房地產(chǎn)也許不會(huì)再有春天了。
2024年的嚴(yán)冬也許比2023年更寒冷。
我們拉一下最新的數(shù)據(jù)，看看2023-2024的趨勢(shì)。
新房?jī)r(jià)格同比情況不斷惡化
從最近一年的數(shù)據(jù)看，70大城市房屋同比價(jià)格下滑的越來(lái)越多。
2023年1月，房?jī)r(jià)同比下滑的城市有55個(gè)。解封后大家預(yù)期經(jīng)濟(jì)會(huì)大幅反彈，因此一度對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期也有所恢復(fù)。反映在數(shù)據(jù)上，房?jī)r(jià)同比下滑的城市逐步減少，到2023年6月減少為42個(gè)。
但是大家很快發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)出問(wèn)題并不僅僅封控導(dǎo)致的，而是固有矛盾在這個(gè)時(shí)候集中爆發(fā)了。也就是說(shuō)，解封并不能刺激經(jīng)濟(jì)反彈。于是預(yù)期再次逆轉(zhuǎn)。加上越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商暴雷，整個(gè)市場(chǎng)一片哀嚎。
從7月開(kāi)始，新房?jī)r(jià)格同比下滑的城市越來(lái)越多，到2024年2月達(dá)到57個(gè)。
二手房全線下滑
新房?jī)r(jià)格并不能完全反映市場(chǎng)情況，二手房更貼近市場(chǎng)。
與新房類似。2023年1月二手房下滑城市64個(gè)，解封的利好短暫刺激了房市，3月下滑的城市縮減為60個(gè)。
然而，解封帶來(lái)的利好非常微弱，在經(jīng)濟(jì)疲軟和房企暴雷的多重沖擊下，二手房市場(chǎng)迅速崩塌。4月以來(lái)下滑的城市不斷上漲，到2024年1月，所有城市二手房?jī)r(jià)格都在下滑，2月也是如此。
從跌幅看，6月以來(lái)平均跌幅也在不斷擴(kuò)大。
房地產(chǎn)銷售腰斬式暴跌
我們從百?gòu)?qiáng)房企看，按方正引用的克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企二月銷售同比下滑59.7%，即使剔除春節(jié)影響，下滑幅度也高達(dá)41.6%。并且這是全面下滑，即使最強(qiáng)的TOP1-10的下滑幅度也大致如此。
并且，這次大幅下滑不僅僅是民企，國(guó)企和混合所有制房企都大幅下滑。大家看下圖，是1-20名房企的數(shù)據(jù)。這里面有國(guó)企，有混合所有制企業(yè)，有民企，所有企業(yè)無(wú)一幸免，銷售額全部大幅下滑。
按方正引用的克而瑞數(shù)據(jù)，在TOP20 房企中：“
1）國(guó)央企2 月單月銷售額同比-61.8%……國(guó)央企2 月單月銷售額環(huán)比-29.8%；
2）頭部民企2 月單月銷售額同比-71.0%，環(huán)比-33.3%；
3）混合所有制房企2 月單月銷售額同比-52.8%，環(huán)比-16.1%。”
這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的下滑了，是銷售暴跌。
房企資金鏈進(jìn)一步吃緊
房地產(chǎn)企業(yè)資金有四大來(lái)源，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、其他資金。其他資金主要就是和銷售相關(guān)的各種回款。
從下表可見(jiàn)，以銷售回款為主的其他資金占房地產(chǎn)資金來(lái)源的一半以上。現(xiàn)在，這個(gè)占據(jù)半壁江山的資金來(lái)源，腰斬式下滑。
實(shí)際上，之前的各種政策已經(jīng)透支了房地產(chǎn)的銷售。《財(cái)新》報(bào)道說(shuō)，一名地方國(guó)企華南區(qū)域營(yíng)銷人士稱，“我們樓盤(pán)2023年月均成交40套；2023年下半年，持續(xù)推出低首付政策，大力促銷以價(jià)換量，月均成交量達(dá)到60套，但基本把未來(lái)兩三年的客戶都透支了。”
降價(jià)自救很可能是樓市接下來(lái)的走勢(shì)
越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商不行了，白名單的作用也非常有限。地方傾向于將更多項(xiàng)目放入白名單，但是金融機(jī)構(gòu)該審還是審，按市場(chǎng)化來(lái)。
金融機(jī)構(gòu)既擔(dān)心項(xiàng)目不符合要求，又擔(dān)心即使符合要求，銷售的時(shí)候也不一定能賣出去，還擔(dān)心降價(jià)導(dǎo)致的抵押物價(jià)格下滑。
《財(cái)新》引述某機(jī)構(gòu)人員稱，“現(xiàn)階段誰(shuí)能保證建好的樓盤(pán)一定賣得出去？‘保交樓’和‘白名單’都是解決供給端問(wèn)題，但如果需求端不行、房子賣不出去，銀行資金又會(huì)打水漂。”
一些銀行為了對(duì)付上面，在實(shí)施的時(shí)候出現(xiàn)了放款政績(jī)工程，一些銀行急著搶白名單中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這都反映出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)繼續(xù)看空的態(tài)度。
至于底層的放貸人員，他們考慮的不是什么政策、怎么救市，他們的要求很簡(jiǎn)單，我按政策放款了，出事了別來(lái)找我。
在這種情況下，樓市很可能會(huì)進(jìn)一步下滑。“由于市場(chǎng)信心和行業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，接下來(lái)大幅降價(jià)走量將成為多數(shù)企業(yè)在營(yíng)銷端的自保動(dòng)作。”
最后，為了防止曲解，我要申明，困難總是暫時(shí)的，我們一定會(huì)挺過(guò)去，加油。
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