當前房價不斷下滑，很多朋友自然開始思考一個問題：如果房地產崩盤，對經濟到底有多大影響？又會從哪些渠道影響經濟？
為了說明這個問題，我們首先要搞清楚和房地產有關聯的主要主體。
請各位朋友先仔細地看看下面這個圖，這個圖從房地產開發流程入手，大致勾畫了和房地產相關的主要主體。
一、土地一級開發環節
地方政府拆遷獲得土地，這個土地俗稱“生地”，還不能直接出售，需要整備后才能進入市場。
地方政府為委托城投公司代建（也有其他模式），進行土地一級開發，即俗稱的“六通一平”、“三通一平”。所謂“通”，即是通電、通水、通路等等，所謂“平”，就是土地平整。一級開發完畢后，土地就從生地成了“熟地”。
一級開發一般都是墊資開發。理論上是，城投公司找銀行貸款獲取資金開發土地，政府將土地出讓后以出讓金的一部分支付城投開發費用，城投公司再償還銀行貸款。這里已經蘊含著矛盾的萌芽了。樓市欣欣向榮的時候土地不愁出讓，還款不成問題，一旦樓市下滑，出讓金就會減少，城投收到的費用就會減少，償還銀行貸款就會出現困難。
大家看很多城投公司的報表，都非常的整齊。什么叫整齊呢？就是每年的應收款都是一樣的，今年2億，明年也差不多2億。為啥會這樣？因為城投按工程進度確認收入。
比如投資100億，五年完成（即每年完成20%），則每年確認收入22億（100*20%*1.1）。
從報表上看，公司每年的利潤都是正的，但是卻有大量的應收款。這個應收款就是政府應付而沒有支付的款項。這些錢在土地能賣出去的時候，往往能收回來，但是土地賣不出去，就往往收不回來。
這里就出現了房價下滑后的第一個影響，土地賣不出去，城投收不到政府的付款，進而無法償還銀行款項（當然，城投不能還款的原因很多，遠遠不止這一個，之前我們在很多文章中都講過）。
實際上，不僅僅是土地一級開發存在此類問題，城投公司搞市政工程也有類似問題，這里不展開講，后面會專文論述。
二、土地出讓環節
地方政府將熟地以招拍掛的形式出讓給開發商，這里涉及兩個問題。一個是拿地前融的問題，一個是土地出讓金的用途問題。
先看拿地前融。民營開發商大多是野路子，拿地的資金也不是自有資金，往往是民間資金。民間資金的利率非常高，遠遠超過銀行開發貸。
2010年前后，央行溫州支行做過一次調研，“溫州1100 億的民間資金有20%用于炒房地產，40%用于中間進一步介入借出，5%用于其他投資。”
這些資金的成本動輒20%往上，而且往往涉及各種復雜的集資模式。在房地產蒸蒸日上的時候，開發商當然能夠償還民間融資，一旦房價下滑，就會出現巨大的資金壓力，光是利息就能壓垮開發商。而這些資金的背后，往往牽扯成千上萬的家庭。
前幾年不斷暴雷的各種民間融資，相當一部分就和房地產相關。
再看土地出讓金的用途。
很多朋友并不清楚土地出讓金到底怎么用，以為愛咋用咋用。實際上土地出讓金大部分是用于拆遷成本。
由于2015年后，缺失土地出讓金用途的數據。我們以2014年數據看，這一項的內容主要圍繞土地征遷、六通一平之類的征地事項。
在扣除各種成本后，土地出讓金的凈收益會計提各種費用，支持相關事項，比如按規定，土地出讓金凈收益要計提10%用于教育。
這幾年各地教師欠薪事件頻發，想來和土地出讓金收入減少也不無關系。
三、房地產開發環節
開發商拿地后，會干三個事情：（1）找銀行辦理開發貸。（2）找建筑商代建。（3）預售房屋。
這三個事情分別對應三大風險點。我們以2021年的數據為例，我找了五家A股上市的房地產公司。
這五家A股上市公司，最低負債4171億元，最多的負債15459億元。我們可以把負債大致分成三大類：
（1）欠購房者的（你支付了放款，他還沒有交付房屋，因此形成了合同負債），就是第一子欄的合同負債。
（2）欠金融機構的，包括短期借款（期限少于一年的），長期借款（總期限大于一年且剩余期限也大于一年），一年內到期的非流動負債（總期限大于一年但剩余期限小于一年的），應付債券。
（3）欠供應商的，也就是應付賬款。
單位：億元
1、開發貸
開發商把土地/房產抵押給銀行，獲取銀行貸款。當前房地產開發貸合計13.17萬億。按我國法律規定，如果抵押物價值下滑，銀行可以要求開發商補足抵押物價值，如果開發商不補足，銀行可以處理抵押物。
