降息！降價！認房不認貸！
政策密集發聲，樓市似乎又要翻盤，菜菜們要不要跟上啊？
很多人都在猶豫，畢竟這可不是小數，動輒上百萬，踩空了就麻煩大了。
所謂“不畏浮云遮望眼，只緣身在最高層”。什么是浮云？短期的政策變化就是浮云。什么是最高層？具有必然性的趨勢就是最高層。一定要搞清楚我們現在所處的大階段，不然就會迷失在短期的政策波動之中。
一、泡沫是怎么形成的
按達利歐的觀點，泡沫期有一個逐步形成的過程：
（1）泡沫初期。經濟面相對較好，資產市場合理上揚，此時人們往往會覺得這種資產價格上揚會一直持續。
（2）投機增加。資產價格增加，就會有更多資金進入，并且有更多人負債買入資產。“投資者、商人、金融中介機構和政府堅定了對經濟持續繁榮的信心，進而推動加杠桿化進程。經濟繁榮也吸引不想錯失良機的新買家進入市場，助長了泡沫的出現。很多時候，政府提供隱性或顯性的擔保，鼓勵貸款機構肆意放貸，導致出現低收益貸款和泡沫。”
（3）金融創新。隨著投機資金進入，政府有可能會覺得不能放任資產價格過快增長，以免引發泡沫，因此政府會采取某些限制措施。為了規避政府的限制，出現了各種金融創新。當然，金融創新還有其他原因，比如次級貸款就和繞開監管關系不大。“隨著新的投機者和貸款人進入市場，信心進一步提升，信貸標準下降。銀行提供大量貸款，一些基本不受監管的新型貸款機構蓬勃發展（這些非銀行貸款機構被統稱為影子銀行系統）。影子銀行機構通常不太受政府保護。在這個階段，會有大量新型貸款工具涌入市場，大量的金融工程應運而生。貸款人和投機者輕松賺錢，迅速發財。投機者抵押資產的凈值上漲，又可以獲得新的貸款，進一步助長泡沫膨脹”。
（4）債務自我強化。不斷上漲的資產，使得持有資產的企業可以用資產去抵押獲得更多的融資，債務自我強化。“債務周期的這個階段通常會自我強化。以股票為例，股價上漲會增加企業的支出和投資，從而提高企業利潤，進一步拉高股價，降低信貸息差，鼓勵企業增加借款（因為抵押品的價值增加，企業盈利增長），進而影響企業的支出和投資等。”股票是這樣，持有房地產也是這樣。
（5）債務水平持續攀升。“在這種情況下，大多數人認為資產是寶貴的財富，認為沒有資產的人都錯失了良機。在這種形勢下，各類機構都買入資產，造成資產負債出現嚴重不匹配，具體形式如下：（a）短借長貸；（b）承擔流動負債，但投資非流動資產；（c）利用借入資金投資風險較高的債務或其他風險資產；（d）以一種貨幣借款，用另一種貨幣貸款。這些做法都是為了獲得預期的價差。在此期間，債務水平持續攀升，而償債成本上漲得更快。”
二、資產市場的泡沫有哪些特點
在這個過程中，泡沫逐步形成。達利歐認為，一個典型的資產市場泡沫有如下特點：
（1）相對于傳統標準來看，資產價格偏高。
（2）市場預期目前的高價會繼續快速上升。
（3）普遍存在看漲情緒。
（4）利用高杠桿融資買進資產。
（5）買家提前很長時間買入（例如增加庫存、簽訂供應合同等），旨在投機或應對未來價格上漲的影響。
（6）新買家（之前未參與市場者）進入市場。
（7）刺激性貨幣政策進一步助長泡沫（而緊縮性貨幣政策會導致泡沫破裂）。
大家看看上面這些特點，從最近幾年看，我國樓市哪一條沒有？
三、泡沫破滅前的征兆
隨著杠桿不斷增加，泡沫最終見頂。“當資產價格受到大量杠桿式買盤推動，市場全面上漲，杠桿化水平和資產價格過高時，走勢逆轉的條件成熟。”
泡沫見頂一般會有某種標志性事件，“雖然頂部的形成是由不同的事件造成的，但大多數情況下，頂部出現于央行開始收緊貨幣政策，提升利率時。”具體而言，對經濟主體而言，往往是償債壓力增加導致行為逆轉。比如我國房地產市場，三道紅線之后，開發商償債壓力陡增，中小開發商排隊式違約，拉開了整個逆轉的序幕。“無論是什么原因造成償債壓力驟增，都會損害資產價格（例如股價），導致反向的‘財富效應’，因為貸款人開始擔心自己可能無法拿回現金。借款人受到擠壓，因為他們的新增借款越來越多地被用于還債，再加上有時債務無法延期，借款人的支出增速減緩。”
