對房地產改革的若干建議

　　錢偉品

　　前言：筆者于2014年首提“房子是用來住的;而不是用來炒的”。3年后被中央采納。之后，曾經對中國特色房地產改革多次提出意見和建議。今，摘錄其中4篇，僅供參考。

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　　(一)把基本住房和商品房嚴格區分開來

　　作者：錢偉品 原創：2014-08-07 09:27:22 首發：人民網

　　幾十年房地產調控，折騰得死去活來，卻仍然是“問題的問題”。

　　主要是“三門”官員和公知，連住房的本質屬性、及中國國情都沒有真正弄明白。或者是故意的亂我祖國、毀我民族。

　　住房的本質屬性和中國國情。什么叫住房?就是用于人民居住的房子。直白說：房子是用來住的;而不是用來炒的。中國國情是什么?一是人口眾多;二是城鄉二元結構即：城市居民住房靠政府單位分配、農村住房主要靠農民自建;三是由于新中國成立一段時期(戰后)人口增長較快，城市住房比較緊張。

　　社會主義的住房應有政策。一是必須保基本：隨著經濟發展理應逐步滿足人民群眾“一戶一套房”的基本住房需求。二是適度發展商品房：所謂適度就是“供需基本平衡”;所謂商品房，就是指專門用來滿足‘大戶人家’、或者改善住房的需求。商品房：一市場化，二不限購不松綁，三政府宏觀調控。將“基本住房”和“商品房”兩種性質不同的“住房”嚴格區分開來。并且區別對待。政府管“基本”。市場管“商品”。這，就是社會主義市場經濟的房地產。

　　基本住房必須嚴明政策。主要：(1)確保一戶一套，只依“戶”、不依人——憑結婚證;二婚以上都除外。(2)由政府核定房價;房價、貸款雙優惠;每戶成人只一次。(3)凡是初婚找政府，凡是解決過基本住房的一律找市場。(4)市場商品房一律不貸款全放開。(5)農村農民住房，可采取“國家、集體”雙補貼政策，盡量改善農民住房條件。形成：政府保基本;市場管改善;的房地產新格局。

　　依法依規加強市場商品房交易監管。1，基本住房必須20年后才能進入市場交易。不足20年必須補繳一切“優惠”。2，對投資投機購買商品房，課以《八級累進稅》，以及增值稅。目的‘以無利可圖’抑制商品房的“投資或投機”，確保住房“自住”的本質屬性。

　　建立基本住房制度利大于弊。起碼：確保人民安居樂業;促進婚姻家庭相對穩固;從根本上限制了空置房和土地浪費;從根本上調控社會主義房地產產業健康持續發展;有利于保障內需壓抑外資暴利。利國利民。

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　　(二)中國房價，為啥易上難下?

　　盡管當前我國網站多“轉型升級”、逃離社會現實、走向“互聯網、詩歌與遠方、、、”。可是，筆者長期從事公有制企業“實體經濟”工作。無論如何脫離不了“現實”。故今下筆又談我國現實房價。

　　全國百姓都認為我國房價太高了，甚至高不可攀、高的離譜。根據筆者長期觀察，略談如下：

　　一、高房價的主要成因。

　　1、地方政府“土地財政”，高地價推高了房價。房子都是建造在土地上的。基地價格高了，水漲船高房價一定也漲高了。順理成章、毫無疑義。

　　2、房地產商基本上都是靠銀行貸款在運作。哪個房地產商不貸款。要貸款就要付“利息”，年息均在7%左右。所以，如果房價每年漲7%上下，其實是在付銀行利息而已。

　　3、住房原本是用來住的，但是中國特色發展經濟，金錢至上急功近利，全國城鄉“投資投機”炒買炒賣房地產“遍地”。炒買炒賣就是利益最大化。中國房價哪有不高之理。

　　4、各地各級政府為了“政績”，鼓勵實體企業也紛紛加入房地產業。優惠給土地甚至優惠給貸款，全國城鄉房地產熱一哄而起。如火如荼的房地產“熱”的滾燙，哪有“理性”的房價回歸。

