從今年政府工作報(bào)告看未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)
易憲容 | 青島大學(xué)財(cái)富管理研究院教授
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在今年的政府工作報(bào)告中，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，除了提及讓房地產(chǎn)稅進(jìn)入立法程序及農(nóng)村宅基地權(quán)屬的制度改革之外，基本上是在十九大報(bào)告及2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議原則上的具體化，沒(méi)有增加多少新內(nèi)容。
比如，政府報(bào)告指出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套。加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。
正因?yàn)檎ぷ鲌?bào)告中對(duì)房地產(chǎn)政策沒(méi)有提出新內(nèi)容，所以今年“兩會(huì)”已經(jīng)開(kāi)了幾天了，早幾年那種“兩會(huì)”期間房地產(chǎn)問(wèn)題大熱情況不見(jiàn)了。因?yàn)椋凑找酝膽T例，每年的“兩會(huì)”，房地產(chǎn)問(wèn)題都會(huì)成為“兩會(huì)”代表及各類媒體最為關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。但是，今年的情況則與往年有很大差別，除了說(shuō)房地產(chǎn)稅將進(jìn)入立法程序之外，各類媒體及記者采訪在今年“兩會(huì)”房地產(chǎn)問(wèn)題上基本淡出。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，今年“兩會(huì)”為何突然不關(guān)注國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題了?是不是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題已經(jīng)基本解決了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)移了?是不是近年來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)讓國(guó)內(nèi)居民的住房得以解決了，國(guó)內(nèi)居民已經(jīng)對(duì)這個(gè)問(wèn)題不用太關(guān)注了?等等。但實(shí)際上的情況并非如此，估計(jì)是政府在改變策略，以此來(lái)轉(zhuǎn)移國(guó)內(nèi)居民的視線，對(duì)于房地產(chǎn)問(wèn)題，只做不說(shuō)。
因?yàn)椋瑥淖罱嫉暮鷿?rùn)全球房?jī)r(jià)上漲城市排名榜的情況來(lái)看，2017年全球房?jī)r(jià)上漲最快的城市前10名中，中國(guó)的城市占7個(gè)，前50名中，中國(guó)的城市占24個(gè)。也就是說(shuō)，盡管2016年以來(lái)中國(guó)政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，但是中國(guó)仍然是全球房?jī)r(jià)上漲最快的地區(qū)。
同樣，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的2018年1月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)上漲的情況來(lái)看，除了少數(shù)城市房?jī)r(jià)同比有些許下降之外，全國(guó)絕大多數(shù)城市仍然是在上漲。而且這兩年房?jī)r(jià)上漲50-100%以上的城市在全國(guó)到處都是。這種房?jī)r(jià)快速上漲的局勢(shì)也正在不斷地由一線城市，到二線城市，再到三四線城市全國(guó)性蔓延。
如果政府承認(rèn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的泡沫及風(fēng)險(xiǎn)，也要求“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，那么面對(duì)許多的城市的房地產(chǎn)泡沫，如果房?jī)r(jià)只是上漲而不下跌，或房?jī)r(jià)上漲時(shí)同比可以50-100%以上，房?jī)r(jià)下跌只是環(huán)比下跌0.1-0.3%，那么讓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)回到基本居住功能或“只住不炒”，幾乎是不可能的。
所以“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，但這個(gè)泡沫不能夠擠破，房?jī)r(jià)只能穩(wěn)定”與“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，兩者完全相悖的。在一個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫中，房?jī)r(jià)不下跌或下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)如何可回歸到居民功能?
