最近又出了一系列的刺激措施，各種解禁，認房不認貸，一萬億刺激樓市，現(xiàn)在央行又表態(tài)要求金融機構(gòu)對正常經(jīng)營的房企不抽貸。
一系列的刺激之下，樓市會好轉(zhuǎn)嗎？我認為還需要觀察。因為經(jīng)濟規(guī)律和行政手段并不能保持一致。
在房地產(chǎn)市場向上的時候，調(diào)控能起到的遏制效果是有限的；同樣的道理，在房地產(chǎn)市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，向下滑落的時候，調(diào)控能起到的作用也不會太大。
我們回想一下，2008年后房價暴漲，數(shù)次調(diào)控導致的結(jié)果是什么？遏制房地產(chǎn)了嗎？并沒有，它不過是導致出現(xiàn)了大量的金融創(chuàng)新。只要房地產(chǎn)市場并未實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，只要開發(fā)商對資金的需求仍然強烈，只要房地產(chǎn)仍然能夠賺錢，金融結(jié)構(gòu)就會變著法的把資金提供給開發(fā)商。為了把資金提供給開發(fā)商，金融機構(gòu)發(fā)明了大量規(guī)避監(jiān)管的“金融創(chuàng)新”。比如，銀行把貸款偽裝為信托貸款，這樣表內(nèi)業(yè)務(wù)就成了表外業(yè)務(wù)。
當時的情況是，制造業(yè)大規(guī)模過剩，利潤越來越低。與此同時，得益于城鎮(zhèn)化的推進，得益于高杠桿購房的優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)成了最賺錢的行業(yè)之一。怕制造業(yè)還不上錢，銀行不愿意貸款給制造業(yè)，大量資金變著方兒的流向房地產(chǎn)。到底有多少資金流向了房地產(chǎn)，光看銀行報表根本看不出來，因為大量流向房地產(chǎn)的錢都被包裝成了理財產(chǎn)品。國務(wù)院發(fā)展研究中心的夏斌曾經(jīng)做過一個估算，他認為真正和房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占比約有70%左右，甚至更高。
我講這個是想說，行政命令不能違背經(jīng)濟規(guī)律，靠行政命令對抗經(jīng)濟規(guī)律，起到的作用不一定好。
現(xiàn)在的情況是什么呢？是房地產(chǎn)整個供需關(guān)系發(fā)生了實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)，單邊上漲的預(yù)期完全崩塌。房地產(chǎn)不賺錢了，銀行為了規(guī)避風險，自然會想辦法抽貸惜貸。
我們從需求和供給兩方面來分析，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場為什么出現(xiàn)了預(yù)期崩塌。
首先看需求端。
房地產(chǎn)行業(yè)有句話，“短期看政策、中期看土地、長期看人口”。之前那一波長達二十年的大漲，其中核心原因之一，就是城鎮(zhèn)化快速發(fā)展。1998-2017年間，城鎮(zhèn)化率從33.35%增長至60.24%，平均每年增長1.42個百分點。2018年后，城鎮(zhèn)化率增速明顯下滑，2018-2022年間，分別增長1.26、1.21、1.18、0.83、0.50個百分點。城鎮(zhèn)化率增速降緩，新增城鎮(zhèn)人口增速自然降緩，潛在購房需求自然也會降低。
不僅如此，人口結(jié)構(gòu)的逆轉(zhuǎn)也導致潛在購房需求降低。誰在買房？未成年的小孩不會買房，超過65周歲的老人也很少買房，買房的都是所謂的“勞動人口”，也就是那些在上班的人。
什么是人口結(jié)構(gòu)逆轉(zhuǎn)？就是上班的人在人口中占比下滑了，不上班的小孩和老人占比增多了。
2011年以來，在整個人口中，老人和小孩等非勞動力人口比例增加，勞動人口比例下滑，這制約著當下的購房需求。
在非勞動人口中，老人的比例不斷上漲，而小孩的比例不斷下滑，這說明什么？這說明不僅僅是現(xiàn)在不行，未來潛在的購房需求會繼續(xù)下滑。
城鎮(zhèn)化增速減低，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，共同導致有購房需求的人群不斷減少。
有購買需求的人在變少，這些有購買需求的人中，有能力買房的也在變少，因為房價太高了。
曾經(jīng)我們是無債一身輕，現(xiàn)在高企的房貸壓得我們喘不過氣來。
居民部門杠桿率（居民貸款/GDP）可以反映老百姓的負債情況。1998年居民部門杠桿率為5.2%。從1998年開始，居民部門杠桿率快速攀升，2007年低達到第一個高點19.4%，十年間攀升14.2個百分點。金融危機以來，經(jīng)歷兩大一小三次刺激，杠桿率從19.4%暴漲至2020年底的62.3%，十四年間攀升了42.9個百分點。
2008年坊間已經(jīng)戲稱，房地產(chǎn)是壓在xx頭上的xxxxx，但是那個時候的大山相比于現(xiàn)在而言，輕多了也小多了。
房價越來越高，居民的負債越來越多，甚至是中低收入老百姓的錢包都快被掏空了。這使得剛需群體購房能力越來越弱，房地產(chǎn)銷售越來越困難。
接著我們再看看供給端。
在需求下滑的同時，供給出現(xiàn)明顯過剩。
中央黨校的周天勇在2016年時發(fā)文稱，2015年底“城鎮(zhèn)住宅存量大約在32881萬到35411萬套之間”，如果算上2015年正在施工和新開工的，2016年后即使新樓盤一個也不開工，“城鎮(zhèn)全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套……可容納12.69到13.6億人口居住。”
在這樣的情況下，2018年后新開盤項目去化率明顯走低，房子越來越難賣了。中銀證券報告稱，“重點城市開盤去化率降至歷史冰點”。
一方面是需求不斷萎縮，一方面是供給面臨過剩，房地產(chǎn)供求關(guān)系在2020年前后發(fā)生了實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)。
自從三道紅線以來，房企資金來源受限，房地產(chǎn)企業(yè)違約明顯增多。
一個又一個知名房企爆發(fā)債務(wù)危機，先是各種非標融資違約，隨后波及到標準化債券市場。2019年債券市場全行業(yè)違約金額2420億元，房地產(chǎn)違約金額僅為87億元，占比僅3.61%。2022年債券市場全行業(yè)違約金額累計6221億元，房地產(chǎn)違約金額累計高達1755億元，占比暴漲至28.20%。2023年8月22日，房地產(chǎn)債券違約金額累計為2353億元，占整個債券市場累計違約資金的34.08%。
為了幫助房地產(chǎn)去杠桿，政策密集發(fā)聲，開發(fā)商連夜配合，然而，今夕不復往日了。
2008年的時候人們感嘆，要是在2005年買了房該多好啊。
2012年的時候人們感嘆，要是在2008年買了房該多好啊。
2016年的時候人們感嘆，要是在2014年買房多好啊。
2020年的時候人們感嘆，要是在2018年前買房多好啊。
2023年的時候人們感嘆，幸好沒在2021年買房。
歷史完成了一個輪回。
在這種情況下，政策起到的作用有多大，還需要謹慎觀察。
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