美國的房價(jià)什么情況下會(huì)企穩(wěn)反彈？
在星球等多個(gè)平臺(tái)，許多讀者關(guān)心美國經(jīng)濟(jì)，都問過這個(gè)問題。
很簡單，需要穩(wěn)美國人的工資，至少是穩(wěn)名義工資。
降首付用處不大，允許美國人多套住房貸款也意義不大。
買房兩類人，一類是需要解決住房需求的人，一類是囤積炒作的人。
如果認(rèn)為美國的社會(huì)財(cái)產(chǎn)分布是不均勻的，少數(shù)人占有較多財(cái)富或者說占有較多財(cái)富的是少數(shù)人的話，那么需要解決住房需求的人必然是多數(shù)人，他們對(duì)住房需求的總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于后者，他們的成交價(jià)格決定市場價(jià)格。
第一類需要解決住房需求的人的需求是基本需求，第二類囤積炒作的人的需求由第一類產(chǎn)生。當(dāng)?shù)谝活惾说幕拘枨蟛荒軡M足，供不應(yīng)求，房價(jià)不斷上漲的時(shí)候，第二類人才可能入場。
把工資折現(xiàn)一下，就能算出貸款的最高限額，也就是某個(gè)工資水平的支持的最高房價(jià)。
學(xué)過金融的人，都會(huì)算固定利息的債券的現(xiàn)值，有固定公式。不會(huì)也沒關(guān)系，網(wǎng)上有的是房貸計(jì)算器。
隨便找一個(gè)，就能算一算。如果兩口子每月能拿出5000美元，假設(shè)美國房貸利率4.2%，貸款30年的話，他們能支持的最高房價(jià)，不過102萬美元左右。超過這個(gè)價(jià)格的房子，就超出他們的月供的支持范圍。
首付和月供其實(shí)都來自兩口子每月的生活結(jié)余，反正未來30年的收入就這么多，降首付或不降首付，無非是朝三暮四還是暮四朝三。至于降低貸款門檻更沒有用，連一套房子都買不起的美國人，允許他們買第二套住房有什么意義？
降首付也好，認(rèn)房不認(rèn)貸也好，其實(shí)都是對(duì)那些有余糧的想囤積炒作房產(chǎn)的美國人產(chǎn)生影響，他們可以利用更廉價(jià)的貸款實(shí)現(xiàn)囤積的目的。
問題是，需要解決住房需求的人不買，囤積炒作的人也不會(huì)買。
以目前的美國的消費(fèi)水平，兩口子每個(gè)月能有5000美元的結(jié)余，兩人的收入至少在8000美元以上。在美國，衣食住行處處都要錢，最近美國汽油又漲錢了，食品價(jià)格也漲得厲害，還有天然氣也在漲錢。
如果帶一個(gè)孩子的話，兩口子月薪1萬美元，也未必能有5000美元的結(jié)余。
月收入5000+美元的工作，在目前如果不是很少，至少是不多。
如果考慮到美國目前就業(yè)非常困難，兩人一旦35歲以上失業(yè)，再就業(yè)困難的話，那么兩口子能供養(yǎng)的房子的現(xiàn)價(jià)還要進(jìn)一步大打折扣。
此外，還有美國的醫(yī)療，看病就是刮骨療毒，如果兩口子之中有人生大病，這種月供馬上就維持不下去。
至于孩子的教育，更是一個(gè)無底洞，在美國，從孩子上幼兒園開始，就是步步燒錢。
如果兩口子月收入3000美元，兩人6000美元，結(jié)余3000美元的話，他們能貸款買的房子，不過61萬美元左右。
利息下降，他們可以用貸款購買的房子的價(jià)格可以上漲。
如果利率下降到2.1%，兩口子每月結(jié)余5000美元，可以購買的房產(chǎn)的上限達(dá)到133萬美元。不過，利息最多降到0。
房貸利率降為0以后，兩口子每月結(jié)余5000美元，能貸款購買的房子的上限，不過180萬美元。結(jié)余3000美元，能貸款購買的房子的上限，不過108萬美元。