也就是說，如果房價大幅下滑，導致抵押物價值下滑，就可能出現一種風險，銀行為了保全自身而拍賣抵押物，進而導致資產價格螺旋下滑。
2、建筑商代建
房地產開發都是建筑商墊資代建，壓你相當長一段時間的貨款。如果房地產市場還行，開發商自然能夠還款。一旦房價下滑，開發商會優先償還公開市場的債券，其次是償還銀行等金融機構的錢，因為不還他們錢，自己就無法維系信用，就沒法再去借錢續命。因此，建筑商是開發商主要的賴賬對象。
建筑商收不到錢，就沒法支付工資，農民工就會“討薪”，沖擊“社會穩定”。最初，恒大暴雷就是從許昌悅龍臺項目開始的，項目停工后爆發民工討新事件，社會才知道恒大出了問題。
3、房屋銷售環節
房屋預售環節會出現兩個問題，一個是預售導致的爛尾，一個是房價大幅下滑導致的斷貸。
首先看預售和爛尾。
房地產商為了加快資本周轉，進而獲得更高的利潤率，而實行預售制度。
在我國特色的預售制度下，房子還未完全生產出來，就已經開始銷售。各地的標準也并不統一，有的要求主體結構封頂，有的要求主體結構完工1/4以上，更寬松的標準是正負零即可預售。商品還完全見到影子，就已經被銷售一空。
預售制度的存在就包含著買方付了錢，商品（房子）卻不能按時如約交付的可能性。在我國，由于銀行對開發商預售款賬戶的監管形同虛設，開發商挪用預售款去進行新項目的開發已是業內公開的秘密。
本來預收款應該用于建筑房屋，現在開發商挪用預收款去其他項目拿地。房價不斷上漲，房子總能賣出去，這種資金的游戲還能繼續。一旦房價下滑，房子賣不出去，沒有預收款進賬，整個資金鏈就會斷裂，出現大規模爛尾。
第二個問題是房價下滑斷供。當前居民按揭貸合計38.42萬億，其中有約20萬億是在2016年房價暴漲后新增的貸款。這部分貸款對應的房價都是比較高的，如果房價暴跌，會導致抵押物不足，按法律銀行是可以要求補足抵押物的，一旦無法補足，銀行可以強制拍賣。在這種情況下，居民就可能出現斷供。
四、房地產施工和竣工環節
我們常說房地產能拉動經濟，房地產究竟怎么拉動經濟呢？
實際上房地產在施工和竣工環節對經濟的拉動是不同的。
在施工環節，房地產可以拉動重化工業、建材等等行業，這些行業獲得更多訂單，就會增資擴廠，形成拉動經濟的循環效應。
近兩年來，能夠直接形成實物工作量的建筑投資增速不斷下滑，多數時間持續為負。
在竣工環節，房地產能帶動家居、家裝、家電、汽車（買房會買車），對經濟帶動也是很大的。
房價下滑，導致房地產投資下滑后，會導致重化工業產能過剩，家具家電銷售受阻，等等，進而影響全社會整體需求。
五、小結
在介紹完上面的整個過程后，我們就能對房地產影響經濟的渠道做一個大致梳理了。
1、房價下滑會導致土地出讓金減少，加深城投的債務危機，進而誘發城投違約。一旦違約增多，就可能出現區域性的金融風險，比如，某地城投違約后，該地整體被金融機構拉黑，整個區域企業融資都會出現困難。
比如，2020年，河南永煤爆發危機 ，一時間金融機構把整個河南拉黑。永煤危機后，冀中能源躺槍，河北也一度深陷信用危機。
很多地方的企業又是聯保互保，一家出事，可能牽扯出一大片。一旦某地多點爆發城投違約，就可能誘發金融風險。
2、土地出讓金減少后，政府財政吃緊，吃財政飯的工資減少，特別是某些事業單位人員，工資可能被拖欠，績效被扣減，獎金甚至還會被追回。
這里的進一步影響不多說了。
3、房價下滑導致房企資金吃緊，之前大規模的民間借貸就還不上了，因此一些亂七八糟的集資機構就可能暴雷。近幾年暴雷的各種理財，相當部分和房地產相關。最近暴雷的信托也是如此。
4、房價下滑還會導致開發商賴賬。一方面是還不上建筑商的欠款，于是，地產危機就從這里蔓延至實體領域，供應商可能破產，建筑工人工資被拖欠，等等。另一方面是出現大量爛尾樓盤，這是數百萬的家庭一生的心血。拋開這點不說，大規模爛尾會導致買房家庭陷阱極大的困境，消費進一步萎靡。
5、房價下滑導致開發商投資收益下滑，進而導致整個房地產投資增速下滑，導致重化工業受阻，家居家電行業萎靡，等等。
6、這一切最終都會作用到銀行等金融機構身上，房地產違約增加、城投違約增加、中小企業違約增加，等等，一部分中小銀行開始出現擠兌，甚至出現大規模xx事件。這一切像極了未來危機的預演。
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