在逆轉的初期，往往會有各種刺激政策，以對抗逆轉的趨勢。所謂“亂花漸欲迷人眼”，這個時候一定要慎之又慎。達利歐以股市舉例說明這個問題，“在泡沫剛剛破裂的這段時期……投資者會誤以為此時的股價下跌是買入機會，但沒有考慮到，未來的事件可能會導致盈利急速下跌。逆轉是自我強化的。隨著財富水平下降，收入減少，信譽狀況會惡化，限制貸款活動，從而損害支出，降低投資率，也降低融資購買金融資產的吸引力。這反過來又導致資產的基本面進一步惡化（例如，經濟活力減弱，導致企業盈利長期低于預期），市場會進一步拋售資產，壓低資產價格。這對資產價格、收入和財富產生了加速的下行影響。”
上面這段話，你把股市換成樓市，看看讀起來是不是很順？
四、泡沫之后是什么
再之后危機就會進入蕭條階段。“蕭條階段開始后，債務違約和重組勢如雪崩”。這個階段我們是否已經出現呢？我不好說，我列一組數據大家自行判斷。自從三道紅線以來，房企資金來源受限，房地產企業違約明顯增多。一個又一個知名房企爆發債務危機，先是各種非標融資違約，隨后波及到標準化債券市場。2019年債券市場全行業違約金額2420億元，房地產違約金額僅為87億元，占比僅3.61%。2022年債券市場全行業違約金額累計6221億元，房地產違約金額累計高達1755億元，占比暴漲至28.20%。2023年8月22日，房地產債券違約金額累計為2353億元，占整個債券市場累計違約資金的34.08%。
達利歐是一個資產階級的投機份子，但是他有些話講得非常的唯物主義，比如這段，“一些人錯誤地認為蕭條是心理因素所致。他們認為，投資者之所以將資金從高風險投資轉移到更安全的投資（例如，拋售股票和高收益貸款，轉向持有政府債券和現金），是因為害怕。他們堅信，如果能誘使投資者把資金轉回高風險投資，必將重振經濟。這個觀點的錯誤之處有二。首先，與普遍看法相反，去杠桿化的主要驅動力并非心理因素，而是信貸、資金、商品和服務的供求情況，以及這幾個要素之間的相互關系。”細細地品一下這段話吧，看看有沒有人在誘使你把自己轉回高風險投資，以重振經濟。
蕭條階段會有大量呆壞賬出現，如果直接減計會產生很大的沖擊。“若想債務減記發揮效果，減記規模必須較大，這樣債務人才能還得起重組后的貸款。如果債務減記30%，那么債權人的資產就會相應減少30%。30%的減記幅度聽上去已經很大了，而其實際影響更大。由于大多數債權人都加了杠桿（例如，借錢購買資產），因此債權人資產減記30%對其凈值的影響可能會大得多。例如，假設債權人的杠桿率為2∶1，則資產減記30%的情況下，其凈值將下降60%（由于他們的資產是凈值的兩倍，資產價值下降對凈值的影響也是成倍的）。由于銀行的杠桿率一般約為12∶1或15∶1，債務減記會對銀行乃至整個經濟造成毀滅性打擊。”
怎么辦？最好的辦法就是把杠桿從一部分群體身上轉移到另一部分群體身上，讓整個幅度均衡化。比如，開發商要去杠桿，怎么去？讓購房者加杠桿（貸款）買房，開發商回收資金后負債下降，杠桿轉移至整個居民部門。
五、我們在哪里
上面就是債務危機從泡沫到蕭條的大致情況，那么我們的情況如何呢？我們的情況是這樣的：
（1）1997年出現第一次生產過剩，在城鎮化加速的大背景下，通過房地產部門（包括居民）和政府部門加杠桿的方式，即凱恩斯主義的方式，把危機延后了。
（2）2008年出現第二次過剩，主要通過房地產（開發商+居民按揭貸）和地方政府加杠桿的方式，即凱恩斯主義的方式，再次把危機延后。
（3）2014年房地產出現庫存危機，通過棚改貨幣化等方式，讓居民加杠桿，把危機延后。
（4）2020年疫情以來，我們再次通過加杠桿，以基建方式拉經濟，把危機延后。
數次加杠桿延后危機，當前房地產呈現如此特點：
（1）房價非常高。
（2）杠桿非常高。
（3）供需出現明顯逆轉。需求端由于城鎮化降速、人口逆轉、居民部門負債過多而下滑，供給端由于存量房等原因出現明顯過剩。
（4）單邊上漲的預期完全崩塌。
（5）房企違約越來越多，從散點式違約向大規模違約轉變，急于降價賣樓回收資金。
特點就是這些特點，至于處于哪個具體的階段，朋友們自己判斷。在這樣的階段下，這些政策有什么用，我相信朋友們自己也能判斷。
最后，為防止有人斷章取義惡意曲解，我要嚴正聲明，我堅決支持我國的政策，雖然經濟有自身的規律，但困難畢竟是短暫的，我們一定能度過去，一旦度過去了，明天一定會更好。
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