解洪玲心頭的一塊石頭落地，100萬(wàn)傭金收入囊中。他召集此前幫他找地的朋友們吃飯、唱歌，盡情放松。這些朋友覆蓋半個(gè)江西省，后來(lái)成為他職業(yè)經(jīng)紀(jì)人生涯中的重要幫手。
解洪玲是中國(guó)最近幾年間隱蔽成長(zhǎng)起來(lái)的一個(gè)獨(dú)特的新型經(jīng)紀(jì)人。不同于普通意義上的經(jīng)紀(jì)人，他主要為農(nóng)村耕地尋找運(yùn)營(yíng)方。他的那100萬(wàn)傭金，是一個(gè)浙江溫州專門做耕地集約經(jīng)營(yíng)的親戚給他的酬勞。為此，他忙了近半年時(shí)間，將江西省九江市武寧縣船灘鎮(zhèn)兩個(gè)臨近村2000多畝林地，集中打包給了他的溫州親戚，后者拿到這些林地之后，會(huì)等待租金的升值，然后轉(zhuǎn)給下一個(gè)接盤者。
溫州商人拿到2000多畝林地的方式是：他所在的公司和江西省九江市武寧縣船灘鎮(zhèn)兩個(gè)臨近村的村民簽署流轉(zhuǎn)合同，合同上分列村民每戶人數(shù)、畝數(shù)、林地番號(hào)、租金等條目，農(nóng)戶在確認(rèn)表上簽字。在后面程序中，如果沒(méi)有異議，當(dāng)?shù)亓謽I(yè)局會(huì)下發(fā)變更過(guò)的林權(quán)證。
在新的林權(quán)證中，這片山地的四個(gè)權(quán)利中有三項(xiàng)發(fā)生變化。其中，林地所有權(quán)村集體保持不變，林地使用權(quán)、林木所有權(quán)、林木使用權(quán)的所屬人由原來(lái)的村民變更為解洪玲那位溫州親戚的公司。
解洪玲拿到他的100萬(wàn)傭金六年后的2016年10月，中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化規(guī)劃(2016—2020年)的通知》，支持通過(guò)土地流轉(zhuǎn)、土地托管、土地入股等多種形式發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所所長(zhǎng)魏后凱評(píng)價(jià)說(shuō)這是一份“農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化規(guī)劃”，是“十三五規(guī)劃”中重要的專項(xiàng)重點(diǎn)規(guī)劃。
在安徽小崗村包產(chǎn)到戶引發(fā)中國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)方式大變革38年后，中國(guó)開(kāi)始為近8億農(nóng)民、超過(guò)18億畝的耕地尋找更合適的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)模式，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)、土地托管、土地入股等多種形式開(kāi)展的規(guī)模經(jīng)營(yíng)成為選項(xiàng)之一。
一些嗅覺(jué)敏銳、充滿冒險(xiǎn)精神的商人紛紛投身其中，他們從農(nóng)民手中承包大片農(nóng)地，自己經(jīng)營(yíng)或者轉(zhuǎn)租給后來(lái)的人。由于長(zhǎng)期實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包的原因，將那些極其分散的小塊地從分散的農(nóng)民手中集中起來(lái)并非易事。于是，像謝洪玲這樣的人大量出現(xiàn)了，他們有一個(gè)形象的稱呼：“土地掮客”。
掮客
從2015年8月到2016年8月，“土地掮客”解洪玲的收入達(dá)到600萬(wàn)。解洪玲說(shuō)，“流轉(zhuǎn)了3塊山的林地，幾塊水田、草皮等。”經(jīng)過(guò)8年的積淀，眾多村支書(shū)、鄉(xiāng)長(zhǎng)、林業(yè)局等部門的工作人員成了他的“線人”，隨時(shí)提供大量的一手信息。這些信息源源不斷地傳到他手里，再通過(guò)他分散給各個(gè)買家，利潤(rùn)就這樣產(chǎn)生了。
解洪玲說(shuō)，經(jīng)紀(jì)人帶客戶去看地后簽約率不足10%，也就是說(shuō)，帶100個(gè)客戶看地，只有不到10個(gè)人能夠最終簽約。而帶客戶看地之前，這些地經(jīng)紀(jì)人都要先去跑一趟。考慮到前期看地成本，目前解洪玲的接單范圍控制在以南昌為中心的100公里輻射圓內(nèi)。
