一、有多少城市房價在降
2015年漲價去庫存后，房地產價格曾一路上漲。2016-2021年間，70城房價同比變化顯示，多數城市房價都在上漲，2018-2019年更是幾乎所有大中城市房價都在漲。但是2022年以來房地產出現實質性逆轉。
新房方面。70個大中城市中，2022年房價同比下跌的高達53個，2023年仍然高達48個。
二手房方面數據更為慘烈。70個大中城市中，2022年房價同比下跌的高達64個，2023年更是增至69個，僅成都一個城市微漲。
二、房價降幅如何
不僅是降價的城市越來越多，而且每月降價的幅度也越來越大。
新房從7月份開始，每月平均跌幅（環比）開始擴大。
1-6月，跌幅多數在0.2%-0.3%這個區間；7月以來，跌幅主要處在0.4%-0.5%這個區間，折年率在12月已經達到6.29%。即一個100萬的房子，一年價格下跌為6.29萬。
二手房方面從6月份開始，逐月跌幅明顯擴大。
1-5月跌幅主要在0.2%-0.4%這個區間，6月以來，跌幅突破0.5%，隨后快速攀升至0.8%附近，折年率超過9%。即100萬的房子，一年價格下跌超過9萬。
這樣的跌幅還是在政策密集出臺的背景下產生的。
相關機構統計，截止2023年11月底，中央和地方合計出臺各項房地產救市政策1012條。其中，1-6月合計437條，平均每月73條；7-11月合計575條，平均每月115條。
下半年政策密度遠遠大于上半年，但是仍然無法遏制房價下跌趨勢。
三、銷售額和土地財政
在市場經濟下，房子不僅僅是一個具有使用價值和價值的商品，更是一個能帶來現金流的資產。
對資產的態度，大家一向是買漲不買跌。
房價下跌導致的第一個問題，就是商品房銷售額大量萎縮。
按商品住宅銷售面積看，2023年累計銷售面積9.48億平，已經回落至2010年水平。按銷售金額看，2023年銷售金額10.3萬億，已經回落至2016年水平，而2016年GDP僅為2023年的60%。
不論從哪一個角度來說，房地產都已經沒落了。
隨著房地產的沒落，土地財政很可能一去不復返。
四、房地產資金來源和高周轉游戲
除了占用上下游款項外，房地產投資資金來源主要有四類：國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金。
?。?）國內貸款，顧名思義就是各種貸款，包括銀行和非銀機構，其中銀行是主體。
?。?）利用外資的比例非常小，幾乎可以忽略不計。
（3）自籌資金，既包括股權籌資，也包括債權籌資。也就是說，自籌資金也包括了借來的錢。
?。?）其他資金占比最大，主要構成就是賣房回款。
2016年提出房住不炒以來，房地產融資日益困難，銷售回款占投資資金來源的比例越來越大。
2008-2015年，銷售回款占資金來源的比例，多數時間在40%-45%之間；2016-2023年，銷售回款占資金來源的比例，暴漲至50%以上。
2022年銷售回款暴跌，導致其他資金從2021年的11.23萬億，大幅下滑至2022年的7.86萬億，隨后又下滑至2023年的6.98萬億。
同期，整個房地產投資資金來源從2021年的20.11萬億，斷崖式下滑至2023年的12.75萬億。
銷售出現問題，房地產資金鏈面臨巨大壓力，之前的高周轉模式放大了房地產的壓力。
挪用預售資金用于新項目開發，是達到幾何級增長的關鍵手段。
預售制回籠的資金理論上要用于本項目的后續開發，但由于建筑業盛行的分包制，開發商往往不需要立即支出建設成本。與其讓如此龐大的資金閑置，不如早早將其挪用，轉化為可進一步增值的資本，以獲取高額的利潤。
開發商通過挪用預售資金提高杠桿，加速周轉。這是一場擊鼓傳花的游戲，游戲繼續下去的前提，是后面的房子能夠賣出去，以彌補前面挪用的資金。一旦銷售失速，整個資金的游戲就會轟然倒塌。
2022年銷售失速了，資金游戲轟然坍塌。
五、有多少樓盤停工
房地產凈停工面積有一個標準算法：
?。═+1）年的停工面積=T年施工面積-T年竣工面積+（T+1）年新開工面積-（T+1）年實際施工面積
按照這個數據，我們可以測算出歷年凈停工面積。
從數據可以看出，2015年以來，凈停工面積開始增加，疫情以來更是達到高峰。今年在保交樓的壓力下有所好轉，但是凈停工面積仍然高達7.58億平米。
凈停工可以理解為準爛尾，爛尾的標準定義是停工一年以上。也就是說，2023年準爛尾的樓有7.52億平米，按100平/套計算，合計752萬套。
六、融資和自救
略。
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