房地產(chǎn)如果隕落，不是鯨落，不會有萬物生。
房地產(chǎn)如果隕落，將對經(jīng)濟造成巨大沖擊。
自恒大悅龍臺事件以來，房地產(chǎn)全行業(yè)出險已經(jīng)成為一個不爭的事實。
為了控制風險調(diào)節(jié)經(jīng)濟，我們出臺了諸多政策，僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國中央+地方，在2023年就出臺了近千條刺激政策，但房市并未明顯轉(zhuǎn)暖。
我們看看幾個網(wǎng)紅開發(fā)商的裁員情況。下圖從上到下分別是恒大、碧桂園、融創(chuàng)、世貿(mào)、新城控股。五個出險的開發(fā)商，2020年員工合計約32萬，2023年底僅剩下23萬左右。
這種情況下，我們不得不思考一個問題，如果房企全面出險，到底會對哪些群體造成多大沖擊呢？
我以2021年房企出險時數(shù)據(jù)為例，大致分析房企出險可能造成的危機。
一、房企都欠誰的錢
下表是五家A股上市公司的財務(wù)數(shù)據(jù)，最低負債4171億元，最多的負債15459億元。我們可以把負債大致分成三大類：
（1）欠購房者的（你支付了放款，他還沒有交付房屋，因此形成了合同負債），就是第一子欄的合同負債。
（2）欠金融機構(gòu)的，包括短期借款（期限少于一年的），長期借款（總期限大于一年且剩余期限也大于一年），一年內(nèi)到期的非流動負債（總期限大于一年但剩余期限小于一年的），應(yīng)付債券。
（3）欠供應(yīng)商的，也就是應(yīng)付賬款。
這三項加起來占總體負債的比例大致在8成左右（最少的一家65.17%，最多的一家83.05%）。
另外，其他應(yīng)付款里面，大部分是與自己子公司或大股東的往來（找子公司或大股東借款，屬于公司資金調(diào)用），但也有一部分屬于欠款。
下表中合作方往來款就屬于欠款，即房地產(chǎn)公司找合作方拆借的錢。另外，招商蛇口的其他應(yīng)付款中，有一項是保理款，我估計是ABS融資的錢，也是要還的。
二、如果出險會沖擊哪些方面
如果這五家房地產(chǎn)公司鯨落了，會造成什么影響呢。
首先，會出現(xiàn)大規(guī)模爛尾。
這里面涉及到1.5萬億的購房款。按每套房100萬計，涉及150萬戶購房者。極端情況下如恒大，這150萬購房者多數(shù)可能都會被波及。
這里面的問題非常多，有些也不好說，在此不展開了。
其次，金融機構(gòu)將面臨巨額違約。
上述五家公司欠金融機構(gòu)的有息債務(wù)，整體金額超過一萬億。金融機構(gòu)為了對沖損失，可能拍賣抵押的房產(chǎn)和土地，這又將進一步?jīng)_擊市場，引發(fā)更多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)回款危機，進而資金鏈斷裂。
實際上，現(xiàn)在已經(jīng)到了這樣的程度：金融機構(gòu)不愿房貸，而開發(fā)商又無力拿貸。
先說金融機構(gòu)不愿房貸。國家三令五申，不斷強調(diào)對正常經(jīng)營的房企不能抽貸、惜貸，對民企國企要一視同仁。但是問題在于，如果真的給房企放貸，甚至給民企放貸，出了風險誰擔？
《財新》采訪某銀行高層，該高層認為國家喊話作用不大，“再直白點說，就是現(xiàn)在剩下的房企未來是不是都能活？以后如果再出不良貸款，誰來負責？這些都環(huán)環(huán)相扣。”
再說開發(fā)商無力拿貸。房價不斷下滑，開發(fā)商銷售也不斷下滑，二者合計導致現(xiàn)金流大量萎縮。開發(fā)商沒錢了，拿地就會大幅度減少。而房地產(chǎn)開發(fā)貸是需要土地/項目抵押的，沒有土地就沒有新的開發(fā)貸，開發(fā)商融資又會進一步下滑。
再次，上下游供應(yīng)商和合作方將面臨巨額資金損失。
上述五家公司對應(yīng)大致有8500億賬款。這些供應(yīng)商的錢會不會打水漂呢？很可能。
金融結(jié)構(gòu)是爸爸，特別是公開市場債務(wù)，能保必須保。
當前壓力下，保交樓是重要任務(wù)。
這兩者的優(yōu)先級都遠遠高于對供應(yīng)商的債務(wù)。
因此，如果有一個債能賴掉，首先要賴掉的，就是供應(yīng)商的債。
舉個例子來說。據(jù)財新此前了解，”金地集團希望力保公開債務(wù)……2023年11月，為籌措當月必須兌付的20多億元公開債資金，該公司已將萬元以上的供應(yīng)商付款全部叫停。”
財新引用某房企人員發(fā)言稱，“地產(chǎn)行業(yè)歷來存在‘潛規(guī)則’，即項目的建安、材料等費用通常先由施工方與供應(yīng)商墊資，開發(fā)商再按照施工進度和節(jié)點付款。”
也就是說，房企出險后，大量上下游供應(yīng)商將首先受到?jīng)_擊。時至今日，“大部分開發(fā)商幾乎無法以大額現(xiàn)金支付工程款及材料款等，基本或多或少都得用工抵房等實物資產(chǎn)代替。”
大家上新聞搜搜，你會發(fā)現(xiàn)，最近幾個月建筑工人討薪的報道，明顯增多了。
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