楊帆再次呼吁： 重視房地產(chǎn)泡沫
今天清理材料，翻出2003年12月26日一本上海《經(jīng)濟預(yù)測》， 我從幫助他們創(chuàng)刊，到現(xiàn)在他們發(fā)展成為一個巨大的咨詢公司，稱為 “福卡”， 已經(jīng)10年。還有一家就是造運10的飛機公司。上海人的經(jīng)濟技術(shù)思維是值得學(xué)習(xí)的。
這本刊物總結(jié)有一篇文章 《全球房地產(chǎn)降溫為期不遠》。
----過去5年，澳大利亞，新西蘭，英國，愛爾蘭，荷蘭，西班牙的實際房地產(chǎn)價格年上升 8---12%， 美國 4%， 但是在波士頓，舊金山 為 10%，房地產(chǎn)價格與平均收入之比達到歷史新高， 超過 1975---2002年均值。意味著房地產(chǎn)泡沫大得驚人。購房者認為，未來 10年其購買的房產(chǎn)將升值 10% 以上。 全球?qū)①徺I房產(chǎn)作為投資已經(jīng)普及，股市崩盤，養(yǎng)老金虧損，涌向房地產(chǎn)。 澳大利亞經(jīng)常出現(xiàn)幾千人擠爆講演大廳的場面。英國 30% 的人認為，投資房地產(chǎn)是最好的養(yǎng)老手段，只有 27% 的人選擇養(yǎng)老金。70年以來，英國各項資產(chǎn)回報率平均值在稅后達到 4。5%，房地產(chǎn)回報率是 –3。7%。
----更多的人使用消費信貸投資于房地產(chǎn)， 但是房租下降。美國，英國，西班牙扣除維修費以后，房地產(chǎn)回報率只有 3---4 %，比抵押貸款利率還低。很多國家租金下降，說明房地產(chǎn)市場火爆已接近尾聲。
----西方國家提高利率將加速房地產(chǎn)泡沫破滅。 美國，澳大利亞等國家居民的債務(wù)負擔(dān)接近歷史高點。英國，抵押貸款債務(wù)負擔(dān)占居民家庭收入 12%，如果利率提高到 6。5%，這一比例將上升到 15。5%，達到 10年以來最高水平。
-----房地產(chǎn)泡沫不會驟然破滅，但期待從房地產(chǎn)獲得巨大匯報的投資者將失望而歸。
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