這篇文章我們舉幾個例子，講一下怎么通過官方提供的數據，挖掘房地產的內部問題。
首先我們要明白，僅僅看同比、環比，沒有多大意義，這看不出其中的門道。要通過數據進行分析，就要清楚數據內部結構。
以房地產投資為例
下圖是2011-2023年9月累計數據，從數據可見，2023年的數據比2018年數據還低，倒是比2017年數據好。
那么，是不是可以認為，房地產投資已經恢復到2017年的情況了呢？事實上不能這樣看。要明白這個問題，我們就要講一下房地產投資的四個細分項。
房地產投資分成四個主要部分，分別是建筑工程投資、安裝工程投資、設備工器具購置投資、其他費用投資。我們看2022年數據，房地產投資完成額合計13.29萬億，其中建筑工程7.93萬億，安裝工程0.46萬億，設備工器具0.12萬億，其他費用4.78萬億。
這些分項投資都有什么意義呢？
先說建筑工程投資。建筑工程投資說白了就是修房子，這是房地產投資中，真正能拉動經濟的主體部分。建筑工程投資完成額對應了修房子的規模，因此與房屋施工面積同比增速是相關的。因此從建筑工程形成實物工作量的角度看，目前的房地產投資情況，大致也就2015年的水平，倒退了8年。
安裝工程指各種設備、裝置的安裝。一般來說要房子修得差不多了，才會涉及安裝工程，因此安裝工程同比照理來說應該和房屋竣工面積同比高度相關，但事實上數據擬合程度不太高。設備工器具指各種購置或自制的，計入固定資產的設備。體量很小，對房地產投資影響可以忽略不計。
其他費用主要就是土地購置費。由于我國可以緩交一年，因此今年的土地購置費一般對應去年的土地成交款。
我們把建筑工程和其他費用放在一起看。從下表可以看出，2023年8月（9月數據缺失分項）房地產投資增速下滑15.32個百分點，其中建筑工程投資（能形成實物工作量拉動經濟的）同比下滑21.08%，而其他費用（主要是土地購置款）下滑僅5.92%。也就是說，主要靠土地購置款延緩了房地產投資下滑的速度。
土地投資款就是買地的錢。聯想到去年地方政府讓城投托底買地的新聞，我們大致可以得出這樣的結論，如果不是賣地（包括虛假賣地）還能賣出一些錢，房地產投資是數據會更爛。
以施工、新開工和竣工面積為例
除了投資數據，我們還可以觀察一組數據，就是房地產施工面積、新開工面積和竣工面積。這三組數據有一個算術關系，可以通過三組數據計算每年凈停工面積：
凈停工面積=T年施工面積-T年竣工面積+（T+1）年新開工面積-（T+1）年施工面積
按照這個數據，我們可以測算出歷年凈停工面積。下圖中2023年數據截止9月份。從數據可以看出，2023年9月份凈停工面積7.52億平米。凈停工可以理解為準爛尾，爛尾的標準定義是停工一年以上。也就是說，2023年準爛尾的樓有7.52億平米，按100平/套計算，合計752萬套。
當然，你還可以從數據里面看出很多東西，關鍵是要進入數據結構，而不是停留在表面。
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