11月22日，第21屆《財經》年會在北京舉行，香港中文大學的陶然對房地產做出了一系列分析并給出建議。
我認為陶然對現象的描述不夠準確，對本質的分析是膚淺的，給出的對策有些事老生常談，如不要出臺房產稅，有些根本沒啥用，如70年續期。
下面我詳細分析一下陶然的觀點。
“陶然在分析當前國內房地產市場形勢時提到，2009年之前，房地產泡沫只是在一線城市和少數二線城市出現，2009年之后，房地產泡沫一線到二線、三線、四線城市。”
這一段大致是對的，但是陶然對現象的描述不太準確的。
首先，一線城市住房均價在2009年后有兩次暴漲，一次是2011年底到2013年底，一次是2015年初到2016年底。兩次暴漲后，均價從20000漲到40000。至此，基本脫離普通人群的購買能力。
其次，二三線城市的房價暴漲是在2015年那輪刺激后，持續漲價至2019年底。
之前人民大學的報告曾做過總結，認為“2015年之前，房地產套牢的基本上是中上收入階層，而新一輪的去庫存，特別是貨幣化以及鼓勵農名工購房，實際上將儲蓄存款相對薄弱階層的可利用資金基本上全部投入到房地產市場。消費的核心支撐力不是高收入階層，而是中等及以下收入階層。”
也就是說，房價泡沫真正在全國范圍內成熟是2015年后的事情。
“分析其原因，陶然認為，當前的人民幣匯率制度下，基礎貨幣超發，同時地方政府壟斷限量住宅用地供應，兩者結合導致房地產泡沫。”
這一段分析是非常膚淺的，是從現象到現象，根本沒有涉及本質。
房地產泡沫的本質在于，高房價是我國用凱恩斯主義方式刺激經濟的必然結果。
在自由競爭時期，危機會以完全的形態爆發，并逐步在市場自發機制作用下重新恢復部門間的相對平衡。在國家壟斷時期，每一次出現相對過剩苗頭的時候，國家就通過凱恩斯主義方式，以積極財政和寬松貨幣相結合的方式，直接干預資本的再生產過程，進而干擾危機的展開。但是，凱恩斯主義雖然延緩了危機，但造成危機的諸多因素卻進一步沉淀下來。不僅如此，它用以解決矛盾的手段，更為矛盾的進一步深化埋下種子。在這個過程中，整個經濟付出的代價越來越大。這首先就體現為債務規模越來越大，房價越來越高，產能過剩越來越嚴重。
2008年后第一次房價快速上漲，是金融危機刺激時期。
金融危機之下，各行各業均受到不同程度的沖擊。為對沖金融危機，國家出臺了一系列刺激政策，其中就包括對房地產的刺激政策。2008年10月，首付比例下調至20%，同年11月，國務院重申房地產是重要的支柱企業，隨后各部門出臺配套措施，包括下調貸款利率、取消銀行信貸規模限制等等措施。這是金融危機后的第一次大規模刺激。
一套組合拳下來，房價觸底反彈，2009年底全國商品住宅均價同比上漲24.69%。房價上漲太快，遠遠超過居民收入增長速度，引得輿論嘩然。
第二次房價上漲是2012年刺激時期。
2012年我國經濟增長面臨巨大壓力。從外部來看，歐債危機爆發導致外需承壓；從內部來看，四萬億的后遺癥也顯露出來，不同產業產能過剩的壓力越來越大。內外交困使得我國GDP增速首度破八（僅為7.9%）。
如果放任經濟失速，為經濟高速增長所掩蓋的諸多矛盾都會一一爆發，這是不可承受之重。因此，我國在以后更高的房價和當前面臨的動蕩之間，選擇了前者。不能讓矛盾在當下爆發！刺激！哪怕推高房價也要刺激！2012年，我國先后兩次降息降準。在政策刺激下，我國房價增速回升，房地產銷售面積同比由負轉正。
一方面我國不希望房價過快上漲，以免催生泡沫釀成危機，另一方面又需要房地產投資拉動經濟，因此只能通過刺激樓市來拉動開發商投資，而刺激的必然后果就是房價會再次上漲。這種矛盾心態反映在政策上就是某種平衡政策，即在刺激經濟和避免房價過快上漲之間尋求一定的平衡，經濟下滑就大搞刺激，房價上漲過快就出臺政策調控，如此往復。
這兩次房價上漲主要在一線城市和部分二線城市。
第三次快速上漲是2014-2016年的刺激時期。
在上一輪刺激中，開發商瘋狂拿地建房，導致庫存不斷攀升。我們用竣工待售面積為庫存指標（狹義庫存），可以看到2010年后房地產庫存不斷攀升。
越是偏遠的城市，越是庫存高企。一大一小兩次刺激，導致房地產火熱迅速從一線城市擴展至二三線城市，開發商在三線城市大量拿地。下圖是100大城市土地成交面積的月頻數據，左邊是一線城市情況，2009-2013年間并無明顯增加趨勢，右邊是三線城市情況，2009-2013年間呈明顯上漲趨勢。
然而，三線城市并沒有這么多的新增城鎮人口，也沒有這么多的有購買力的剛需。隨著庫存攀升，越是偏遠的城市，商品房去化周期越長。在這樣的大背景下，2014年初，我國商品住宅銷售面積和銷售額雙雙同比轉負。
隨著庫存積壓，商品房過剩越來越嚴重，整個房地產業的投資增速不斷下滑，2011年房地產投資增速超過30%，而到了2015年房地產投資增速跌破了10%。投資增速下滑拖累經濟增速，在刺激經濟和遏制房價之間，中央再次選擇了刺激經濟。2014年底下調貸款利率，隨后在2015年四次降準五次降息，釋放了大量資金，緊接著又放寬限售，并下調一、二套房首付比例。在極度寬松的金融環境中，房價觸底反彈再度暴漲。
