在某縣市區、鎮、村接觸了各類人群，交流了諸多基層事項，感觸頗深，從某種意義上講也是一個調查研究的過程，生于農村、長于農村且在農村有眾多盤根的老農村人，對農村問題的認識與分析比坐在“深宮”的專家應該更深更透，比那些沒有農村基礎沒有農村情感的純經濟學研究者更具有政策性借鑒作用。
在今后的一段時間內，將從多個方面做一些總結，今天先談城鎮化在大農村的表現，選擇的標本是某縣(暫把縣城當作大農村城鎮化的一部分看待)，不一定有整體代表性意義，但至少能反映一個局部，從中仍然可以找出部分問題的代表性。城鎮化實質已經演變成單純的房地產化，其造成的耕地瘋狂流失必須得重視和遏制。
第一，縣(市)區的房地產。來到市區，見了地稅局、交通局、公安局、環保局和政協等部門的老朋友，側面了解了一下當地的種種事情，開車在各街各巷轉了個遍，感受最深的是路修得越來越寬，兩邊的小區越來越多，到處都是樓盤和廣場。一些“大道”寬得令人振奮，我在長沙都極少看到有如此寬的路，路兩邊還閑置不少土地，若加上兩邊的配套小區，土地總占用量堪稱巨大。
中央搞城鎮化，縣市區擴容本是順理成章，但是，違背自然流動的原則，不顧一切瘋狂造城的行為絕不是科學發展，農民不可能一下子涌進縣城，即使可能，也要考慮其它相關因素，也要與后面談到的幾點相互制約，否則，農村房地產泡沫化比大城市會更嚴重。回城后，問了其他返鄉朋友，所見略同，恐怕這些現象有一定代表性。
現在，有一個非常令人不解的問題是：大量征地的錢來自于哪里?這些地的征收都經過合法審批了嗎?地產開發商的錢又來自于哪里?用地指標是否超標?
第二，鄉鎮所在地的房地產。也許是因為城鎮化中含有一個“鎮”字，也許是政府已經定位大力發展鎮部所在地房地產，各鎮所在地的房地產瘋狂發展已經成為事實，還將持續火爆，看某省的長期規劃，最小的鎮規劃人口都超兩萬，大的鎮高達十萬以上，若能實現，十年之內，90%的人可以住在鎮以上居住區，若將此類人定為非農業人口，并給予城市化保障，中國的城市化率將是一次冠絕千古的大躍進。
鎮所在房地產，既有開發商開發的小區，又有農民私自買地自建的房產，開發商的小區均不大，價格也不貴，所有小區幾乎都沒有真正的城市化配套，私人自建房可以約等于鄉鎮別墅，均是連排或獨棟形式，令人極為震驚的是，有一戶人家居然在鎮所在地建有一排超2000平米的超級大住房，大得可怕。鎮級所在地房地產的最大問題是缺少科學規劃，缺少特色，很象是擴大化、高樓化的農村。沒有歷史包袱，本來可以利用建新城的時機搞好規劃，本可以讓每個鎮都成為當地的一個符號，事實上，各地均沒有做到這一點。
鎮級地產的另一問題是：土地到底是如何轉向開發商和私人手中的?是規劃用地的合理合法使用嗎?賣地的錢全部入庫了嗎?
第三，公路房地產。經過這些年的發展建設，縣市區通往各鎮的道路都修得比較好，給群眾生產生活帶來了極大方便。據路邊住戶講，兩年前，這些主干路的兩旁還只是零星地布有一些居家建筑，現在，路的兩邊似雨后春筍一樣長出大量民居，一條路幾乎就構成一條街，兩旁建筑的前面還留有足夠寬的前坪，總體看來，修一條路，要耗用相當于四條路的用地面積。與這些主干道有些類似的是，一些次要的水泥公路旁邊也開始長出房子，未來仍有較大的擴容可能性。
有些主干公路的兩旁還建有“產業園”，至于有沒有產業入駐并不重要，重要的是，一個園能帶動不少居民的靠近，周邊的房地產能快速活躍起來。
第四，鄉村房地產。從嚴格的意義上講，鎮房地產、公路房地產都不能算作是標準的房地產，因為絕大部分沒有商品化，但是，從長遠看，這些房產的商品化是必然趨勢，農村住房也不例外。
有人認為，既然縣城大建商品房，鎮里也建了很多房，公路邊也建了很多房，農村的房子建設應該會萎縮。事實并不是這樣，農民的感情非一般城里人所想，他們把農村的那個房看成是他的“根”，根是面子工程，要滿足攀比心理的需要，即使你在縣鎮有了房子，即使一年只在村里住一天，鄉間的宅地也要建一棟有面子的住房。正是這個原因，以致農村地盤不但沒萎縮，相反還在不斷擴大，村莊常住人口是萎縮了，但村莊占用耕地仍未得到有效遏制，私自賣地的情況仍然存在。幾乎可以肯定的講，政府想從農村置換土地彌補城鎮化過程中的耕地流失是不可能實現的，能控制農民少占耕地就是大成績。
