今天想跟大家一起討論一個熱點話題，不是現在的熱點，已經熱了好幾年了，就是房地產的危機問題。
我在幾年前曾經跟大家匯報過，房地產的危機不是房地產問題，而是三個泡沫危機連在一起——既有地產泡沫，又有金融泡沫，還有債務泡沫。
為什么這個問題是一個長期熱點？我們這幾年連續的調控政策，使我們避免了一次相當于2007年美國次貸危機那樣嚴重的危機。大家都知道，2007年在美國爆發的次貸危機，緊接著演化為2008年的華爾街金融海嘯，引起了整個全球化逐漸走向解體的大趨勢性的全球化危機，這是一個非常值得汲取的教訓。我們在進入2017、2018年的時候，也就是說在美國2018年開始制裁中國以前，我們就已經出現了房地產過剩危機。但是由于當時其他方面的經濟增長相對比較乏力，實際上中國經濟靠房地產拉動的特征越來越明顯。進入2018年以后，盡管各地實際上商品房過剩已經成為一個迫在眉睫的問題，但是不僅是開發商，金融機構、地方政府都在房地產問題上發力，也因此從2018年出現過剩，到2022年完成調控，房地產經歷了4年左右的、已經過剩條件下的過度擴張。這個擴張的過程又跟房地產金融化緊密結合，就導致房地產過剩的危機爆發，很可能直接演化成金融危機。所以，這個階段上，中央一系列的調控政策，某種程度上是防止了中國發生2007、2008年美國式的危機。盡管我們通過一系列的調控有效地壓住了這個危機的爆發，但并不意味著這危機的性質和各種各樣的狀態就不存在了，現在面對的問題仍然是非常嚴重的。
房地產價格泡沫難以估量。據央行發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，我國城鎮居民家庭的住房擁有率達到了96%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。我國房地產市場已經形成的巨大泡沫。
金融泡沫快速膨脹。過去十多年的隱性赤字和債務負擔與銀行信貸風險相關度很高。金融機構既要貫徹服務實體經濟的政策要求，也要滿足收益為主的市場要求；實際上后者為主的驅動下，一方面大量資金空轉，另一方面信貸資產規模中占很大比例的是房地產。企業靠房產和土地抵押貸款；地方政府的還本付息依賴出賣土地；家庭負債也主要源于房產。一旦房產跌價中國式“次貸”泡沫破裂，會引發金融危機。
一段時間以來，占有大量財富的地產商，紛紛把他們的資產“run”出到國外，這個過程其實伴隨著的是房地產危機的爆發，同時也意味著房地產公司資不抵債，或者說融資鏈要斷掉，這些房地產公司本身也出現了一系列的負債而不能自己解決。
很多人都在講房地產對經濟的拉動作用，這確實存在，我們也都知道房地產關聯幾十個甚至上百個不同的行業。金融機構跟房地產有千絲萬縷的聯系，他們把大量投資壓在房地產上，相對而言強調一下房地產在國民經濟中的比重，有利于制造出一種輿論要求政府來救房地產，當然也就是救金融。從這個角度，大家說要想把經濟搞上去，就得恢復房地產的發展。
是不是真的是這樣？還得看到土地的問題。大家都知道這還牽涉到地方政府的債務泡沫。有人做過分析，這些年地方政府負債中，90%左右產生于地級市和縣這兩級。也就是說地級市和縣這兩級，以及三四線以下城市，本來沒有那么多的剛需，而且很多屬于人口凈流出地區，也都在搞房地產。
最近這幾年，盡管中央不斷強調調控，但是大家看地產建設工地在三四線以下城市比比皆是。大家明明知道現在上的這些房地產項目不可能賣得出去，過剩的態勢已經明顯，但為什么還得這樣上？是因為這創造大量的GDP。在以GDP論英雄的考核體制之下，地方官要想提升，只能用房地產去創造GDP。為什么不去搞實體經濟？因為從2008年華爾街金融海嘯爆發，2009年全球出現嚴重的危機以來，中國這種——靠外向型經濟來拉動經濟增長的——發展模式已經走不下去了。進入21世紀的第二個10年，我們的外需不斷下降。2008年美國為了化解金融危機，超級量化寬松，大規模印發貨幣，這些大量增出來的流動性一半以上流進國際大宗商品市場，造成嚴重通貨膨脹，也就是PPI上漲。我們又是一個大規模進口原材料，進口能源、糧食等各種各樣的大宗商品的國家，因此我們實際上吃進通脹，直接打擊了國內的實體經濟，因為實體經濟的利潤本來就薄，一旦發生通貨膨脹，特別是原材料的通脹，支付原材料的成本就會大幅度抬升。因此，實體經濟日漸不景氣。資金流出，去了房地產。在這種情況下，大量的資本流進房地產和地產商?？h級政府、地級政府大量圈占土地，形成所謂的房地產開發?？陀^來說，它和全球需求下降、經濟進入大蕭條這個大趨勢緊密結合在一起，變成了一個趨勢——單靠任何一個國家無力抗拒的全球化解體，我們把它叫做全球化危機。這幾個因素共同作用，帶動了房地產虛擬擴張的高潮。所以當地方政府不可能去靠實體經濟獲利的時候，把土地資源短期變現。地方政府就配合房地產商去圈地，然后占有土地開發的價差收益。在這個過程中間，實際上地方的開支不斷擴張，債務也在不斷增加，部分地方政府受到另外一方面的壓力——就是必須借出銀行的貸款去支付舊債的利息，才能把舊債轉成新債。因此圈地這件事情，就是為了套現與支付舊債的利息，不同的運作交織在一起，就變成了今天地產危機。
地產危機發生了，但是想說救你不容易。三個大泡沫交錯在一起，既有房地產虛擬擴張所形成的嚴重過剩，又有房地產金融化帶動的大量資金投向了房地產，如果房地產泡沫崩了，資產價格大幅的下滑，且不說壞賬大量增加，整個中國金融過度的投向房地產的金融泡沫也很可能伴隨著房地產泡沫的崩掉而發生嚴重的危機，這就像2007年次貸危機引發美國2008年金融危機的邏輯關系，有相似性，接著就是債務危機。
面對三個泡沫綜合在一起的大危機的局面，必須得有相對應的措施，但是不能朝著房地產去。我們剛才也講到了一個非常尷尬的現象，就是地產商們已經把他們獲得的收益乃至于沒有支付給房地產建設實際需要的資金相當多的是“run”出去了，甚至是聽任他們在國內的公司破產。這些問題都沒有處理的情況下，怎么去救房地產，難道是去救那些把資金大量“run”出的地產商嗎？
所以在今天討論這些問題的時候，社會上有很多各種各樣帶節奏的輿論，希望社會公眾關注這件事情，不要跟著這種帶節奏的輿論跑，網絡是個江湖，代表各種各樣利益群體，甚至直接代表利益集團的各種聲音，應該是非常復雜的。所以我們才跟年輕的志愿者團隊們一起討論，我們是不是在非常關鍵的時刻應該說點什么，除了說“救你不容易”，我們還得討論到底應該怎樣化解三泡沫緊密結合，任何一個崩掉都是宏觀危機的局面。
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