一個又一個城市出臺取消限購限貸的政策！
一個又一個城市出臺認房不認貸的政策！
甚至還有城市降低了首付的比例！
但是，房市仍然疲軟，韭菜們到底上不上車啊？
難！難！難！
取消限購政策，作用可謂是微乎其微，其他城市的情況我們都看到了。降低首付比例，理論上有可能能起到一定的作用，實際上不一定有用。我們以青島為例，青島在9月1日降低首付比例，首套房調整至20%，二套房調整至30%，但是青島商品住宅成交套數不增反降。
實行新政前11天，平均成交458套，實行新政后11天，平均成交254套。至少可以得出結論，新政沒有立竿見影的效果。
不過我仍然認為降低首付的刺激作用，要大于取消限購、認房不認貸之類的政策。比如認房不認貸，這僅僅對改善型需求有一定刺激作用，對新入場的沒有用。但是降低首付可以普遍刺激各種人群。
進一步說，如果降低首付都不起作用，接下來就需要繼續降低房貸利率。如果首付降低、房貸利率降低都不起作用，剩下的還可以試試類似棚改貨幣化的政策，比如舊城改造的棚改貨幣化。
這一切政策都有兩面性：不起作用就是現在出事；起了作用杠桿就越來越大，一旦經濟下滑，就會在更大規模上出事。
現在和未來，你總要選一個。
不要有任何幻想，因為房地產整個供需關系發生了實質性逆轉，單邊上漲的預期完全崩塌。
房地產行業有句話，“短期看政策、中期看土地、長期看人口”。之前那一波長達二十年的大漲，其中核心原因之一，就是城鎮化快速發展。1998-2017年間，城鎮化率從33.35%增長至60.24%，平均每年增長1.42個百分點。2018年后，城鎮化率增速明顯下滑，2018-2022年間，分別增長1.26、1.21、1.18、0.83、0.50個百分點。城鎮化率增速降緩，新增城鎮人口增速自然降緩，潛在購房需求自然也會降低。
不僅如此，人口結構的逆轉也導致潛在購房需求降低。誰在買房？未成年的小孩不會買房，超過65周歲的老人也很少買房，買房的都是所謂的“勞動人口”，也就是那些在上班的人。
什么是人口結構逆轉？就是上班的人在人口中占比下滑了，不上班的小孩和老人占比增多了。
2011年以來，在整個人口中，老人和小孩等非勞動力人口比例增加，勞動人口比例下滑，這制約著當下的購房需求。
不僅如此，在非勞動人口中，老人的比例不斷上漲，而小孩的比例不斷下滑，這說明什么？這說明不僅僅是現在不行，未來潛在的購房需求會繼續下滑。
城鎮化增速減低，人口結構發生逆轉，共同導致有購房需求的人群不斷減少。
有購買需求的人在變少，這些有購買需求的人中，有能力買房的也在變少，因為房價太高了。
曾經我們是無債一身輕，現在高企的房貸壓得我們喘不過氣來。
居民部門杠桿率（居民貸款/GDP）可以反映老百姓的負債情況。1998年居民部門杠桿率為5.2%。從1998年開始，居民部門杠桿率快速攀升，2007年低達到第一個高點19.4%，十年間攀升14.2個百分點。金融危機以來，經歷兩大一小三次刺激，杠桿率從19.4%暴漲至2020年底的62.3%，十四年間攀升了42.9個百分點。
2008年坊間已經戲稱，房地產是壓在人民頭上的新三座大山，但是那個時候的大山相比于現在而言，輕多了也小多了。
房價越來越高，居民的負債越來越多，甚至是中低收入老百姓的錢包都快被掏空了。這使得剛需群體購房能力越來越弱，房地產銷售越來越困難。
在需求下滑的同時，供給出現明顯過剩。
中央黨校的周天勇在2016年時發文稱，2015年底“城鎮住宅存量大約在32881萬到35411萬套之間”，如果算上2015年正在施工和新開工的，2016年后即使新樓盤一個也不開工，“城鎮全部住宅供給將達到41594萬—44594萬套……可容納12.69到13.6億人口居住。”周天勇的估算和央行2019年的調查數據大致吻合。按央行2019年調查，城鎮居民家庭戶均住宅1.5套。根據七普數據，我國城鎮家庭戶合計3.1億戶，測算住宅總量可得4.65億套。當前城鎮人口總數為9.2億人，住房存量可供12-13億人居住，即使一套房都不建，商品房都已然過剩。
在這樣的情況下，2018年后新開盤項目去化率明顯走低，房子越來越難賣了。中銀證券報告稱，“重點城市開盤去化率降至歷史冰點”。
一方面是需求不斷萎縮，一方面是供給面臨過剩，房地產供求關系在2020年前后發生了實質性逆轉。大量住房閑置，大量被購買的住房空置，房屋供給已經過剩了。
2022年貝殼發布《中國主要城市住房空置率調查報告》，報告稱“通常認為空置率在5%-10%之間是合理的，低于此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高于10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。貝殼研究院調研28個大中城市發現，其中僅有9個城市處于合理區間，大部分城市處于10%-15%，6個城市高于15%。總體而言空置水平較高，新開發項目可能因為銷售困難導致庫存積壓風險。”貝殼表示，自己參考平臺數據，并回收5萬份問卷（覆蓋3萬個樣本小區），最終得出此報告。
報告一出引發社會廣泛關注，更是激起了某些群體的強烈聲討。隨后不久貝殼就在壓力下發布道歉聲明稱：本次調研問卷由一線從業人員填寫，在實際執行中，填寫人的主觀判斷存在的偏差，調研樣本和程序不夠規范，覆蓋范圍不夠全面，部分調研問卷數據采集有誤，導致數據不準確。
關于貝殼的道歉，部分網友跟帖表示，自己小區就是空置率高，逼迫貝殼道歉是掩耳盜鈴。
自從三道紅線以來，房企資金來源受限，房地產企業違約明顯增多。
一個又一個知名房企爆發債務危機，先是各種非標融資違約，隨后波及到標準化債券市場。2019年債券市場全行業違約金額2420億元，房地產違約金額僅為87億元，占比僅3.61%。2022年債券市場全行業違約金額累計6221億元，房地產違約金額累計高達1755億元，占比暴漲至28.20%。2023年8月22日，房地產債券違約金額累計為2353億元，占整個債券市場累計違約資金的34.08%。
為了幫助房地產去杠桿，政策密集發生，開發商連夜配合。
達利歐曾說過一段話，“一些人錯誤地認為蕭條是心理因素所致。他們認為，投資者之所以將資金從高風險投資轉移到更安全的投資（例如，拋售股票和高收益貸款，轉向持有政府債券和現金），是因為害怕。他們堅信，如果能誘使投資者把資金轉回高風險投資，必將重振經濟。這個觀點的錯誤之處有二。首先，與普遍看法相反，去杠桿化的主要驅動力并非心理因素，而是信貸、資金、商品和服務的供求情況，以及這幾個要素之間的相互關系。”
細細地品一下這段話吧，看看有沒有人在誘使你把自己轉回高風險投資，以重振經濟。
最后，為防止有人斷章取義惡意曲解，我要嚴正聲明，我堅決支持我國的政策，雖然經濟有自身的規律，但困難畢竟是短暫的，我們一定能度過去，一旦度過去了，明天一定會更好。
「 支持烏有之鄉！」
烏有之鄉 WYZXWK.COM
您的打賞將用于網站日常運行與維護。
幫助我們辦好網站，宣傳紅色文化！
歡迎掃描下方二維碼，訂閱烏有之鄉網刊微信公眾號
