搶地狂潮各種違法亂象上演 城鎮(zhèn)化淪為新圈地運(yùn)動(dòng)

　　“全國(guó)促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃綱要”有望上半年出臺(tái)的消息甫一傳出，開(kāi)發(fā)商們便無(wú)法淡定。進(jìn)入4月，各地開(kāi)發(fā)商搶地?zé)岢笔盅该汀?/p>

　　面對(duì)投資誘惑，盡管各地樓市調(diào)控細(xì)則紛紛出臺(tái)，但土地市場(chǎng)并未降溫，城鎮(zhèn)化浪潮下的土地狂歡與亂象正在激烈上演。

　　開(kāi)發(fā)商與新規(guī)競(jìng)速

　　開(kāi)始于2012年末的“搶地”熱潮，進(jìn)入2013年后持續(xù)發(fā)酵。

　　4月10日，“國(guó)五條”之后的上海土地第一拍——浦東唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)12萬(wàn)平方米D-05-01住宅地塊，經(jīng)過(guò)336輪的激烈競(jìng)爭(zhēng)，被浦發(fā)置業(yè)以37.75億元拍下，折合樓板價(jià)18199元/平方米，溢價(jià)65%。

　　4月9日，北京市石景山區(qū)魯谷路C2商業(yè)金融用地舉行拍賣(mài)，以11.65億元的價(jià)格由金力集團(tuán)旗下新能(北京)國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司奪得，溢價(jià)率達(dá)到174%。

　　北京一家房地產(chǎn)公司的內(nèi)部人士告訴《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者，“競(jìng)速”是房地產(chǎn)公司近期的關(guān)鍵詞，城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)前，誰(shuí)儲(chǔ)備了足量的土地，誰(shuí)就將在未來(lái)獲益。不管城鎮(zhèn)化規(guī)劃如何定調(diào)，土地始終是開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的核心要素。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，一二線城市較為緊張的住宅供應(yīng)趨勢(shì)仍會(huì)持續(xù)，下半年可能出現(xiàn)新的推地高潮。

　　城鎮(zhèn)化規(guī)劃出臺(tái)之前，基于對(duì)市場(chǎng)的看好，不少地產(chǎn)投資公司也紛紛在二三線城市豪擲重金，加快在土地市場(chǎng)的布局。

　　首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者表示，新型城鎮(zhèn)化不應(yīng)僅是圈地造樓，而更應(yīng)強(qiáng)調(diào)城市完善的基礎(chǔ)設(shè)施、良好宜居的生態(tài)環(huán)境和均等的公共服務(wù)。

　　“住宅產(chǎn)品限購(gòu)后，開(kāi)發(fā)商一直在尋求轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)，包括園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。寫(xiě)字樓等商業(yè)地產(chǎn)已成為房企轉(zhuǎn)型的方向，也是投資者們投資的重要對(duì)象。”趙秀池說(shuō)。

　　“開(kāi)發(fā)商對(duì)新政策寄予太多的期待，在他們看來(lái)，政策與商機(jī)密不可分。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

　　農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)躑躅前行

　　在廣大農(nóng)村，“舊村改造”的步伐也在明顯提速。

　　山東平度金溝子村，村民堅(jiān)守7年拒絕“被上樓”。但近期有傳聞稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商的挖掘機(jī)重新開(kāi)進(jìn)村子。

　　該村村民、媒體人陳寶成對(duì)《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者說(shuō)，他至今依然珍藏著乾隆年間至今的所有地契以及老會(huì)計(jì)臨終前交給他的按滿了全村鄉(xiāng)親紅手印的土地承包合同。

　　“老鄉(xiāng)們拒絕‘被上樓’，是因?yàn)楝F(xiàn)在的房子有產(chǎn)權(quán)，舊村改造集體蓋樓不僅失去了土地，住上樓房也根本沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。”陳寶成氣憤地說(shuō)。

　　有關(guān)部門(mén)研究表明，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)通過(guò)推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展作為引擎拉動(dòng)，將實(shí)現(xiàn)新增消費(fèi)9000億，實(shí)現(xiàn)新增投資64890億，實(shí)現(xiàn)GDP增加值為2.6個(gè)百分點(diǎn)，約占GDP增長(zhǎng)值的 37.15%。由此證明，城鎮(zhèn)化必將成為推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Α?/p>

　　但是各地不乏借城鎮(zhèn)化之名，上演各種違法違規(guī)亂象。如，未經(jīng)村民同意、未經(jīng)村民會(huì)議、村民代表會(huì)議表決，村委會(huì)擅自決定對(duì)村民房屋實(shí)施拆遷;補(bǔ)償方案未經(jīng)任何評(píng)估，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低;強(qiáng)迫農(nóng)民上樓，農(nóng)房建設(shè)中未考慮農(nóng)民的生活保障、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)生活方式等問(wèn)題。