這是金融危機以來第二次大的刺激，本來刺激中最精彩的一幕發生在三四線城市。由于大量庫存積壓在三四線城市，而三四線城市的購買力又偏弱。怎么辦？政府創造性地提出了“棚改貨幣化”的方式消耗庫存。以往，政府棚改主要是采用“實物安置”的方式，即給被拆遷的家庭直接置換安置房。2015年開始推動的棚改貨幣化，政府部門以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而后居民再到商品房市場上購置住房。這種現金補償的方式極大提高了居民端的購買力，拿到貨幣的居民不得不去購買商品房（而且可以貸款買房放大杠桿），不然就沒有地方居住。棚改貨幣化是三四線城市去庫存的大殺器，按任澤平的估算，棚改貨幣化幫助消耗了約4億平米的商品房，占2015-2016年商品房銷量的16%。
政府給到居民的補充款是從哪里來的呢？找銀行借的。政府并沒有多余的錢給到居民，所有的錢都是找銀行定向借款，主要是國開行等金融機構的“抵押補充貸款”（PSL）。這種貸款期限長、利率低，專門用于支持全國各地的棚改。政府拿到貸款后發放給拆遷戶，開啟了打折促大建的循環。據統計，2016年末央行PSL余額就達到了20,526 億。換句話說，實行棚改貨幣化兩年后，央行為房地產市場定向放水2萬億。
從這三次房價上漲可以看出，我國一直在刺激經濟和遏制房價暴漲之間搞平衡，經濟下滑就刺激房地產，以期增加投資彌補需求缺口，一刺激房價就快速上漲，房地產公司爭相拿地加大開發力度，這又導致房企和居民的負債越來越高，泡沫越來越大，中央又被迫調整政策，遏制風險。周而復始，不斷循環。這既反映了我國矛盾的態度，又是市場經濟固有矛盾在房地產領域的折射。
因此，脫離凱恩斯主義去理解房地產泡沫，是膚淺的。
陶然認為，“現在出現人口流失地城市房價泡沫破裂，三四線城市、中西部一些地方出現房地產嚴重過剩，地方債務供給過高。一些一二線房價跌了20%，甚至更高，應采取一些關鍵措施。”
這一段是對的。我國目前房地產供給明顯過剩。
中央黨校的周天勇在2016年時發文稱，2015年底“城鎮住宅存量大約在32881萬到35411萬套之間”，如果算上2015年正在施工和新開工的，2016年后即使新樓盤一個也不開工，“城鎮全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套……可容納12.69到13.6億人口居住。”周天勇的估算和央行2019年的調查數據大致吻合。按央行2019年調查，城鎮居民家庭戶均住宅1.5套。根據七普數據，我國城鎮家庭戶合計3.1億戶，測算住宅總量可得4.65億套。當前城鎮人口總數為9.2億人，住房存量可供12-13億人居住，即使一套房都不建，商品房都已然過剩。
有人說這樣算不對，因為好些存量房已經老舊，需要拆遷重建。然而即使如此，商品房供給仍然過剩。根據中銀證券計算，廣義商品房庫存在2018年后明顯上升。中銀證券在報告中說，“靜態庫存面積也已經達到25億平，雖未突破2014-2015年的歷史最高點，但仍屬于相對較高水平。從14年的去庫存以來，靜態庫存面積就有了明顯下滑，但到了2018年3月。庫存面積開始回升，這和棚改進入收尾階段有關。自2020年9月后，庫存略微下降，從歷史第二高點的28億平下降到25億平，仍然高于去庫存后的最低點23.7億平。”
“陶然認為，采取措施首先應當把現在一二線城市所有的限購限價政策全面退出，同時適當放開對房地產商融資的約束，目的是把一些民營企業救過來。”
全面退出限購限價等一系列政策，不會有任何實質性促進作用，因為現在的核心是供給過剩、需求不足，進而導致整個市場預期逆轉，大家持幣觀望。這樣的政策如果出來，還會導致一個負面效果，即手里面的牌又少了一張。這張牌雖然沒用，但只要不打，就能讓人有所期待。一旦打出去又沒啥用，只會加劇市場的悲觀情緒。
放開對房地產的融資約束也沒用?，F在的情況不是銀行想借錢給開發商，而囿于政策無法借。而是銀行不想借錢給開發商，誰愿意在這個時候去踩雷？
陶然還建議，未來一段時間，比如二三十年內，不出臺房地產稅政策，“中國現在不適合房地產稅”。
這個判斷是對的，一旦出臺房地產稅，勢必導致拋售，加劇房產崩盤。道理很簡單，持有房產是有成本的，以前房產每年增值，如果出臺房產稅，增值部分能超過稅收，我會繼續持有；現在都啥光景了，別說增值，不降就不錯了，你還出臺房產稅，我不拋售更待何時？
“最后一個動作，應該明確現有商品住宅70年產權到期后直接免費續期。”陶然稱，這些都是沒有成本但能夠有效穩定市場和基本信心的方法。
這個動作很可能會有，但不會有什么效果?，F在市場的信心不振不是因為70到期續不續、怎么續而引發的，而是整個供給和需求出現逆轉（人口結構、城鎮化見頂、房價過高、負債過高等等原因導致），進而導致預期逆轉。這種逆轉是主要矛盾，其他都是小打小鬧。
總結一句就是，陶然對現象的描述不夠準確，對本質的分析是膚淺的，給出的對策有些事老生常談，如不要出臺房產稅，有些根本沒啥用，如70年續期。
本文部分內容節選自《地產資本的興衰》，全文發布在“佐伊的讀書圈”。
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