因?yàn)椋蛔〔怀椿蚝笳呤亲屪》渴袌?chǎng)回到居住功能，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，其市場(chǎng)的價(jià)格是住房供求關(guān)系來(lái)決定。前者則是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格是由房?jī)r(jià)上漲預(yù)期來(lái)決定。如果前一個(gè)市場(chǎng)的樓市價(jià)格不出現(xiàn)逐漸向下調(diào)整，讓整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)，那么這個(gè)市場(chǎng)要回到居住或消費(fèi)的功能幾乎不可能。
這就是當(dāng)前不少城市特別一線城市，住房銷售可以急劇下降，但房?jī)r(jià)卻沒(méi)有向下調(diào)整的關(guān)鍵所在。如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)價(jià)格向下調(diào)整，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就不可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)也不可能由投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)向消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，從而“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”也只能是形式上的，反之，由于房?jī)r(jià)還在逐漸上漲，不僅房地產(chǎn)市場(chǎng)投資炒作者會(huì)涌入這個(gè)市場(chǎng)，而且國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)也只能是加大而不會(huì)減小。
還有，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性，并沒(méi)有因?yàn)閮赡陙?lái)的一系列的調(diào)控政策出臺(tái)而減弱，反之不斷地在強(qiáng)化，地方政府只是只做不說(shuō)而已。
2017年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到13.37萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.7%，占GDP比例高達(dá)16.3%，比2015年提升了3.62個(gè)百分點(diǎn)，而且其增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)速度一倍以上。從全國(guó)住房銷售面積來(lái)看，2017年的銷售面積增長(zhǎng)主要是三四線城市貢獻(xiàn)的。如果再加上建筑業(yè)的增長(zhǎng)，及房?jī)r(jià)上漲所拉動(dòng)與房地產(chǎn)相關(guān)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)及行業(yè)價(jià)格上漲所拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)這種創(chuàng)記錄的繁榮是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最大動(dòng)力。
所以，盡管今年的政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有多少新內(nèi)容，基本上是在十九大報(bào)告的精神及2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議內(nèi)容的基礎(chǔ)上的具體化，但應(yīng)該看到，政府對(duì)以前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策基本上是肯定的。
對(duì)于這些房地產(chǎn)政策，政府最好的方式就是只做不說(shuō)，政府認(rèn)為這樣的效果會(huì)更好。因?yàn)椋@些房地產(chǎn)政策不僅沒(méi)有改變中國(guó)的“房地產(chǎn)化經(jīng)濟(jì)”的主要形式，它仍然是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或GDP增長(zhǎng)主要?jiǎng)恿Γ沧尵用竦木幼l件在不斷地改善。
比如棚戶區(qū)改造580萬(wàn)套計(jì)劃，其建筑面積可能達(dá)到當(dāng)年全國(guó)住房建筑25%以上份額。而棚戶區(qū)改造貨幣化所創(chuàng)造的住房需求同樣將成為2018年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)再創(chuàng)繁榮的重要基礎(chǔ)。正是有這樣一個(gè)基礎(chǔ)，政府對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也就不用過(guò)多的關(guān)注了。也就是說(shuō)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策所造就的2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮在2018年還會(huì)持續(xù)下去。
對(duì)此，我在2017年初曾指出，根據(jù)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)政策，2016年一線二線城市房地產(chǎn)火爆的局面很快就會(huì)蔓延到國(guó)內(nèi)三四線城市，而且實(shí)際的情況比我預(yù)期的還要好(這正是2017年中國(guó)GDP增長(zhǎng)超預(yù)期的重要原因)。2017年不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅火熱，而且更是火爆。比如海南、廣西與昆明等地，其住房銷售出現(xiàn)了全面快速增長(zhǎng)。