　　針對(duì)山東省一些地方在農(nóng)房建設(shè)與危房改造工作中存在侵害農(nóng)民權(quán)益、強(qiáng)拆遷建現(xiàn)象，日前，山東省住建廳下發(fā)緊急通知，要求各地農(nóng)房建設(shè)與危房改造不得強(qiáng)迫農(nóng)民上樓，農(nóng)房建設(shè)“宜聚則聚、宜散則散，宜樓則樓、宜房則房”。對(duì)采取停水、停電、阻斷交通等野蠻手段逼迫搬遷以及采取“株連式拆遷”和“突擊拆遷”等方式違法強(qiáng)拆的，將嚴(yán)格追究有關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人的責(zé)任。

　　土地違法引發(fā)銷(xiāo)售亂象

　　記者在采訪中遇到這樣一則案例，貌似簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)糾紛背后，隱藏著一樁疑似土地違法事件。

　　河北省三河市的楊振因無(wú)法正常辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，將開(kāi)發(fā)商大廠回族自治縣友通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“友通公司”)告上法庭。

　　楊振的代理律師、北京市中關(guān)律師事務(wù)所律師王英軍向《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者出示了雙方在2011年6月30日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)合同，友通公司須于2011年12月31日前向買(mǎi)房人交付商品房并于同日前辦理完畢該商品房的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　2011年12月20日，楊振收到友通公司辦理房產(chǎn)證的通知。楊振告訴記者，辦理房產(chǎn)證當(dāng)天，友通公司要求他再簽一份合同。“為什么要再簽?和誰(shuí)簽?之前的合同又是怎么回事?”面對(duì)楊振的疑問(wèn)，友通公司給出的說(shuō)法是，“不簽就辦不了房產(chǎn)證”。

　　令人意想不到的是，之后的一系列訴訟將背后的土地交易內(nèi)幕牽出。

　　合同顯示，友通公司以出讓方式取得位于夏墊鎮(zhèn)政府街、編號(hào)為2-18-20的地塊的土地使用權(quán)，填寫(xiě)的土地使用權(quán)出讓合同號(hào)為“大廠國(guó)用(2002)字第0009號(hào)”，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為“廊規(guī)工程K【2005】029號(hào)”，施工許可證號(hào)為“131028X060110101”。

　　《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者從律師向法院舉證的材料中發(fā)現(xiàn)，友通公司出具的一系列相關(guān)證書(shū)材料均與上述合同不符。關(guān)于土地使用權(quán)，友通公司無(wú)法提供合同中的“大廠國(guó)用(2002)字第0009號(hào)”原件。而其提供的編號(hào)為大廠國(guó)用(2011)第02079號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證與楊振所購(gòu)買(mǎi)的商品房地塊并沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。并且，該國(guó)有土地的使用權(quán)取得日期為2011年9月23日，原告與被告簽訂合同的日期為2011年6月30日。該證書(shū)的地號(hào)、面積、土地性質(zhì)、土地期限都與購(gòu)房者簽訂的合同無(wú)關(guān)。因此，友通公司無(wú)法根據(jù)與購(gòu)房人楊振簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　據(jù)記者調(diào)查，友通公司提供的房屋所有權(quán)證書(shū)的取得時(shí)間竟然早于土地使用權(quán)的取得時(shí)間。此外，關(guān)于建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，友通公司并不能提供原件。在法院舉證材料中，由大廠回族自治縣建設(shè)局出具的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證均顯示，用地單位和建設(shè)單位為“夏墊鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)公司”。

　　“為什么辦房產(chǎn)證需要再簽一份合同，很顯然，這套房子是二手房，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交易過(guò)一次了。”楊振告訴記者。針對(duì)種種疑問(wèn)，記者采訪了大廠回族自治縣房產(chǎn)管理局，一位韓姓局長(zhǎng)表示核實(shí)情況給記者回復(fù)。但截至記者發(fā)稿并未收到相關(guān)回復(fù)。

　　4月11日，《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者撥打了友通公司的辦公電話，工作人員簡(jiǎn)單了解記者采訪意圖后稱(chēng)領(lǐng)導(dǎo)外出，匯報(bào)后給記者回電。同樣，截至記者發(fā)稿該公司也未能對(duì)上述疑問(wèn)做出解釋?zhuān)故遣粩嗤ㄟ^(guò)各種關(guān)系和途徑試圖阻止記者發(fā)稿。(據(jù)中國(guó)企業(yè)報(bào))

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