者，才能回歸故里。
【來源：廣州日報】
-------------
被嚴重誤讀和損害了的住房需求
2006-8-14 星期一
那種把所有財富都砸向住房投資上來的瘋狂也該回歸理性了。調(diào)控住房投資品市場，不能拿住房服務市場上的諸多價值尺度來度量；而改善住房基本服務的供應，也同樣不能從價值最大化的投資品市場上尋找根據(jù)和途徑。
王育琨/文
非驢非馬的經(jīng)濟適用房終于出現(xiàn)拐點。據(jù)建設部最新消息，經(jīng)濟適用房將以租代售。未來住宅保障體系中的實物補貼可能將分為三個等級：廉租房主要面向最低生活保障線以下的家庭；租賃型經(jīng)濟適用房面向低收入家庭；限價商品房將面向拆遷戶或無房戶。在經(jīng)歷盲目市場崇拜以后，政府主管部門終于認識到，住房是個特殊商品，不是簡單化地推行住房商品化就可以了事的。
1980年鄧小平把住房改革提上議程時，城市人均住房面積不到4平方米。鄧小平當時提出到2000年要達到小康居住水平，人均8平方米。可是發(fā)展遠遠超出總設計師的預測，2005年年底我們城市人居住房面積已經(jīng)是26.11平方米了，超過了當初設想的3倍。上世紀90年代，住房改革加快進程的一個重要原因，是在雙軌制時期，各國營事業(yè)單位都以膨脹本單位的住房需求為己任，于是全面實現(xiàn)了住房商品化，果斷引進市場機制，以約束住房需求。
沒想到，市場機制非但沒起到限制住房需求的膨脹的作用，反而由于一系列因素的綜合作用，加大刺激了住房需求的膨脹。一種對住房需求簡單化的理解，使我們錯把簡單的市場化當成了萬能的解藥。市場化是一套復雜的體系，如果你的體系不完備，你的市場必定是無效的。在扭曲的住房市場中，住房需求問題被嚴重誤導和損害了。
新近國務院發(fā)展研究中心發(fā)布最新報告《中國房地產(chǎn)發(fā)展狀況與發(fā)展趨勢預測分析》指出，導致近兩年來我國商品房銷售價格大幅度提升的主要因素是來自土地成本和其他因素的漲幅遠超過工程造價的漲幅，而需求因素并非價格上漲的決定性因素。在報告的寫作者們看來，從1996年以來，中國住宅與非住宅商品房當年實際銷售面積均低于當年竣工面積，即使不考慮以前年度未售出的商品房，每年仍有大量竣工商品房因缺乏相應的需求而處于空置狀態(tài)。
以空置房反論需求不足，怪事一樁。沒有需求，哪里來的土地價格上漲？土地成本與工程造價的對比，得不出需求不是上漲主因的結(jié)論。對于數(shù)字背后的邏輯，不從需求層面深入分析，無法得出一個準確的概念。
住房商品有著雙重規(guī)定性。它既具有經(jīng)久性、單件性、固定性等自然屬性，它又具有滿足人們居住需要和財富增值的社會屬性。尤其是它的社會屬性，更是一切問題的焦點所在。這里要區(qū)分“住房資產(chǎn)”與“住房服務”這樣兩個概念。住房資產(chǎn)是由土地、建筑材料、創(chuàng)意設計、勞動等要素生產(chǎn)出來的固定資產(chǎn)；住房服務則是由住房資產(chǎn)、環(huán)境、水電氣等新要素派生出來的消費服務。跟住房服務相對應的是滿足人們居住需求的“住房消費品”市場，跟住房資產(chǎn)相對應的是實現(xiàn)財富增值的“住房投資品”市場。住房服務既可以從政府的廉租屋中獲得，也可以從自己所擁有的房產(chǎn)或從租賃房投資者那里購買。
區(qū)別基本住房需求與住房投資需求，是一個不錯的出發(fā)點。那種把所有財富都砸向住房投資上來的瘋狂也該回歸理性了。調(diào)控住房投資品市場，不能拿住房服務市場上的諸多價值尺度來度量；而改善住房基本服務的供應，也同樣不能從價值最大化的投資品市場上尋找根據(jù)和途徑。
原始出處：廣州日報
「 支持烏有之鄉(xiāng)！」
烏有之鄉(xiāng) WYZXWK.COM
您的打賞將用于網(wǎng)站日常運行與維護。
幫助我們辦好網(wǎng)站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉(xiāng)網(wǎng)刊微信公眾號
