當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑，重要表現(xiàn)之一就是房地產(chǎn)熄火了。
我們在總結(jié)2023年經(jīng)濟(jì)時，會發(fā)現(xiàn)兩個關(guān)鍵詞，一個是“總需求不足”，一個是“地方債務(wù)風(fēng)險加劇”。這兩個關(guān)鍵詞最終都會交匯到房地產(chǎn)領(lǐng)域。
下圖是人民大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇在2023年11月講資產(chǎn)負(fù)債表時畫的圖，很形象、很直觀，我用這個圖說說為什么上述兩個關(guān)鍵詞交匯到房地產(chǎn)領(lǐng)域。
我國1998年至今的高速發(fā)展，核心在于城鎮(zhèn)化，而城鎮(zhèn)化的核心又聚焦到房地產(chǎn)。
首先，老百姓把錢放在銀行里面，形成銀行體系的巨額存款。
當(dāng)然，存錢的不僅僅是老百姓，還包括政府、企業(yè)等等。
其次，銀行通過三個渠道，把這些存款投放到房地產(chǎn)市場。
第一個渠道是土地開發(fā)市場。每個地方都有各種各樣的土地儲備公司或者投融資平臺，比如某某市城市土地儲備公司。銀行將錢貸給這些公司，這些公司就用這些錢征收土地，搞土地開發(fā)（或者搞市政建設(shè)）。這里對應(yīng)上圖左方的城投平臺。
第二個渠道是土地買賣市場。地方將土地賣給開發(fā)商，開發(fā)商買地的錢，也可以是貸款（這里融資形式很多，比如信托，民間借貸，等等）。開發(fā)商融資買地之后獲得土地使用權(quán)，還可以繼續(xù)向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸，融資造房子。這里對應(yīng)上圖中間開發(fā)商與政府的交易。
政府高價出讓住宅用地，拿到前后，一部分錢用于支付拆遷費(fèi)用，一分部錢拿來搞基建，或者補(bǔ)貼工業(yè)工地。也就是說，政府會以非常低的價格出讓工業(yè)用地，招商引資。這些被招引來的商和資，會解決當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，提供穩(wěn)定的稅收。這些被解決就業(yè)的當(dāng)?shù)鼐用瘢职彦X存入銀行形成循環(huán)。
第三個渠道是房地產(chǎn)買賣市場。開發(fā)商建好房子后（其實(shí)大部分沒有建好，基本都是期房），賣給老百姓。老百姓買房的錢，大部分也是貸款。老百姓用自己的存款，支撐了整個中國房地產(chǎn)市場，最終，再自己去貸款，消化不斷升值的房屋。
老百姓不斷買房，房地產(chǎn)不斷增長，開發(fā)商就會不斷投資建房。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈很長，開工階段可以拉動水泥、鋼鐵、玻璃、建材、工程機(jī)械、建筑等行業(yè)，竣工階段可以拉動家電、家居、家裝等行業(yè)。
上述整個過程，就形成了以城鎮(zhèn)化為核心的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，這個循環(huán)的本質(zhì)是不斷通過城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)投資來帶動經(jīng)濟(jì)。
這個循環(huán)中房地產(chǎn)是所有關(guān)系的匯聚點(diǎn)。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)出問題了，供需逆轉(zhuǎn)了，房子賣不出去了。恒大悅龍臺事件以來，銷售額同比增幅持續(xù)下滑，兩年來，僅4個月為正。
房子賣不出去，就會產(chǎn)生兩個問題，一個是開發(fā)商資金回籠減少，拿地意愿下滑，進(jìn)而投資下滑；另一個就是土地出讓金減少，地方政府財政負(fù)擔(dān)加重。
首先看第一個問題。
下圖可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額連續(xù)兩年同比負(fù)增長。
在這樣的大背景下，我國商品房新開工面積，比高峰下滑60%。而日本房地產(chǎn)崩盤的時候，縮量也僅為高峰的50%（日本商品住宅新開工1990年171萬套，2022年86萬套，30年來的最低點(diǎn)是2009年的79萬套，縮量約50%）。
在新開工面積縮減上，我國房地產(chǎn)已經(jīng)超過日本泡沫崩盤時期。
開工越來越少，建筑就越來越少，之前拉動的鋼鐵、水泥等等行業(yè)的產(chǎn)能就再次過剩。這些行業(yè)被地產(chǎn)拖累，就導(dǎo)致裁員降薪，居民收入增長預(yù)期下滑，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿下降，這構(gòu)成了“總需求不足”的大背景。
其次看地方財政。
房地產(chǎn)不行了，賣地就賣不出去。下圖是賣地收入同比情況，近兩年來暴跌。絕對值為4.2萬億（11月），已經(jīng)滑落至2017年水平（4.1萬億）。
土地出讓金大幅下滑，導(dǎo)致地方財政負(fù)擔(dān)加重，而城投公司很多還靠著土地財政補(bǔ)貼。一旦地方財政下降，城投的風(fēng)險就會凸顯出來。人大宏觀論壇認(rèn)為：融資平臺作為隱性債務(wù)的主要載體，長期面臨債務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、期限和現(xiàn)金流錯配等問題。土地財政弱化的背景下，流動性問題加大風(fēng)險，這是非標(biāo)、票據(jù)違約層出不窮的大背景。
于是，需求不足和地方債務(wù)風(fēng)險這兩個制約經(jīng)濟(jì)的因素，就都交匯到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
因此，怎么樣讓房地產(chǎn)平穩(wěn)過渡，或者說怎么增加房地產(chǎn)投資，就成了政策考慮的重中之重。目前的說法是“三大工程”，城中村改造就是其一。
城中村改造的思路是這樣的，既然開發(fā)商不投資建新房了，國家就來搞舊城改造，把城中村改成新房。城中村改造過程中，也會拉動鋼鐵、水泥的需求，也能起到拉動經(jīng)濟(jì)的作用。
城中村改造能起死回生嗎？很難。
但是，城中村改造的確能起到一些作用。
按中誠信估算，全國保守估計城中村改造面積10萬平，總投資規(guī)劃5.4萬億，年均5400億，對2023年房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率大致在4%-5%。
實(shí)際上我們不光是城中村改造，我們還提出了保障房、平級兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施，后兩者與城中村改造合稱三大工程。
如果城中村改造一項不能讓房地產(chǎn)起死回生，這三大工程合起來能否做到呢？我們后續(xù)另文專述。
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