兩口子月收入8000—10000美元，在收入動(dòng)輒2-3萬美元一平米的城市已經(jīng)是中檔水平，但是他們的總收入也不過能購買一個(gè)很小的單元。
華盛頓和紐約的房產(chǎn)的價(jià)格更是高達(dá)近10萬美元一平米，這樣的兩口子在華盛頓和紐約，只能勉強(qiáng)生存。買房根本不是他們能考慮的事情。
這還是在不考慮兩口子中年下崗和遭遇大病的風(fēng)險(xiǎn)的情況下。
穩(wěn)不住工資，就穩(wěn)不住房價(jià)。
把房子看做商品的話，房價(jià)能否站得住，也要看購買方是否支付得起。穩(wěn)房價(jià)的前提是有對(duì)應(yīng)的購買力。
至少是對(duì)自己未來收入的預(yù)期是上漲，只有這樣才能透支未來支持高房價(jià)。如果工資不斷下跌，對(duì)未來收入的預(yù)期是下降，房價(jià)哪有對(duì)應(yīng)的購買力？要房價(jià)穩(wěn)定甚至反彈的前提，是名義工資穩(wěn)定甚至反彈。
何況，次貸危機(jī)以后，由于美國政府大規(guī)模放水，刺激了房地產(chǎn)熱，新建住房的數(shù)量已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需要改善住房的勞動(dòng)者對(duì)住房的需求量，各地出現(xiàn)了各種各樣的鬼城。
看過《大空頭》的讀者應(yīng)該記得，金融投機(jī)家去實(shí)地調(diào)研，發(fā)現(xiàn)空置率奇高，有一個(gè)游泳池里還竄出一條鱷魚差點(diǎn)咬到投機(jī)家。
現(xiàn)在美國的房地產(chǎn)市場就是這種情況，市場的總供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于勞動(dòng)者能支付的有效需求。
這種情況下，美國的房價(jià)不下跌就沒天理了。
什么時(shí)候，打工人的工資（至少是通脹拉動(dòng)名義工資）上漲了，或者，大規(guī)模發(fā)錢（大規(guī)模拆遷舊城區(qū)+貨幣化補(bǔ)償）了，房價(jià)才具備企穩(wěn)反彈的基礎(chǔ)。
要保證打工人工資上漲，需要經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)新的投資高潮，在有效需求不足，出口不暢，美國地方政府緊縮財(cái)政，科技突破都是畫餅的時(shí)代，這非常難。
至于大規(guī)模拆遷舊城區(qū)，目前看也不容易。
比較可能出現(xiàn)的是大規(guī)模通脹，讓打工人的名義工資上漲。
比如，美國物價(jià)上漲3倍，工資上漲2倍，兩口的月收入達(dá)到20000+美元，扣除10000美元生活費(fèi)，每月可以結(jié)余10000美元。這樣，他們能貸款購買的房子的價(jià)格自然上漲了。
當(dāng)然，如果考慮到美國目前存在大量空置房產(chǎn)，房價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于收入的話，物價(jià)上漲3倍，工資上漲2倍，都未必能滿足接盤所有的房產(chǎn)所需的資金。
但這顯然與美國謀求美元國際貨幣金融霸權(quán)的地位的金融政策相違背。
所以，在此之前，可以預(yù)期的是美國的房價(jià)將和工資一起下跌。直到白宮和美聯(lián)儲(chǔ)改主意，決定放棄強(qiáng)勢美元，采用弱勢美元的國際貨幣政策。
關(guān)于美國的房地產(chǎn)危機(jī)，可以參考上次次貸危機(jī)。網(wǎng)上有免費(fèi)的英文的調(diào)查報(bào)告，也有中文版。
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