80后看房地產(chǎn)

房?jī)r(jià)，所有中國人都關(guān)心的問題，富人希望房?jī)r(jià)高點(diǎn)，他們可以繼續(xù)發(fā)財(cái)，窮人希望房?jī)r(jià)低點(diǎn)，他們可以早日有家，我是窮人，我和所有的窮人一樣希望房?jī)r(jià)低點(diǎn)，能早點(diǎn)買房有自己家（別跟我提什么外國很多人一輩子都不買房，中國就是中國，中國人就希望有自己的家，無數(shù)外國人的東西都被證明了拿到中國來不管用，這是題外話）。但希望畢竟是希望，希望不是現(xiàn)實(shí)，尤其特別是在目前的中國，窮人的希望往往遙不可及。那么，不妨站在既不是窮人也不是富人的立場(chǎng)看待中國房?jī)r(jià)這個(gè)問題吧！

    首先要明白開發(fā)商的本質(zhì)，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，是不允許開發(fā)商存在的，開發(fā)商自己不勞動(dòng)，不生產(chǎn)商品，只不過把建筑商修好的房子拿來賣，屬于買空賣空行為，屬于投機(jī)倒把，進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，開發(fā)商便合法“賺錢”了。本質(zhì)上說，開發(fā)商屬于空手套白狼的不勞而獲群體，是社會(huì)上不需要的群體，說的難聽點(diǎn)，就是寄生蟲，不勞而獲吸取社會(huì)的財(cái)富，對(duì)社會(huì)的前進(jìn)沒有貢獻(xiàn)。當(dāng)然，這只是我個(gè)人的看法。

    房?jī)r(jià)的供需是否平衡？這個(gè)問題其實(shí)很簡(jiǎn)單，中國的房子供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，需要買房的人太多了，而可以賣的商品房實(shí)在太少。

    那房?jī)r(jià)豈不是會(huì)不停的漲上去？因?yàn)闀细嬖V我們當(dāng)需求大于供給的時(shí)候物價(jià)會(huì)上漲！我個(gè)人認(rèn)為答案是否定的，因?yàn)闀线€說了，商品的價(jià)格會(huì)圍繞商品的價(jià)值上下波動(dòng)，當(dāng)需求大于供給時(shí)，價(jià)格會(huì)上漲，當(dāng)需求小于供給時(shí)，價(jià)格會(huì)下跌，但請(qǐng)記住前提，商品的價(jià)格會(huì)圍繞商品的價(jià)值上漲，而房子呢？

    姑且不論房子的價(jià)值這個(gè)命題，我認(rèn)為，這就是一個(gè)假命題，因?yàn)槲覀€(gè)人認(rèn)為，除豪宅、別墅外普通的房子不應(yīng)該是商品，應(yīng)該是每個(gè)中國人都必須享有的福利而不應(yīng)是商品推向市場(chǎng)，這是政府這三十年來為了漂亮的GDP數(shù)字給中國人民欠下的一筆債，而出來混的，遲早都要還的！

    既然現(xiàn)在木已成舟，房子已經(jīng)被政府推向市場(chǎng)，那一套房子的真正價(jià)值是多少比較合理呢？我認(rèn)為有兩方面決定一套普通房子的價(jià)格。一、房子的成本；二、老百姓的購買力。

    一、房子的成本。按目前建筑市場(chǎng)的行情，高層結(jié)構(gòu)的土建成本大約在1500每平米左右，多層大約在1000每平米左右，七層以下的砌體結(jié)構(gòu)應(yīng)在每平米600左右，這是建筑成本，還有地價(jià)，目前來說地價(jià)真不好說，因?yàn)橥恋匕磻椃ㄊ菍儆谌w國民的，為什么中國人在自己的土地上過日子還要交錢？再有，目前的地價(jià)具有很大的泡沫，不具參考性。

    二、老百姓的購買力，以長(zhǎng)沙市中等收入人群來說，一個(gè)廉潔的基層公務(wù)員年薪在5萬元左右，一個(gè)中等收入家庭的年薪在8萬元左右（我非常懷疑我的高估了我們的生活水平），除去開支，每年能存下來的收入應(yīng)該在5萬元左右，按目前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)，一個(gè)中等收入人群如果白手起家，大概三到五年能賺到首付，還款一十五年基本能買下一套房子，但這十五年生活水平不會(huì)太高，得省吃儉用，所以長(zhǎng)沙中等收入人群如果白手起家的話，正常情況二十年買一套房子。朋友們，你們認(rèn)為長(zhǎng)了還是短了？我認(rèn)為太長(zhǎng)了，人的一生也就七八十歲，有四分之一的時(shí)間被一套房子壓的喘不過氣來，人生還能有什么追求？

    綜合以上兩點(diǎn)，我個(gè)人認(rèn)為，在長(zhǎng)沙市，普通的房子的價(jià)值應(yīng)該在3000元每平米左右是比較合理的。所以目前房子的價(jià)格嚴(yán)重偏離了房子的價(jià)值，需要調(diào)整。