三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，不僅讓2017年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積及銷售金額都在創(chuàng)歷史記錄，占國(guó)內(nèi)GDP的比重全面上升，也讓政府根本上就不用擔(dān)心中國(guó)GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)。2017年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售金額達(dá)到13.37萬(wàn)億元，占GDP比例高達(dá)16.3%，比2015年提升了3.62個(gè)百分點(diǎn)。
還有，從全國(guó)住房銷售面積來(lái)看，2017年的銷售面積主要是三四線城市貢獻(xiàn)的。比如以北上廣深為主的一線城市住房成交面積占比，自2016年以來(lái)持續(xù)下滑，從2016年的5%降至2017年的2.2%。二線城市銷量也在下滑，易居統(tǒng)計(jì)的32個(gè)二線城市住房銷售面積比重從36%降至31%，只有三四線城市的銷售面積占比在持續(xù)上升，600個(gè)三四線城市的銷售面積占比從60%上升至67%的歷史高位。這也是碧桂園等房地產(chǎn)大型企業(yè)其銷售金額由2016年3000億元上升到2017年5000億元的關(guān)鍵所在。
那么，2017年三四線城市房地產(chǎn)火熱主要原因是什么?其中包括了以下幾個(gè)方面。
一是政府過(guò)度寬松的貨幣政策刺激2016年一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋漲的示范效應(yīng)。因?yàn)椋?016年一線城市及部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格瘋狂上漲，完全是政府過(guò)度信貸擴(kuò)張政策的結(jié)果。當(dāng)這種過(guò)度擴(kuò)張的信貸政策讓這些城市房?jī)r(jià)瘋狂上漲，政府不得不出臺(tái)調(diào)控政策對(duì)一線部分二線城市的房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行剎車時(shí)，這些過(guò)度擴(kuò)張的信貸政策2017年在三四線城市還在實(shí)行。
有了一線城市及部分二線城市的示范，無(wú)論是本地居民，還是本地在外地工作的居民、本地在外打工的農(nóng)民工及住房投資炒作者，紛紛地進(jìn)入三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在這種情況下，三四線城市的房?jī)r(jià)逐漸推升，這些城市的房地產(chǎn)繁榮也在這個(gè)過(guò)程中形成。
二是棚戶區(qū)改造貨幣化政策。這種政策一方面是改善城市困難居民居住條件一種重要的手段，也成了拉動(dòng)三四線城市住房需求的動(dòng)力。棚戶區(qū)改造是2005年在東北開(kāi)始，后來(lái)推廣到全國(guó)。2008年至2012年，棚戶區(qū)改造開(kāi)工達(dá)1260萬(wàn)套。2013-2014年新開(kāi)工棚戶區(qū)改造達(dá)820萬(wàn)套。而2015年6月，國(guó)務(wù)院提出棚改三年計(jì)劃，計(jì)劃在2015-2017年棚改新開(kāi)工1800萬(wàn)套。截至2016年年底，我國(guó)已開(kāi)工改造各類棚戶區(qū)住房3287萬(wàn)套。到了2017年則計(jì)劃新開(kāi)工600萬(wàn)套，且2017年5月，國(guó)務(wù)院再次提出棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃，計(jì)劃在2018-2020年棚改新開(kāi)工1500萬(wàn)套。2017年年底，又提出2018年計(jì)劃新開(kāi)工棚改580萬(wàn)套。
而棚戶區(qū)改造對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的主要政策有兩項(xiàng)政策。即PSL和棚戶區(qū)改造貨幣化。PSL即商業(yè)銀行向央行抵押優(yōu)質(zhì)債券等資產(chǎn)來(lái)獲得貸款，再發(fā)放給棚戶區(qū)改造居民。2016年5月，這筆款項(xiàng)有6459億元，而到了2017年12月，已增至26876億元。也就是說(shuō)，通過(guò)PSL，可以盡量保證與棚戶區(qū)改造有關(guān)的居民獲得購(gòu)買住房的貸款，居民的信貸擴(kuò)張可順利進(jìn)行。
而棚戶區(qū)改造貨幣化就是指危房改造中產(chǎn)生了大量的拆遷，需要安置住戶，以前的模式是拆房還房。而這次不少城市的棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，就是拆一套房子，政府直接發(fā)錢給拆遷戶，然后去城鎮(zhèn)自己買房。這樣居民的住房被動(dòng)需求創(chuàng)造了出來(lái)。從已有數(shù)據(jù)可以看到，棚戶區(qū)改造改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年則進(jìn)一步躍升至48.5%，2017年這一比例達(dá)到50%，按照計(jì)劃，2018-2020年，貨幣化安置比例將達(dá)到60%。
也就是說(shuō)，2018-2020年國(guó)內(nèi)棚戶區(qū)改造還會(huì)加碼，那么這種棚戶區(qū)改造所創(chuàng)造的住房需求仍然是推動(dòng)地方房地產(chǎn)繁榮的一個(gè)重要方面。因?yàn)椋凑瘴磥?lái)三年每年棚戶區(qū)改造500萬(wàn)套，每套80平方米計(jì)算，一年建造面積就達(dá)到4億平方米，其占2017年全年住房銷售面積的比重近25%。可以說(shuō)，如此巨大的被動(dòng)住房需求的創(chuàng)造，不僅能夠帶動(dòng)當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，也是推升住房?jī)r(jià)格上漲的重要力量。