　　5、全國銀行基本承認，貸款總額的一半以上都在房地產業，一旦房價下跌，豈非成了美國式“次貸危機”。因此，銀行就是“借新債、還老債”的滾雪球，也要“挺住”房價不讓下跌。

　　6、全國哪個房地產商，甘心盡愿做“虧本”買賣。或者愿意“割肉”出賣。

　　——由此可見，中國特色“高”房價之所以“歷久彌堅”，正因為由政府、銀行、房地產商“三勾連”。一個籬笆三個樁，不怕房價能下降。

　　二、弄虛作假，高房價風險在銀行。

　　人人知道：全國銀行房地產貸款分二項：一是房地產公司的企業信貸;二是個人購房者的按揭貸款。

　　哪知道，房地產公司為了拿到更多的銀行貸款。弄虛作假：樓盤開賣安排本公司的員工和親戚朋友前來反復排隊“搶購”。辦理“按揭貸款”。其實樓盤卻“濤聲依舊”。這樣一來，房地產公司有錢了，卻銀行的風險加大了。

　　有的房地產公司，甚至“一房多賣”。弄的銀行或業主都“云里霧里”的。更忽悠的“國家住建部”等管理部門——經常“我國房地產發展始終在‘可控范圍’、健康發展、成就一派輝煌”。而對全國城鄉一片“空置房、空城、鬼城”——無法解釋。并且，各地繼續還在熱火朝天的“大拆大建”——房地產。

　　三、房地產泡沫一旦破裂，將是民族大災難。

　　1、正是由于我國長期“房地產一花獨放”，銀行的流動性大多傾斜房地產。造成全國工農實體企業經濟“舉步維艱”。特別是央企國企和各地的大中型企業集團、如雅戈爾、太倉的雅鹿、等等，也紛紛加入房地產行列。其主業必然“凋零、甚至萎縮”。直接導致中國特色“三業”經濟“拐腳、短腿”，不可持續、滯長徘徊。

　　2、全國房地產信貸居高不下，空置房一片哀鴻，缺乏流動性濫發鈔票，甚至擴大國債地方債、增加赤字，金融泡沫綜合積聚。危機一觸即發。

　　3、為社會創造物質財富的工農實體經濟，如果還“一蹶不振”繼續，最廣大人民群眾就缺乏有力消費。房地產資金鏈斷裂將“隨時隨地”。房地產資金鏈斷裂之時，就是金融房地產泡沫破裂之日。那一定是人民群眾最大的“悲哀”。

　　4、舉國上下的領導，一會兒“刺激房地產”、一會兒“調控房地產”。刺激調控調控刺激——彰顯“無盡的尷尬”!!!

　　中國特色房地產，目前“供大于求”、房價大大超出了人民群眾收入水平——這是“不爭的事實”!

　　難道“供大于求”、“價格與收入失衡”——還是“健康”發展嗎?

　　有病不得知——便是最大的危險!!!

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　　(三)對整治房地產亂象的幾點建議

　　一個正常管理的國家，社會上一般不會有太多的亂象。

　　2018-06-28，針對近期房地產市場亂象，為嚴厲打擊侵害群眾利益的違法違規行為，住房城鄉建設部會同中宣部、公安部、司法部、稅務總局、市場監管總局、銀保監會等部委，近日聯合印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，決定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