    很多人跟我說一個(gè)問題，買房的人太多了，房?jī)r(jià)絕不會(huì)降！我承認(rèn)，但我只承認(rèn)一半，就是買房的人很多，但房?jī)r(jià)一定會(huì)降，因?yàn)樘嗵噘I房的人都買不起房，真正的有效需求很小，所以實(shí)際上是供大于求。

    那么，房?jī)r(jià)怎么降，什么時(shí)候降呢？

    開發(fā)商不是慈善家，他絕不會(huì)在樓市旺盛的時(shí)候降價(jià)，反過來，開發(fā)商是資本家，是逐利的資本家，是血淋淋的資本家，他能賣5001，他絕不會(huì)在5000賣。而且通過房?jī)r(jià)已經(jīng)鼓吹起一個(gè)很大的泡沫，這個(gè)泡沫將開發(fā)商、銀行、政府綁到了一起，泡沫破裂，對(duì)開發(fā)商，對(duì)銀行，對(duì)政府都沒有一點(diǎn)好處，但對(duì)中國人民和中國經(jīng)濟(jì)和中國的綜合國力的發(fā)展是有很大的好處。開發(fā)商要賺錢，就拉攏政府，找關(guān)系找銀行批貸款，拿地找銀行貸款，建房找銀行貸款，房奴買房還是找銀行貸款，最終的風(fēng)險(xiǎn)都在銀行，而銀行是中國經(jīng)濟(jì)的命脈，美國的次級(jí)債投行倒閉給美國造成了多大的損失？中國銀行的風(fēng)險(xiǎn)比美國大的多！因?yàn)橹袊谋O(jiān)管比美國松的多！政府也需要房地產(chǎn)發(fā)展，因?yàn)闆]有房地產(chǎn)的發(fā)展，官員的所謂的GDP上不來，官員的收入上不來，官員的仕途沒有前途，所以在房地產(chǎn)泡沫形成過程中，開發(fā)商，銀行，政府形成了利益鐵三角，指望他們主動(dòng)降房?jī)r(jià)？不可能！

    房?jī)r(jià)將通過自然的經(jīng)濟(jì)規(guī)律自然而然的降，在08年，緊縮的貨幣政策讓很多開發(fā)商覺得吃不消，降價(jià)在所難免，然后美國出現(xiàn)了金融危機(jī)。一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以出口、內(nèi)需、投資三駕馬車組成，美國病了，給美國打工的中國出口不行了，美國要挽救其自身利益就要實(shí)行貿(mào)易保護(hù)，要提高其國內(nèi)的就業(yè)率就要發(fā)展其自己的制造業(yè)，他通過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來擠出中國產(chǎn)品幾乎不可能，因?yàn)樗麤]有中國的廉價(jià)勞動(dòng)力，但他可以通過反傾銷等貿(mào)易制裁排擠中國產(chǎn)品，所以別聽奧巴馬那些花言巧語。中國的出口在09年不行了，一匹馬就這么病了。

    內(nèi)需，內(nèi)需在這一二十年就是一匹從來沒有長(zhǎng)大的小馬，根本拉不動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，為什么？因?yàn)閮蓸O分化，房?jī)r(jià)太高！窮人太窮，要供房，要養(yǎng)兒女讀書，要看病，沒錢消費(fèi)。富人數(shù)量太少，有錢但花不出去，內(nèi)需在這十多年從來就沒有真正的拉動(dòng)過，雖然天天喊，還只是費(fèi)口水。

    所以，09年面對(duì)中國經(jīng)濟(jì)困難的時(shí)候，政府決定用投資拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)，寬松的貨幣政策，大規(guī)模的信貸，上半年銀行放出信貸7萬億，而08年一年中國的GDP也就30萬億，天量信貸造成進(jìn)退兩難，停止信貸，大批上馬的大項(xiàng)目將成為爛尾樓工程，繼續(xù)信貸，通貨膨脹有抬頭趨勢(shì)。而蘇聯(lián)、日本的例子就在眼前，政府的投資行為是沒有效率的短期行為，好比一個(gè)生了病的人，沒有精神，醫(yī)生開的處方不是看病，而是注入興奮劑，那病人立即精力旺盛，旁人都在說，神醫(yī)！那人回暖了，復(fù)蘇了！

    在上半年天量信貸的同時(shí)，制造了股市、樓市的繁榮，股市創(chuàng)反彈新高，樓市回暖，半年之后，政府覺得不對(duì)頭了，信貸規(guī)模迅速被控制，10月新增信貸僅為2500億元，這樣下去，自然規(guī)律制裁高房?jī)r(jià)的時(shí)候就到了。而今年推動(dòng)樓市所謂的回暖的動(dòng)力便是天量信貸，銀行把錢貸給國企，國企發(fā)現(xiàn)做其他的不賺錢，還是做房地產(chǎn)，所以不斷的涌現(xiàn)了國企地王，但天量信貸、政府投資只能是短期行為，是不可持續(xù)的。

    個(gè)人預(yù)計(jì)，明年通貨膨脹的預(yù)期將越來越明顯，央行通常是頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，通脹預(yù)期來了他們就加息，資金回流，樓市將面臨資金鏈緊張，那時(shí)候房?jī)r(jià)怎么走？

    我個(gè)人認(rèn)為，不是跌，而是暴跌！

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