房租下滑！
寫字樓租金下滑！
商場底商租金下滑！
北京租金全面下滑！
北京的房地產(chǎn)還沒有崩盤，但是北京的租金已經(jīng)頂不住了。
逃離帝都 房租全面下滑
“北京迎接你，有夢想真了不得，有膽識就有奇跡”。
曾經(jīng)，北京是青年人追夢的地方。
為了心中的夢想，無數(shù)青年人來到北京，他們?nèi)淌苤刻靹虞m一兩小時的出勤時間，在擁擠的地鐵中開啟每天的生活。
上班的時候，他們?nèi)淌苤ぷ鞯母邏海?96的環(huán)境中打拼。
下班之后，他們回到自己蝸居的地方，蜷縮在狹小、逼仄的房間。
然而，他們?nèi)匀汇裤街磥恚麄兿嘈拍贻p就是資本，打拼就有未來。
但是，隨著經(jīng)濟持續(xù)疲軟，現(xiàn)實離期望越來越遠。
他們加班卻不加薪，他們付出卻沒有對等的回報。
高昂的房價讓他們望而卻步，高企的房租讓他們月月發(fā)愁。
疫情三年以來，工作的壓力更重了，升職加薪的希望更渺茫了，似乎不論怎么努力，都很難完成階層的躍遷。
一些人徹底失望了，逃離北京成了越來越多的底層年輕人的共識。
看房的人逐漸減少，房子的空置期不斷拉長，8月以來，北京二手房租賃市場出現(xiàn)明顯變化，房租連續(xù)下滑。某媒體報道，某業(yè)主于11月20日將朝陽區(qū)立水橋的房子掛上中介平臺，上架三天后，月租金預期就從6800元降至6300元。
按中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月份一套6000元/月的住宅，在12月份的租金大致也就5500元，四個月時間下滑幅度超過8%。
降價的不僅僅是二手房的租金，逃離的也不僅僅是底層的打工人。
中小企業(yè)也開始逃離北京。
寫字樓租金全面下滑，其中中小戶型下滑最大
疫情三年以來，北京甲級寫字樓租金大幅下滑，當前租金為307元/平/月，已經(jīng)低于2014年三季度水平，比最高點大幅下滑23%。
與此同時，甲級寫字樓空置率大幅攀升。2013年平均的空置率不到2%，2018年平均空置率也僅在7%左右。
疫情三年以來，空置率快速攀升，2023年空置率已經(jīng)高達17%。
如果進一步分析結(jié)構(gòu)，我們會發(fā)現(xiàn)，撤出寫字樓市場的主要是中小型企業(yè)。
壟斷資本由于規(guī)模優(yōu)勢，能夠獲得更穩(wěn)定的訂單，獲得更多的信貸資源，因此也能夠更好地跨越周期。
中小資本在周期變化的沖擊下，無法承受打擊，只能通過各種方式縮減成本，包括縮減辦公面積，裁撤人員，等等。
按仲量聯(lián)行統(tǒng)計，北京寫字樓租賃市場中，占前三位的是互聯(lián)網(wǎng)、金融和專業(yè)服務。
互聯(lián)網(wǎng)方面。這幾年來，互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)風口早就過去，中小互聯(lián)網(wǎng)公司業(yè)務發(fā)展緩慢；
金融方面。三道紅線引爆房地產(chǎn)危機后，眾多中小金融企業(yè)踩雷房地產(chǎn)受到巨大沖擊；
專業(yè)服務方面。專業(yè)服務主要就是律所、會計師事務所等機構(gòu)。這些機構(gòu)是靠客戶吃飯的，一個律師說，“疫情三年，顧問單位死了一半，你說我業(yè)務能好嗎？”
在這樣的背景下，整個中小面積寫字樓市場行情暴跌。
下圖是仲量聯(lián)行整理的分面積甲級寫字樓租金走勢圖。疫情以來：
小于500平米的寫字樓租金降幅最大，從約440元/平米/月，大幅下滑至290元/平米/月；
大于5000平米的寫字樓租金降幅最小，特別是大于10000平米的寫字樓租金，巔峰值大致在280元，目前值也大致在260元。
這說明推動整個寫字樓租金下滑的，并不是壟斷資本撤租，而是中小資本撤租。
不僅僅是辦公樓在撤租，商業(yè)領(lǐng)域里面的資本也在撤租。
底商租金不斷下滑，商業(yè)資本撤離
疫情以來，北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)底商租金不斷下滑，從2019年的37.7元/平/天，下滑至當前的32.3元，下滑比例高達17%。
不僅僅是租金下滑，底商的空置率也不斷走高。
2018年的空置率大致也就5%，而現(xiàn)在的空置率已經(jīng)攀升至8%，幾乎翻了一倍。
有朋友會說，底商租金下滑，可能是網(wǎng)絡購物沖擊導致。我躺在床上刷手機就能購物，為什么還要去商場？
我不否認網(wǎng)絡購物的沖擊，這的確會對實體店造成一定影響。
然而，如果僅僅是零售物業(yè)租金下滑，而寫字樓租金上漲，我們可以認為這是網(wǎng)絡購物沖擊導致。
但是，如果零售物業(yè)租金在下滑，寫字樓租金也在下滑，就不能僅僅認為是網(wǎng)絡購物的沖擊了。
更何況，現(xiàn)在是二手房租金下滑、寫字樓租金下滑、底商租金也下滑。在這樣的背景下，我們只能得出一個唯一的結(jié)論：經(jīng)濟依舊疲軟。
房價會繼續(xù)下滑
當整個樓市處于漲價預期的時候，房價并不主要受租金制約。
然而，當整個樓市的漲價預期崩盤之后，房價主要就受租金制約。
我們舉個例子。比如我手頭有一套房子，按市價是500萬，每年收租金5萬，收益率1%。
假設當期銀行定期存款利率2.5%，這個利率遠高于我的房租收益率。
我是否會賣掉房子存定存呢？不一定。
比如，當房子處于上漲預期，每年房價都能上漲個5%，我肯定不會賣房，因為房價上漲的收益遠大于定存收益，租金對我來說根本微不足道。
然而，當整個樓市上漲預期崩盤，房子并不能形成穩(wěn)定的上漲，我就會比較兩種投資的收益了。我會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在持有房產(chǎn)非常不劃算，還不如賣了房子搞定存，每年的收益還更高。
于是，我就會掛牌買房。很多人會和我有類似想法，于是市場的供給增加。在需求不變的時候，供給增加會拉低房價。最終，形成一個新的均衡點。
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