　　中國房地產亂象已“冰凍三尺非一日之寒”。曾記得“10年調控成空調”。中國特色房價越調控越高，幾乎成了老常態新常態。

　　主要根源就是——將住房原本“住”的屬性，扭曲成“炒”的變態。

　　筆者曾經在2013年對改革10條建議中明確提出：房子是用來住的，不是用來炒的。4年后，終于被國家“采納”。

　　今天筆者，針對國家7部委用時6個月、對北上廣等30個城市房地產亂象，開展專項整治行動。特提出如下建議：

　　1、認真普查，摸清房地產供需客觀現狀。這是整治亂象的基礎性工作。

　　普查應該包括：本城市現有常住戶籍居民數、暫住居民數。已經竣工和2018年底竣工而沒有出售的住房套數。歷年至今的住房存量套數。常住戶居民的剛需住房數，暫住戶居民住房的需要數。特別是在本市已經購買3套和以上住房的對象情況。

　　——必須掌握本城市住房“供、需”現狀的真實情況。這是，整治房地產亂象“施策”必須的基本臺賬。

　　2、整治中國特色當前房地產亂象的主要矛盾和矛盾的主要方面是——依法嚴打炒買炒賣。

　　房地產亂象主要都是“炒房”團(客)掀起的。沒有炒買炒賣房地產，中國房地產市場不可能如此之亂。

　　因此，相信、依靠、發動市民，徹底、全部、干凈的“挖出”盤踞在本市的炒房團(客)。

　　八級累進征收其增值稅、所得稅，八級累進罰款，違法的繩之以法。炒買炒賣不滅——房地產亂象不息。

　　3、必須把“剛需”住房，與改善住房嚴格區別開來。剛需，以政府為主負責安排;改善住房以市場調節解決。

　　常住戶籍居民剛需住房(一戶一套)，由政府部門安排相關房地產公司“房價、貸款雙優惠”解決。

　　暫住戶籍居民住房(一戶一套)，由政府部門以廉租房為主解決。

　　改善型住房，一律找市場、原則上銀行不貸款，必須全額自費購買。

　　4、嚴查導致房地產亂象“背后”的“黑手、保護傘、攪局的”。

　　特別是在土地審批、費用優惠、銀行貸款、制造供不應求假象、等等亂象的，違法違規的，不管什么人必須一查到底，嚴懲不貸。

　　5、企業或單位為解決本單位職工住房，需要向房地產市場購買住房的，必須統一由當地政府部門按實際需要，嚴格審批分批解決。

　　鼓勵企業單位在自有使用權的土地上建造職工住房。并且只能自給自足，不得入市買賣。

　　世界上怕就怕“認真”二字，共產黨是最講認真的。

　　中國特色房地產長期亂象，主要是特色官員的“亂作為、不作為”造成的。

　　要真正剎住房地產亂象，關鍵是各級官員必須“敢擔當、真作為”。

　　筆者為長沙市整治房地產亂象提出，整治房地產亂象，是一場與炒買炒賣房地產的“斗爭”——點贊!

　　衷心祝愿全國整治房地產亂象的專項行動全面勝利!祝愿中國特色房地產市場長治久安、日益美麗。

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（四）對開征“房產稅”的幾點建議

　　國家稅收，是第二次分配。

　　為了真正落實相對公平公正的收入分配。

　　筆者對開證“房產稅”提出如下4點建議：

　　1、憑初次《結婚證》一對夫婦(一個家庭)第一套房。一律免征房產稅。

　　2、一個家庭第二套房，區別實際情況征收房產稅。

　　主要是已有一個18周歲子女(含一個以上)的免征房產稅。

　　沒有該年齡段子女的而且是用于出租等經營盈利的，則按“購房價”，每月每平米10%計價，征收房產稅。

　　3、房產稅征收不能由什么社會“評估公司”評估現實房價為“依據”。為啥?因為武漢公安派出所、國家統計局等等都能“造假”，你能相信誰?!

　　4、第三套房子開始，以“八級累進稅”課征房產稅。即譬如：第三套按“購房價”每月每平米30%計價，征收房產稅。

　　以此類推，直至每月繳納100%的購房價，作為房產稅。

　　從根本上杜絕——炒買炒賣房地產。

　　真正保證——房子的本質屬性“房子是用來住的，不是用來炒的”。

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