最近一段時(shí)間，我們總能聽到韓國(guó)房地產(chǎn)大跌的新聞。
韓國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)，確實(shí)到了一個(gè)比較危險(xiǎn)的境地。
這次韓國(guó)房地產(chǎn)大跌并不奇怪，早在4月份就已經(jīng)有韓國(guó)全租房暴雷的新聞，當(dāng)時(shí)我也有單獨(dú)寫文章，詳細(xì)分析了韓國(guó)全租房是怎么一回事。
結(jié)果也不出意外，韓國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌了。
根據(jù)媒體報(bào)道，進(jìn)入2023年，韓國(guó)公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價(jià)格較2022年平均下降18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。
匯聚韓國(guó)近半人口的首爾，部分區(qū)域房?jī)r(jià)都跌了40%，成交量更是暴跌70%。
而我在4月份的文章里也提到過(guò)，只要韓國(guó)房?jī)r(jià)整體下跌超過(guò)20%，那么就會(huì)有40%的全租房資金鏈斷裂。
由于全租房存在一套房“雙重貸”，還有以貸養(yǎng)貸的問(wèn)題，所以一旦房?jī)r(jià)下跌，導(dǎo)致這種資金鏈斷裂，是比較容易引發(fā)連鎖反應(yīng)。
這里再簡(jiǎn)單介紹一下韓國(guó)的全租房模式。
所謂全租房，就是租客先按照房子市價(jià)的50%-80%支付押金，然后可以免費(fèi)住兩年，兩年后房東會(huì)把押金退還給租客。
這等于就是租客借錢給房東，房東以房子為抵押，而房東支付給租客的利息，就是“兩年免租金”，然后這筆貸款在兩年后歸還給租客。
這樣便于房東快速回籠資金，去買更多房子。
而韓國(guó)全租房之所以會(huì)在年輕人流行，這是因?yàn)轫n國(guó)年輕人是跟銀行貸款，來(lái)支付全租房的押金。
這就可以解釋，為啥韓國(guó)年輕人，要支付房?jī)r(jià)70%的押金，而不直接買房。
因?yàn)檫@錢并不是年輕人自己出的，而是跟銀行貸款的。
再加上韓國(guó)首都的房租很貴，很多韓國(guó)年輕人租不起房子。
所以之前不少韓國(guó)年輕人，比較青睞這種“免費(fèi)租房”。
然后，很多時(shí)候，免費(fèi)才是最貴的。
韓國(guó)這種全租房模式，有很多問(wèn)題。
比方說(shuō)，這等于是一套房子，拿去貸款兩次。
房東把房子抵押，按揭貸款，去買更多房子。
而銀行給租客貸款，讓租客去支付給房東押金，這等于就是二次貸款。
但問(wèn)題在于，租客跟銀行的貸款，是沒(méi)有抵押的，等于是拿房東信用在抵押。
結(jié)果，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，房東資金鏈斷了，跑路了。
銀行會(huì)第一時(shí)間收回房子，這是因?yàn)榉繓|是拿房子抵押去貸款。
但問(wèn)題就是，租客的貸款并沒(méi)有抵押物。
房子被拍賣后，資金是首先償還了房東欠銀行的錢。
租戶就還得倒欠銀行一大筆錢。
所以才會(huì)出現(xiàn)，一些韓國(guó)年輕人，因?yàn)榈骨枫y行幾千萬(wàn)韓元，有的人受不了這樣的壓力，就選擇自殺。
所以，全租房里一個(gè)很關(guān)鍵問(wèn)題，就是銀行針對(duì)年輕人提供的無(wú)抵押貸款，去支付給房東押金，所帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)媒體報(bào)道，之前韓國(guó)針對(duì)全租房的貸款產(chǎn)品種類多至30多種，不少產(chǎn)品給到青年人的全租房貸款利率相當(dāng)?shù)停灰蠗l件，利率甚至可以低至1.2%。
