4月2日，碧桂園在港交所公布，因公司延期刊發(fā)2023年全年業(yè)績，公司股票將于4月2日停牌。這也不是個例，當(dāng)代置業(yè)、中原建業(yè)、融信中國等十多家房企全部選擇了停牌。
現(xiàn)在房企爆雷的爆雷，停盤的停盤，整體股票價(jià)格已經(jīng)十不存一，不少房地產(chǎn)股票從十幾塊跌到幾毛錢一股。企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告發(fā)不出來，違反了一家上市公司的基本要求，股票只能停牌。相當(dāng)于學(xué)生交不上作業(yè)，老師讓他在門口罰站，禁止進(jìn)教室上課。在房地產(chǎn)市場已經(jīng)風(fēng)聲鶴唳的2024年，市場絕對不會將其解讀為一個利好，而是一個極大的利空。而這些消息則會進(jìn)一步增強(qiáng)普通人買房時的觀望情緒，形成螺旋收縮。如果不是年報(bào)實(shí)在沒法看，這些房企絕對不會走到今天這一步。
這背后是高速下滑的房地產(chǎn)市場，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，以可比口徑計(jì)算，2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.2萬億元，比上年下降10.0%，2023年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11萬億元，比上年下降9.6%，房地產(chǎn)已經(jīng)連續(xù)兩年吃到跌停板。
而具體到銷售端，就是賣房子的數(shù)據(jù)更慘，今年1-2月，全國新建商品房銷售面積為1.1億平方米，同比下降20.5%，商品房銷售額為1.1萬億元，同比下降29.3%。房地產(chǎn)銷售總額已經(jīng)從2021年的18.7萬億下降到2023年的11.6萬億接近腰斬。
眾所周知，資產(chǎn)交易市場有量才能有價(jià)格，沒有交易量的價(jià)格必然虛高，必然下跌。以上數(shù)字這還是在2023全年各地紛紛放松限購，出臺大量利好救市措施的情況下。一二線城市剛性還算強(qiáng)，三四線城市已經(jīng)進(jìn)入了絞殺階段。說實(shí)在話，朋友們，我已經(jīng)很久沒有看到這么爽的爽文了。
回顧歷史，2003年房地產(chǎn)被定位為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，原因在于房地產(chǎn)對上游各行業(yè)的產(chǎn)能都有著良好的刺激作用，看似房地產(chǎn)只占GPD百分之六，然而我國房地產(chǎn)業(yè)每增加1單位產(chǎn)值對各產(chǎn)業(yè)的總帶動效應(yīng)為1.416，算上拉動的產(chǎn)值，房地產(chǎn)上下游能夠貢獻(xiàn)超過15%的GDP，說一句支柱產(chǎn)業(yè)不為過。
隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，實(shí)體部門收益率下降，在保證經(jīng)濟(jì)增速的目標(biāo)指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)選擇的發(fā)展方向居然是繼續(xù)通過居民部門加杠桿，再推進(jìn)一波房地產(chǎn)，這也是最簡單的方法。然而這也進(jìn)一步加快資金向房地產(chǎn)業(yè)的集中速度，刺激地價(jià)、房價(jià)的繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)價(jià)格泡沫迅速膨脹。
這套2014年開始的玩法被稱為漲價(jià)去庫存，一度讓不少唱空房市的老空軍驚掉下巴，然而一切所有命運(yùn)饋贈的禮物，早已暗中標(biāo)好了價(jià)格。
10年之前，國家審計(jì)署專門登過一篇文章，分析房地產(chǎn)企業(yè)減少收入虛增成本來偷稅漏稅，沒想到10年之后房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)紛紛開始虛增收入。拼了命也要假裝自己真的把房子賣了出去。
2024年，還在堅(jiān)守土木工程的猛子哥現(xiàn)在已經(jīng)降薪到3800了，大基建，大房地產(chǎn)時代所吃下的紅利已經(jīng)吃到盡頭了。
說句題外話，你別看現(xiàn)在管人叫猛子哥，真拎起來，人家是我學(xué)弟，比我還年輕一歲，那看著可比我老多了，當(dāng)年我讀土木的室友，現(xiàn)在也已經(jīng)沒什么頭發(fā)了。我是跑路干自媒體了，也希望每一個還沒讀大學(xué)的觀眾朋友們引以為戒，謹(jǐn)慎選擇夕陽產(chǎn)業(yè)。
去年年底，南京市住房保障和房產(chǎn)局稱，部分企業(yè)采取了打折促銷活動，各屬地部門通過約談進(jìn)行引導(dǎo)，促進(jìn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。如果用大家能聽得懂的話來翻譯，那就是不許跌。
