推薦閱讀《誰綁架了房地產：中國經濟瀕臨衰退的前因后果》（中國經濟出版社2013年1月）
在古代羅馬社會中，地產的價值就像今日中國一樣，在各種資產中最為受人重視。孟子曰：“民之為道也，有恒產者有恒心，無恒產者無恒心。茍無恒心，放辟邪侈，無不為已。”所謂“恒產”的意思是指，君主要行仁政，讓百姓們有穩定的生存收入。在當時的歷史條件下就是要做到“制民之產，必使仰足以事父母，俯足以畜妻子;樂歲終身飽，兇年免于死亡;然后驅而之善”。要達到這一目標，這就要靠“百畝之田，勿奪其時。”
早期羅馬便是如此。當時的羅馬，土地平均分配，所有公民都擁有一定量足以養家糊口的土地。反之，土地本身也是羅馬公民權的物質保障。與此同時，只有擁有土地的公民才有參軍入伍的職責和權力。對于這一點，曾擔任羅馬執政官的加圖在其傳世名著《農業志》中這樣談到——“最驍勇的人和最強健的士兵均系農民出身，尤其是他們追求誠實不欺、及其穩定的收入并極少招致嫉妒，而從事這種職業的人他們極少有壞主意”。由此可見，平均分配的土地將羅馬公民牢牢黏合成一個淳樸卻強勁的集體。
對于古代社會來說，自耕農義務兵組成的軍隊乃是最有紀律、最為強悍的作戰團體。強大的集體意識則加強了行政官吏的廉潔意識、責任感與奉獻感。因此，正是羅馬早期的土地制度才為后來羅馬軍團橫行天下數百年的歷史奠定了堅實的經濟基礎。
從數次布匿戰爭開始，羅馬軍團攻城略地，搶占了大片的土地。盡管對外擴張戰爭的勝利帶來了大量的土地，并且確實也分配給所有的羅馬公民。但土地占有卻越來越不均。尤其在公元前218年頒布了克勞狄法之后，能獲得穩定收益的地產更成為元老院元老與貴族們的主要投資對象。該法規定，禁止元老從事商業活動，并禁止他們擁有經商的船只。
“富者田連阡陌，貧者無立錐之地”的現象日趨嚴重。希臘歷史學家阿庇安在《羅馬史》中這樣說到：“富有者占領大部分未分配的土地，時間過久之后，他們的膽子大了，相信他們的土地永遠不會被剝奪。他們吞并鄰近的地段和他們貧窮鄰居的份地，一部分是在被說服之下購買的，一部分是以暴力霸占，因此，他們開始耕種廣大的土地，而不是單一的地產。”
貴族與商業、軍事新貴們大量使用戰俘充作奴隸這樣的廉價勞動力來經營土地，榨取暴利。與此同時，大量自耕農參軍打仗，土地得不到打理，最終為大土地所有者無償掠奪或低價侵占。自耕農日趨破產，喪失了當兵打仗的權利。他們紛紛涌入城市，他們中的大多數淪為在城中租房度日、無所事事的流氓無產者。
隨著擁有土地的自耕農數量的大幅度減少，羅馬軍隊的兵員補充發生了巨大的危機，最終導致羅馬在各條戰線上紛紛敗北，尤其是在北非的努米底亞遭受全軍覆沒之奇侮。面對這一樣情況，格拉古兄弟在擔任執政官之后毅然發動了土地改革運動。公元前133年，提比略•格拉古頒布土地限額法令時，同樣提出限制個人占有土地500猶格(125公頃)的規定來限制貴族過度占有土地，試圖收回被侵土地分配給貧窮的羅馬公民。之所以要這么做，提比略•格拉古這樣給出解釋：“意大利的野獸有他們的洞穴和藏身之地，而為保護意大利浴血奮戰的人們除空氣和陽光之外，一無所有;他們沒有房屋，沒有棲身之所，他們與妻子兒女一起到處流浪。他們作戰保護了其他人的財富和奢侈，死時被授予‘土地的主人’，但未擁有一塊屬于自己的土地”。
但土地改革卻遭到地產利益集團的強力反對，最終流于形式。阿庇安評價到：“少數對于這個法律和誓言有一些尊重的人欺詐地把他們的土地轉讓給他們的親屬，但大部分人根本就不理會這個法律。”而提比略本人卻以自己被謀殺的代價草草失敗收場。10年后的公元前123年，提比略之弟蓋約•格拉古試圖再次執行提比略•格拉古的土地法案，卻在土地利益集團的強大壓力之下最終步其兄之后塵被謀殺。格拉古兄弟的改革失敗之后，土地兼并壟斷的趨勢日趨惡化，自耕農破產勢頭加劇，兵源匱乏的情況越來越嚴重。
迫于形勢，馬略當政之后，不得不進行了兵制改革，從而埋下了了羅馬共和國轉型為羅馬帝國的伏筆。馬略規定，無論有無土地，只有是自由民都可以參軍入伍。自此，羅馬軍隊由義務兵制轉化為募兵制，軍隊主力由自耕農轉變成流氓無產者階層。
到了羅馬帝國時代，大地產上的佃農或奴隸幾乎完全取代了自耕農。在地產利益的刺激下，羅馬帝國的工商業與手工業數百年來一直停滯于前2世紀的水平，遠落后于周邊的北非、希臘與小亞細亞地區。與此同時，巨大的地產利潤卻整個羅馬社會的風氣急劇轉變。有奶便是娘的流氓無產者缺乏政治參與公民意識，政府變成了腐化墮落的統治階層玩弄的工具，政治權力與社會財富集中于少數人手中，官吏腐敗不堪，軍人唯財是命。
盡管后來有圖拉真、哈德良之類的英明君主能挽一時之狂瀾，但羅馬帝國的核心部分最終還是殞命于淳厚簡樸的日耳曼蠻族之手。而后的東羅馬帝國雖仍自稱羅馬，卻不過是希臘人、馬其頓人借尸還魂的產物。究羅馬衰亡之因，無非在于地產利益集團的一支獨大。數千年前的歷史教訓猶在眼前，又多幾多今人能從中汲取到經驗呢?
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