因?yàn)檫@個(gè)利率太低，以至于韓國(guó)年輕人每個(gè)月支付的利息，是遠(yuǎn)低于房租，而且普通的月租房需要繳納高額的保證金。
這讓韓國(guó)如果選擇月租房，需要面臨較大負(fù)擔(dān)。
這才讓全租房模式在年輕人流行。
但天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，全租房的負(fù)擔(dān)低，也就意味著風(fēng)險(xiǎn)大，全租房是把所有信用都押在房東不跑路，所有風(fēng)險(xiǎn)都押在租戶身上。
當(dāng)然，韓國(guó)也有專門針對(duì)全租房的保險(xiǎn)。
韓國(guó)年輕人在租全租房的時(shí)候，進(jìn)行投保。
一旦遇到房東跑路，無(wú)法退還押金的情況，租戶就可以從保險(xiǎn)公司拿回押金。
但問(wèn)題是，這個(gè)保險(xiǎn)費(fèi)用也不低。
租全租房的人，主要就是奔著負(fù)擔(dān)低區(qū)的，如果還要額外支付保險(xiǎn)費(fèi)用，那這個(gè)負(fù)擔(dān)就沒(méi)減輕多少。
所以，并不是所有租全租房的人，都會(huì)去買保險(xiǎn)。
另外，有買保險(xiǎn)的租客，一旦房東跑路，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就來(lái)到了保險(xiǎn)公司這里。
如果沒(méi)買保險(xiǎn)，租客無(wú)力償還貸款，那么壞賬就來(lái)到銀行這里。
這意味著，全租房暴雷，是會(huì)引發(fā)保險(xiǎn)和銀行的連鎖反應(yīng)。
全租房還只是當(dāng)前韓國(guó)諸多雷區(qū)中的一個(gè)。
在97年亞洲金融危機(jī)之后，韓國(guó)大量資產(chǎn)都被美國(guó)白菜價(jià)抄底入股，這使得包括三星在內(nèi)的韓國(guó)支柱企業(yè)，超過(guò)一半的股份都被華爾街資本持有。
韓國(guó)的發(fā)展紅利，大量流到華爾街資本的腰包里，民眾享受不到國(guó)家發(fā)展紅利，自然就導(dǎo)致階級(jí)固化嚴(yán)重。
這也使得韓國(guó)的年輕人因?yàn)榭床坏较Ｍ屚稒C(jī)熱潮在韓國(guó)十分流行。
韓國(guó)人特別熱衷于炒作美股、比特幣，而且是貸款炒幣。
去年比特幣和美股大跌，讓韓國(guó)散戶損失慘重。
不過(guò)最近半年美股出現(xiàn)比較瘋狂的逼空上漲行情，讓韓國(guó)散戶也回了不少血。
但韓國(guó)這種貸款投機(jī)的現(xiàn)象，仍然存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。
韓國(guó)媒體在7月18日，有一篇報(bào)道稱，“韓國(guó)的家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)和負(fù)債增加速度居主要國(guó)家第二位”。
據(jù)國(guó)際清算銀行（BIS）統(tǒng)計(jì)，去年韓國(guó)家庭部門總負(fù)債本息償還比率（DSR）為13.6%。在被調(diào)查的17個(gè)國(guó)家中，僅次于澳大利亞（14.7%），高居第二。
這個(gè)DSR是指，每年貸款要償還的本息，除以年收入的指標(biāo)。
韓國(guó)的家庭部門，每年要償還的本息，平均占年收入的13.6%。
韓國(guó)DSR之所以快速上升，主要是受韓國(guó)加息影響。
迫于美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息的壓力，韓國(guó)過(guò)去兩年，利率從0.5%，上升到3.5%。
其實(shí)這個(gè)加息幅度，在歐美主要經(jīng)濟(jì)體里，不算太大，但韓國(guó)是已經(jīng)有點(diǎn)受不了。
包括全租房暴雷的問(wèn)題，也跟韓國(guó)被迫加息有關(guān)。