僅從頂層政策文件看，謝洪玲想促成的事，早在2012年就被國(guó)務(wù)院明確鼓勵(lì)過(guò)。2012年的春節(jié)剛過(guò)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)全國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2011—2015年)的通知》，提出發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，完善土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展多種形式的規(guī)模化、專業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。事實(shí)上，更早之前，在一些地方已經(jīng)有農(nóng)民開(kāi)始自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。
政策為解洪玲帶來(lái)了大機(jī)遇。不過(guò)，隨著政策的推動(dòng)，謝洪玲開(kāi)始逐漸感受到“掮客”江湖的壓力。他發(fā)現(xiàn)，越來(lái)越多的當(dāng)?shù)厝思尤氲酵恋剞缈偷男袠I(yè)中。
幾乎就在這個(gè)時(shí)候，畢業(yè)于四川林業(yè)大學(xué)的童自修，在成都和另兩個(gè)朋友成立一家公司，并逐步投入到土地流轉(zhuǎn)行業(yè)。科班出身的童自修發(fā)揮了自身優(yōu)勢(shì)。“我很多同學(xué)在當(dāng)?shù)亓謽I(yè)系統(tǒng)，林業(yè)廳、各個(gè)林業(yè)局工作，通過(guò)他們可以得到很多地源信息。”童自修說(shuō)，得到信息后，經(jīng)紀(jì)人再去實(shí)地調(diào)查，發(fā)布出租信息。這一點(diǎn)相當(dāng)重要，因?yàn)楫?dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人信奉“地源帶來(lái)客源”，即當(dāng)經(jīng)紀(jì)人擁有足夠多的優(yōu)質(zhì)土地時(shí)，客源會(huì)主動(dòng)找上門。
童自修的信息源包括當(dāng)?shù)厮緳C(jī)、村長(zhǎng)、種植大戶、農(nóng)資生意人等消息靈通人士，他和同事共12人連接著100多個(gè)信息源。他收取客戶的交易傭金為7000左右，完成交易后，這些信息源會(huì)得到傭金10%左右的提成。
在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，除了土地用途需符合規(guī)定之外，童自修沒(méi)有感到太多地方政府的限制。比如，最大的限制可能是一些土地不能做養(yǎng)殖，只能發(fā)展種植業(yè);政府鼓勵(lì)發(fā)展果樹(shù)種植時(shí)，會(huì)出臺(tái)措施限制林木砍伐等;從事休閑觀光的公司，有些土地被限制建設(shè)廠房等。
除了以公司形式聚集的經(jīng)紀(jì)人，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在單干的經(jīng)紀(jì)人。童自修了解到的單干經(jīng)紀(jì)人中，大都是本職工作之外做兼職，據(jù)他分析，當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)市場(chǎng)處于初期階段，個(gè)人做經(jīng)紀(jì)人很難養(yǎng)活自己，只能做兼職。
盡管如此，“土地掮客”們也感覺(jué)到競(jìng)爭(zhēng)壓力越來(lái)越大。這種壓力主要體現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)上。目前，除了土流網(wǎng)、聚土網(wǎng)、地合網(wǎng)、來(lái)買地網(wǎng)等一批專門從事土地交易的平臺(tái)，58同城、趕集網(wǎng)等也涉及到了土地流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。有的網(wǎng)站會(huì)進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。比如會(huì)在對(duì)方網(wǎng)站上看到土地信息后，找到當(dāng)?shù)卮澹ㄟ^(guò)手段將委托權(quán)奪走。
江湖
有人的地方就 有江湖，有江湖的地方就有爭(zhēng)斗。
夏創(chuàng)武的經(jīng)歷帶有濃重的江湖氣息，但他首先帶來(lái)的是一種“江湖仁義”。他是湖南益陽(yáng)人，在北京做了20年裝修后，2015年6月開(kāi)始從事土地流轉(zhuǎn)行業(yè)，前半年幾乎沒(méi)有完成一單交易。
