如果不發生生產資料所有制的變革，未來的房價大概率會回到均衡房價。什么是均衡房價呢？要明白這個問題，我們就要明白房屋的兩重屬性，以及房屋定價的一般模型。
一、作為住宅的房屋價格
中國地產資本，是在計劃經濟蛻變到市場經濟的過程中形成的。因此，中國房地產市場經歷過這樣一個階段，這個階段城市居民絕大部分人“居者有其屋”。這個階段有一個重要的特定，購房者僅僅是出于居住的需求買房，而不是將其作為投資的載體（出租獲益或增值獲益）。
當全社會都有住房，房屋僅僅是滿足人們居住需求而沒有人能通過出租獲益時（因此也沒有人能夠通過增值獲益），房價主要由建筑房屋的社會必要勞動時間決定。此種情況下，房屋價值和一般商品的價值是一樣的，即由（V+C+M）三個部分構成。此時房屋售價主要由房屋價值構成，包含如下部分：（1）建筑材料的價值，即轉入房屋的其他商品價值，對應商品價值中的C。（2）人員工資，即新創造價值中補償勞動力再生產的部分，對應商品價值中的V。（3）利潤和稅金，即新創造價值中的剩余部分，對應商品價值中的M。
這是一個美好的時代，房價穩定而低廉。穩定到房屋沒有什么價格波動，因此根本不能充當投機的載體；低廉到房價僅僅由修建房屋的社會必要勞動勞動構成。這個時候，沒有高房價和投機，沒有中介和二房東，現今一切丑陋的東西在那個年代都還難以見到端倪。但這個階段畢竟是歷史的余聲，是上個時代的挽歌，不管它多么美好，它都注定要在資本的喧囂中落下帷幕。
二、作為虛擬資本的房屋價格
（一）一種簡單的房屋定價模型
市場經濟的發展，必然會造成一大批沒有住房的無產者，這就為出租市場留下空間。典型的資本主義國家，都有成熟的房屋租賃市場，大批勞動者租房居住。出租人和承租人通過供需關系，形成了出租房屋的定價體系。這種情況下，房屋就有了另一種屬性，成為虛擬資本的一種載體。
馬克思曾經論述過股票的內在價格，指出其內在價格等于每股收益除以銀行利率。資產階級經濟學的房價模型與之類似，典型的租金貼現定價模型就是房租除以利率（參見《利率、租金與房價合理程度的測定》，張金清, 亓玉潔），即將房屋作為一種資產（即虛擬資本）而不是一種普通的商品來看待的。排除漲價預期和風險因素，房屋的價格由無風險利率和房租決定。
怎么理解呢？我們來舉一個例子。
假定市面上所有出租房面積和規格相同，所處地段無明顯差異，出租價格都是5萬/年；再假定市面上無風險利率是2.5%，那么此時的房價是多少呢？此時每套房的房價是200萬，也就是5萬/2.5%。其邏輯在于，我花200萬買房獲得的租金收入，應該和花200萬買無風險債權（如大額存單或者國債）每年獲得的利息收入一樣。這里就涉及了三方主體，租房者與房屋所有者之間的供需決定房租，再結合無風險利率共同決定房價。
此等市場上，也許大部分購房者是用于自己居住而不是出租，但只要有了一個成熟的租房市場，在不考慮漲價預期和風險因素的情況下，房屋價格大體就由房租和無風險利率決定，而不再是由建筑房屋的社會必要勞動時間決定。
（二）附加預期的房屋定價模型
在快速城鎮化的發展中國家，由于大量人口涌入城市，房價會出現明顯的波動，此時房屋的價格將不再受限于房租和無風險利率決定的值。那房價由什么決定呢？我們看一個簡單的房價定價模型。
（1）假設房屋所有人的預期收益率為E。這個值的意義在于，我預期通過購房每年獲取的資金增值率，比如我花了100萬購房，預期收益率為5%，表明我希望100萬的資金每年增值5%。（2）這個預期收益E反映了某種客觀存在的市場情況。比如，當城鎮化快速推進，大量人口涌入城市的時候，預期收益E就可能上漲。（3）假設我年初購入房屋，購房時市價記為“期初房價”，到年末房價發生變化，變化后房價記為“期末房價”。則：