此外，半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)作為韓國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)之一，今年表現(xiàn)也比較糟糕。
韓國(guó)半導(dǎo)體已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月出口減少，所以像三星第二季度的利潤(rùn)預(yù)告是同比大跌96%，創(chuàng)14年來(lái)新低。
不過(guò)，最近韓國(guó)也有一些好消息。
比如，在連續(xù)14個(gè)月貿(mào)易逆差后，韓國(guó)6月總算迎來(lái)貿(mào)易順差。
日本是連續(xù)22個(gè)月貿(mào)易逆差后，在6月也出現(xiàn)貿(mào)易順差。
韓國(guó)和日本6月出現(xiàn)貿(mào)易順差，主要還是受國(guó)際大宗商品價(jià)格回落，讓日韓的資源進(jìn)口價(jià)格下降。
韓國(guó)出口額雖然最近兩個(gè)月有出現(xiàn)反彈，但整體相比去年來(lái)說(shuō)，仍然還是處于較低位置。
韓國(guó)是一個(gè)嚴(yán)重依賴于出口的國(guó)家，主要出口方向是歐美消費(fèi)市場(chǎng)。
當(dāng)前歐美由于加息和高通脹，而且歐美的大量消費(fèi)需求，都被能源和醫(yī)療給擠占了，所以歐美實(shí)際消費(fèi)需求比較萎靡，這才導(dǎo)致韓國(guó)出口下滑，這對(duì)韓國(guó)這樣依賴于出口的國(guó)家來(lái)說(shuō)，壓力是比較大的。
另外，有人問(wèn)韓國(guó)暴雷的影響。
韓國(guó)的體量并不大，是喂不飽美國(guó)的。
韓國(guó)去年GDP都跌出前十，只排全球第13名，收割韓國(guó)對(duì)美國(guó)來(lái)說(shuō)，頂多只是打牙祭。
當(dāng)前韓國(guó)經(jīng)濟(jì)壓力大，這也導(dǎo)致韓國(guó)當(dāng)前在地緣博弈里，選擇了比較危險(xiǎn)的道路。
一般這樣的小國(guó)家，只要碰到內(nèi)部矛盾和經(jīng)濟(jì)有崩盤風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，對(duì)外轉(zhuǎn)移矛盾，就是一個(gè)大概率的選擇。
韓國(guó)尹錫悅在19日登上靠泊在釜山港的美軍戰(zhàn)略核潛艇。
尹錫悅在美國(guó)核潛艇上，甚至直接說(shuō)，“如果朝鮮膽敢發(fā)起挑釁，將導(dǎo)致其政權(quán)終結(jié)”。
這話說(shuō)得給人感覺(jué)有點(diǎn)喝高了。
不過(guò)看韓國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困境，也不奇怪尹錫悅會(huì)這樣發(fā)瘋。
尹錫悅前腳剛在美國(guó)核潛艇上狐假虎威，結(jié)果后腳尹錫悅的岳母就當(dāng)庭被逮捕。
7月21日，韓國(guó)總統(tǒng)尹錫悅的岳母?jìng)卧煦y行存款余額證明書案二審宣判，法庭駁回被告人方面提出的上訴，判處崔恩順有期徒刑1年，維持一審判決，并將其當(dāng)庭逮捕。
韓國(guó)當(dāng)前內(nèi)部斗爭(zhēng)，仍然還是十分激烈的。
尹錫悅這樣一副要把韓國(guó)變成美國(guó)手里一把槍，被美國(guó)當(dāng)槍使，去配合美國(guó)拱火，這實(shí)際上是把韓國(guó)置于炮灰的位置。
尹錫悅這樣做，包括這樣無(wú)底線的對(duì)日本搞“屈辱外交”，這同樣會(huì)在韓國(guó)內(nèi)部引發(fā)巨大反對(duì)和不滿。
但只要有美軍駐扎，韓國(guó)內(nèi)部的反對(duì)聲浪，很難翻起太大浪花。
只有把美軍趕出第一島鏈，趕出東亞，日韓才有回歸正常的可能。
美軍只要在東亞一日，那么東亞局勢(shì)就很難真正安寧。
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