2016年4月份，一家軍工產(chǎn)品的公司老總來(lái)到夏創(chuàng)武辦公室，將一張10萬(wàn)元錢的支票放到桌子上。對(duì)方稱這是定金，讓夏創(chuàng)武幫忙找地，直至找到為止。事實(shí)上，夏創(chuàng)武曾帶這位孔姓老總看過(guò)多塊地，他曾舍棄即將到手的15萬(wàn)傭金，指出地塊存在的問(wèn)題，從而贏得了對(duì)方的信任。
10多天后，夏創(chuàng)武不負(fù)所望，為對(duì)方找到了一塊地。7萬(wàn)多的傭金加上此前的10萬(wàn)支票，對(duì)首次完成訂單的他來(lái)說(shuō)是一個(gè)激勵(lì)。由此，他打開(kāi)了土地流轉(zhuǎn)的大門。
與其他省份不同的是，北京能流轉(zhuǎn)的耕地很少，加上價(jià)格偏貴，經(jīng)紀(jì)人大都從事建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)。夏創(chuàng)武的公司在大興，覆蓋面囊括到順義、密云，也主要做建設(shè)用地。一般來(lái)說(shuō)，單價(jià)每畝每年工業(yè)用地100多萬(wàn)~300多萬(wàn)，集體工業(yè)用地50~70萬(wàn)左右，農(nóng)業(yè)用地1800~2500元。按面積來(lái)算，北京山地比較多;按數(shù)量來(lái)算，工業(yè)用地較多。
現(xiàn)在，不少當(dāng)?shù)赝恋鼐帧⑿l(wèi)生局、鄉(xiāng)政府等政府部門的工作人員都成了夏創(chuàng)武的信息源。他說(shuō)，“比如衛(wèi)生局會(huì)和大企業(yè)打交道，關(guān)系相處不錯(cuò)，企業(yè)有出租或承租需求時(shí)會(huì)和政府人員交流”，信息在不經(jīng)意間就能交換完成。政府部門的信任度比較高，這對(duì)交易雙方來(lái)說(shuō)也是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。土地局、村支書(shū)更是隨時(shí)掌握一手土地信息。
在夏創(chuàng)武看來(lái)，北京城市場(chǎng)最大的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系是土流網(wǎng)和來(lái)買地網(wǎng)。夏創(chuàng)武是土流網(wǎng)的加盟商，但和來(lái)買地網(wǎng)的CEO有私交，兩家平臺(tái)關(guān)系變得微妙。來(lái)買地網(wǎng)要負(fù)責(zé)北京城北的昌平、順義、懷柔等地;而夏創(chuàng)武主做北京城南的大興等區(qū)。地理上的距離先天性避免了地源競(jìng)爭(zhēng)，但兩者在客戶上還是有競(jìng)爭(zhēng)。他說(shuō)，同一塊地可能會(huì)有兩個(gè)公司的買家想要。這時(shí)雙方會(huì)采取一種無(wú)害的解決方式——各自客戶誰(shuí)出的價(jià)格高，地就由誰(shuí)拿走。有時(shí)候，雙方為減少跨城看地成本，會(huì)互換地源，“我們有城北的土地，會(huì)交給他們，反之亦然”。
如果說(shuō)經(jīng)紀(jì)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)溫和，那么單干經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)公司之間則充滿陷阱和“殺機(jī)”。一位北京資深經(jīng)紀(jì)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，部分單干的經(jīng)紀(jì)人會(huì)以買家的身份，以看地為名義套取經(jīng)紀(jì)公司的土地信息。
無(wú)論選擇單干，還是加入土地交易平臺(tái)，土地掮客大軍的數(shù)量變得越來(lái)越多，土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模也越來(lái)越大。土流網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，該網(wǎng)站目前共有土地經(jīng)紀(jì)人1.2萬(wàn)多人，山東，安徽、浙江等地最多。其中山東省有42個(gè)線下流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。這些經(jīng)紀(jì)人在土流網(wǎng)累計(jì)發(fā)布土地畝數(shù)為3.48億畝。
土地掮客，這個(gè)中國(guó)土地經(jīng)營(yíng)方式變革下的獨(dú)特產(chǎn)物，正密切注視著新一輪土地流轉(zhuǎn)的隱秘世界。
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