這個公式的意義在于：房租收入加上年末的房價（如果年末出售該房能獲得的資金），等于買房投入的錢加上該筆資金的預期收益。這就是年初買房資金的增值率。
報告期內房租/期初房價=租售比，我們設為a；（期末房價/期初房價-1）為預期房價同比增幅，我們設為b。于是：
也就是說，我購房的預期收益由兩部分組成，一部分是投資收益（房屋租金），一部分是投機收益（漲價差額，即漲價預期）。在E一定時，漲價預期越高，房主可以接受的房屋租售比越低，當漲價預期大于E時，房主就可以接受負房租（比如將房屋閑置而支付物業費）。
另外，也可以據此得出：
這個公式表明：（1）對一定的預期收益而言，房租一定時，房價預期同比增幅越高，房價就越高。現實中，這體現為大量資金進入房地產需求端，需求大于供給，房價上漲。（2）房價漲價預期一定時，房租越高，房價就越高；因此，某些大城市，不同地段的房屋雖然漲幅接近，但由于房租不同，因此價格是不同的。價格的差異在本質上是極差地租的資本化。
從實現來看，比如：出臺人才引進政策，會使得大量人口涌入城市，一方面導致房租上漲，另一方面導致潛在購房人數增加，預期房價同比增幅上漲，因此會導致房價上漲；銀行降低房貸利率或者首付比例，會增加有購買需求的人群，刺激消費需求，導致預期房價同比增幅上漲，進而導致房價上漲。
三、當前的樓市會如何走
當前樓市有如下特點：
（1）高速城鎮化已經結束。
（2）人口結構發生逆轉。
（3）房地產供給過剩。這體現在空置率較高、存量房較高、廣義庫存較高等方面。
（4）房價脫離購買能力。
（5）居民部門杠桿率很高。
這一切導致樓市單邊上漲的預期崩塌，也就是說，預期房價同比增幅會趨向于零。
在同樣的經濟環境下，房租是大致不變的（取決于供求關系），預期收益E是大致不變的（取決于經濟基本面等各種因素），如果預期房價同比增幅趨向于零，則房價會趨向于房租與預期收益的比，即：
這個公式類似于第二種房價定價模型，其意義在于，我把錢投到房屋上獲取的租金回報，要大致和把錢用來買國債、大額存單等等無風險或低風險產品的收益相當。如果這種產品的收益率為3.6%，那么一套每月租金3000元的房屋，售價大致會在100萬左右，這就是在租金和市場利率一定的情況下，房屋的均衡價格。
我們可以用租售比衡量當前價格與均衡價格的差異。比如，歐美城市房屋的租售比大致在15-35之間，也就是說資金回報率在3%-6%之間。我們一線城市的租金回報率非常低，租售比在60以上，租金回報率也就一點幾。因此，從這個角度說，我們多數城市的房價可能還有較大的下調空間。
這個結論對大多數城市適用，對極少數城市的核心區（有避險功能）不一定適用。
本文部分內容節選自《地產資本的興衰》，全文將陸續發布在“佐伊的讀書圈”。目前已經發布九篇：《1978-1989年：夾縫中求生的地產資本》、《1992-1997年：突進和泡沫的破滅》、《1992-2002：突圍！消滅福利分房》、《2002-2008：房價初露崢嶸》、《2008-2019：一路狂飆的地產資本》、《2019至今：盛極而衰的地產資本》、《地產、銀行和土地財政：三位一體的地產資本》、《地產資本的興衰（8）供給過剩、空置率和去化周期》、《地產資本的興衰（9）房屋的兩重屬性——作為商品和作為虛擬資本的房屋》。
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