“四類房地產”帶來的正面效益。首先，它有效承接了大城市房地產降溫后建材、裝飾材料需求減少導致的產能過剩;其次，它有效承接了大量從事建設行業的產業工人回歸地方，讓他們有足夠的市場支撐就業，最后，它暫時性緩解了地方政府的財政壓力，不管是否嚴格合法，賣地的現狀是既成的，收取的費稅是真實的。這三個正面作用是中央政府力求的效果，因而也造成中央對當前已經出現的問題缺少足夠的重視，害怕影響經濟急速衰退和地方政府生存壓力。
“四類房地產”的長期后遺癥。我們經常說農民樸素實在，勤勞智慧。然而，這只是農民特色的一部分，當代中國農民還有另一個重要特性：超強的攀比心理。先比村里的房子，再比鎮上的房子，還要看縣里有沒有房子。雖然農民在三地同時擁有房產的人并不多，但朝這個方向發展的趨勢是有的。過去，談婚論嫁，一般會強調人實在就行了，現在，光實在已經不行，房子是必要條件，就算結婚時沒有滿足虛榮，婚后也會將城鎮買房當作一種追求，總之，就是既要滿足根的需要，又要滿足面子的需要，除非有政策逼迫他們改變思想。
我們中國人口多耕地少，這是個基本國情，加之國家推行的高鐵化、高速化和區域化戰略不間歇推進，耕地正以空前的速度減少，如果城鎮化過程中讓“四類房地產”繼續瘋狂占用耕地，未來的中國不可避免地要走向“餐桌由外人控制”的局面。
“四類房地產”的蓬勃發展也造就了一批暴富者，“流氓變地產商”不是新鮮事，“二流子開上奔馳”也不是新鮮事，關系學在基層并沒有因為反腐敗有任何收斂。大量一夜暴富的神話嚴重挫傷了本就脆弱的縣域實業者，溫州人的炒作之風到處盛行，后患絕不會小。
對“四類房地產”的有關建議。
其一，必須明確“城鎮化”的內涵。中央推出城鎮化戰略過急，并沒有給出配套的詳細規劃，更無操作細則，全國各地各念各的經，經經不同音，說是城鎮化，就是自由化，只要出政績，法律都不怕。
中國推行城鎮化大戰略整體上沒有問題，但是，搞粗放式、無序化的大躍進決不是好事，持續得越久，禍患越大。我們的城鎮化戰略是新的戰略，之前就缺少規劃，全憑各地按自己的理解各行其政，既是順著國家大戰略，你想追究違規責任都很難。2013年的時候，我曾經提過先做好規劃安排，再推城鎮化進程，但政府并沒有重視規劃，睜一只眼閉一只眼地看著地方隨意理解城鎮化，有欠妥之處。
其二，必須加強對“四類房地產”的科學規劃。中央推動城鎮化，意在引導農村人口的合理轉移，重在能有“轉移”，如果農民都不愿意轉移，只是在鄉村、鎮所在地和縣城間游移，那城鎮化就是一個有害的錯誤戰略。
城鎮化過程中，如果不加強規劃，還容易造成剛修不久的城鎮就變成落后的聚居區，很可能在十至二十年內重新改造，這又會造成極大的資源浪費與環境破壞，中央應對此給予重視和安排。
其三，必須將“四類房地產”納入到未來房產稅的征收范圍。我提出這一點，很可能會引起不少人的責罵，以為我是在給農民增加生活負擔。但是，如果能從一個國家的整體公平性出發，我的意見就沒有問題。國家給農民有基本的耕地生存保證，并且進行了確權，不能再允許因各地囤房引起的耕地瘋狂流失。
如果將上述四類房地產納入征稅范圍，建議可任由農民選擇一處住房作為免征房，如果只擁有一處住房，不管在哪里，都可以免稅。如果農民在兩地或三地同時擁有住房，也可以由自己選擇一套免稅房，其它的房產再交納稅收，如果不想納稅，建設政府鼓勵他們釋放其它房產或置換出農村宅基地，以改善長期生活在農村村民的生活條件。
其四，必須建立違規用地責任追究機制。“四類房地產”如此瘋狂火爆地發展必然導致耕地的瘋狂流失，所謂的耕地保護高壓線從來就有產生過威懾力，絕不相信中央在如此短的時間內給農村釋放了如此天量的用地指標，再不及時遏制，“生米煮成熟飯”的理論將會成為未來較長時間的指導理論，“法不責眾”會成為共識。對違規用地的責任追究要做到：誰受益誰負責，誰審批誰負責，誰管轄的地區誰負責。負責不應只局限于行政責任和經濟責任，還應當擴大到刑事責任，否則，不能對保護耕地產生任何正面作用。
當前，大農村確實表現了前所未有的繁榮景象，但這種繁榮是由“四類房地產”推動的“粗放式繁榮”，并不是產業協調發展推動的可持續繁榮。“城鎮化”演變成“房地產化”是一個令人遺憾的結果，城鎮化造成耕地的瘋狂流失是一個禍及子孫的結果，城鎮化是一個戰略，不是一爐補鍋料，不能因為要追求經濟持續快速發展，就大躍進式推動，“劣質的繁榮”終究不會得到歷史的高度評價，時間可以作證。
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