這并不是南京一個城市的境遇，從2021年下半年到2023年上半年，在樓市下行壓力下，許多房企都曾試圖通過降價(jià)促銷，而不少地方則會通過一紙“限跌令”來穩(wěn)住市場價(jià)格。
那就是房地產(chǎn)現(xiàn)在陷入了一個困境，那就是房價(jià)根本漲不上去，而在開發(fā)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)搞搞周轉(zhuǎn)，資金來源中的自有資金占比又很低，并且通過表外負(fù)債、隱性債務(wù)隱藏負(fù)債規(guī)模，造成了債務(wù)危機(jī)，最典型的例子就是恒大。但如果房企想降價(jià)走量換取現(xiàn)金流。就會發(fā)現(xiàn)在政策上房價(jià)不能降也不允許降，因?yàn)橥恋丶仁堑胤阶钪匾氖杖雭碓匆彩堑胤阶畲蟮牡盅簶?biāo)的。最近幾年有一個名詞叫系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)就是所謂的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的來源。
扭曲價(jià)格，必然有代價(jià)，一方面是房價(jià)的下跌預(yù)期已經(jīng)形成市場從捂盤惜售，變成了居民捂緊錢袋。另一方面，經(jīng)過十幾年的房地產(chǎn)狂飆突進(jìn)居民杠桿已經(jīng)加無可加。家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，盡管大家說平均數(shù)不反映普通人個體的真實(shí)水平，但是房子大體夠中國人住，社會作為整體上不再需要大量的新房子來滿足住宅需求。這也是事實(shí)。
冰凍三尺，非一日之寒，房地產(chǎn)閃崩的原因并不在朝夕之間，甚至于我覺得房價(jià)2016年后能連著漲這么多年，已經(jīng)非常奇跡，顯得大家溫良恭儉讓非常有容忍能力了。
3月29日，萬科舉辦2023年業(yè)績交流會，董事會主席郁亮再次提到了“活下去”。而早在2018年，萬科便提出“活下去”的口號，引發(fā)了全行業(yè)關(guān)注。只是當(dāng)時棚改方興未艾，萬科的收縮性策略被嘲笑為過于保守，等到潮水褪去之后才知道誰在裸泳。
這兩年我們越來越多地發(fā)現(xiàn)，大股東該套現(xiàn)的套現(xiàn)，該跑路的跑路，該抓起來抓起來了，留下一地泡沫慢慢消化。
這話我已經(jīng)說爛了，但是我還是要重復(fù)這句話，那就是房地產(chǎn)行業(yè)本身沒有什么價(jià)值，現(xiàn)在房價(jià)高是因?yàn)榈胤叫枰阅撤N方式征收普通人30年的勞動剩余。
但沒有能永遠(yuǎn)持續(xù)下去的旁氏游戲，左腳踩右腳不能上天，受過高等教育的年輕人接不住上天的房價(jià)，他們也不傻，也不會去接。中國傳統(tǒng)本來關(guān)注“家”文化，認(rèn)為只有有家，才會有個人歸屬，只有安居才能樂業(yè)。因此很多人寧愿掏空自己半輩子的積蓄，也要購買一套屬于自己的住房。然而別說房了，連娃都不生了。95后只需要略微出手，便能讓出生數(shù)腰斬，房地產(chǎn)跌停
我知道，我說的這些很情緒化，但如果有從我做公眾號的時候就一直看我內(nèi)容的老觀眾的話，一定會知道我唱衰房地產(chǎn)已經(jīng)唱衰至少5年了，如果不算發(fā)表在公共輿論場，有跡可查的言論，那還要更多年。
當(dāng)時我還在讀土木工程，算是半個利益相關(guān)者，大基建和房地產(chǎn)是我們土木系的命脈。身邊很多同學(xué)都不理解，明哭到夜夜哭到明，口誅筆伐哭的死董卓乎？更何況，唱空房地產(chǎn)，對我有什么好處？現(xiàn)在我們知道了，哭是哭不死董卓的，房地產(chǎn)也不是我唱衰的，但是房地產(chǎn)一定會由盛轉(zhuǎn)衰，這是歷史規(guī)律。我只不過一直在指出事實(shí)。
現(xiàn)在大家包括我在內(nèi)面對房地產(chǎn)市場的壞消息，已經(jīng)完全處于一種大仇得報(bào)的快感中。其實(shí)真不是大家真的要和經(jīng)濟(jì)玉石俱焚，覆巢之下焉有完卵。但是輿論喊了那么多年，學(xué)界警告了那么多次泡沫，結(jié)果在這個市場當(dāng)中，從房企到銀行地方都為了自己的眼前利益，部門利益，局部利益而一條道走到黑，吸一口，再吸一口，最后一口。硬生生把癬疥之疾拖到積重難。現(xiàn)在的局面很難不讓人冷眼旁觀。
次貸危機(jī)爆發(fā)后，伊麗莎白二世曾經(jīng)詰問一眾經(jīng)濟(jì)學(xué)家“為什么沒有人注意到次貸危機(jī)?”真正有能力控制這一切的人沒有出來踩剎車，我只能說誰擁有改變現(xiàn)狀的能力，誰就應(yīng)該為現(xiàn)狀負(fù)責(zé)。
一大批房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了事實(shí)上密不發(fā)喪的階段，距離捅破這層窗戶紙，進(jìn)入出清也只有一步之遙。
朋友們，等一等，再等一等
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