三是隨著一線城市和部分二線城市的嚴(yán)厲調(diào)控，這些城市住房銷售全面下降是必然的。在這種形勢(shì)下，國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)，也開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)到三四線城市。這些企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市不僅帶去了房地產(chǎn)市場(chǎng)各種資源，更是讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)品質(zhì)全面提升的一股重要力量。住房品質(zhì)全面提升不僅會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)全面上漲，也是拉動(dòng)各種住房需求的一股重要力量。
也就是說(shuō)，從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)及政府工作報(bào)告的政策內(nèi)容來(lái)看，這三個(gè)方面因素不僅沒(méi)有減弱，而且有些方面還在強(qiáng)化。這就是政府對(duì)2018年GDP增長(zhǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)具有充分信心、不需要多說(shuō)的關(guān)鍵所在。因?yàn)椋?018年中國(guó)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮還會(huì)繼續(xù)。這也就是為何國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入這些城市購(gòu)買土地關(guān)鍵所在。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長(zhǎng)74.4%;拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.4%。從拿地結(jié)構(gòu)來(lái)看，大型房企的拿地重點(diǎn)正在向三四線城市下沉，去年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增加145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年首月，銷售金額前50房企的新增土地面積中，三四線城市占到55%。也就是說(shuō)，2018年以來(lái)三四線城市土地市場(chǎng)十分火爆。前2個(gè)月不少城市土地交易金額出現(xiàn)了成倍的增長(zhǎng)。
而且從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年1月份，國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)還在上漲。只要房?jī)r(jià)還在上漲，不僅會(huì)吸引住房投資者進(jìn)入市場(chǎng)，也吸引房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到這些房?jī)r(jià)上漲城市購(gòu)買土地，以此供應(yīng)更多的住房。而早幾年政府曾提出的三四線城市“房地產(chǎn)去庫(kù)存”完全是一個(gè)好玩的概念。因?yàn)榘凑找话愕氖袌?chǎng)法則，如果產(chǎn)品庫(kù)存多了，那么產(chǎn)品持有者或是降低價(jià)格出售，或是減少產(chǎn)品供給。但是中國(guó)三四線的房地產(chǎn)市場(chǎng)則不是這樣。政府所說(shuō)的房地產(chǎn)去庫(kù)存，不僅讓當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)越在上漲，也讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)的住房越來(lái)越多。可以說(shuō)，在三四線城市，只要房?jī)r(jià)在上漲，地方政府就有無(wú)限多的土地拍賣出來(lái)。我2017年到了許多三四線城市，基本情況就是如此。市場(chǎng)法則在中國(guó)失靈。
不過(guò)，在今年的政府工作報(bào)告中，三四線城市“房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存”這個(gè)概念不見(jiàn)了。但是，中國(guó)這場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆繁榮在三四線城市能夠持續(xù)下去嗎?只要看看這些城市每個(gè)居民手中持有多少套住房，只要看看這些城市居民收入水平對(duì)房?jī)r(jià)承受能力，只要看看這些城市人口等資源凈流出，那么讓中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最后落到最為弱勢(shì)的三四線居民手中，他們是否能夠走出這些困境，應(yīng)該是不確定的。
也就是說(shuō)，從今年的政府工作報(bào)告來(lái)看，推動(dòng)2017年國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的政策基本上沒(méi)有多少變化，反之有些方面還在強(qiáng)化，比如信貸過(guò)度擴(kuò)張政策更為深入、棚戶區(qū)改造貨幣化比例增加等，這些政策都會(huì)繼續(xù)維持2018年國(guó)內(nèi)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)短期繁榮。這是2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體部分。
一線城市及部分二線城市正在進(jìn)行建立租售并舉制度，政府是希望通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)解決這些城市居民居住困難問(wèn)題，來(lái)化解這些城市的房地產(chǎn)泡沫。但如果住房市場(chǎng)性質(zhì)不轉(zhuǎn)變(即由投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)居住為主導(dǎo)的市場(chǎng))，那么這些城市的租賃市場(chǎng)要發(fā)展起來(lái)并非易事，而保障性住房只能是杯水車薪。一線城市及部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)僵持局面還會(huì)繼續(xù)。
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