昨天文章提到房貸利率，有朋友對自己房貸利率明明也是根據(jù)LPR利率浮動，而不是固定利率，但跟現(xiàn)在新房貸的利率差距比較大。
比如，有人三年前買房，現(xiàn)在房貸利率仍然得有5.3%，所以看到當(dāng)前新買房的房貸利率也低到4%，就不太理解自己房貸利率怎么高這么多。
我這里就借此做個(gè)擴(kuò)展分析，包括分析一下今年為何會有提前還款熱潮。
去年1月，5年期LPR利率為4.65%，經(jīng)過4次降息，才降為昨天的4.2%，累計(jì)降息45基點(diǎn)。
但相比LPR利率擠牙膏式降息，去年5月15日，央行發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，對房貸利率影響更大。
之前舊版的房貸利率是：首套房不得低于5年期LPR利率，二套房為5年期LPR利率+60基點(diǎn)。
修改后的房貸利率是：首套房不低于5年期LPR利率減去20基點(diǎn)，二套房仍然為5年期LPR利率+60基點(diǎn)。
二套房不變，但首套房變動比較大。
而從規(guī)定看，新版首套房貸利率看起來似乎也就降低了20基點(diǎn)，從“不得低于5年期LPR利率”，修改為“不低于5年期LPR利率減去20基點(diǎn)”。
但實(shí)際上，降幅遠(yuǎn)不止這一點(diǎn)。
因?yàn)檠胄兄皇且?guī)定了首套房利率的下限，但允許銀行去在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行一個(gè)浮動加點(diǎn)。
所以，房貸利率是由兩部分組成：5年期LPR利率+浮動加點(diǎn)。
在去年5月之前，銀行浮動加點(diǎn)部分基本是超過60基點(diǎn)，有的甚至120基點(diǎn)。
三年前買房的人，這個(gè)浮動加點(diǎn)超過100基點(diǎn)的大有人在。
比如，3年前5年期LPR利率是4.65%，如果浮動加點(diǎn)為100基點(diǎn)，那么購房者的實(shí)際房貸利率就是5.65%。
去年修改浮動加點(diǎn)規(guī)則后，銀行普遍是把房貸利率下降到5年期LPR利率，甚至直接到5年期LPR利率減20基點(diǎn)的下限。
比如說，去年4月買房的人，是5年期LPR利率+60基點(diǎn)。但到了5月買房，就變成5年期LPR利率-20基點(diǎn)，一下子就少了80基點(diǎn)。
要是像3年前，有人浮動加點(diǎn)是100基點(diǎn)，去年5月新規(guī)，等于一下減少120基點(diǎn)。
相比之下，當(dāng)前5年期LPR利率減少10個(gè)基點(diǎn)，并沒有太大感覺。
但關(guān)鍵問題是，去年這個(gè)浮動加點(diǎn)的規(guī)則修改，只適用于新增房貸，不對存量房貸生效。
新增房貸，不管是買一手房，還是二手房，都是可以使用新的浮動加點(diǎn)規(guī)則。
但存量房貸，你跟銀行的房貸合同里，這個(gè)浮動加點(diǎn)是多少，就固定為多少，并不會變化。
而且，這跟3年前讓你選擇固定利率還是LPR利率沒關(guān)系。
就算你選擇了LPR利率，也只是變成LPR利率+浮動加點(diǎn)模式。
這里面，LPR利率是會每年根據(jù)最新LPR利率去更新變化，但浮動加點(diǎn)部分，就是固定的。
這是當(dāng)前存量房貸比起新增房貸，起碼高60-120基點(diǎn)的原因。
比如，有人在3年前買房，房貸利率是5.65%，也就是5年期LPR利率4.65%+100基點(diǎn)。
去年5年期LPR利率從4.65%，下降到4.3%。
這個(gè)人今年的房貸利率是4.3%+100基點(diǎn)=5.3%利率。
從5.65%下降到5.3%，下降幅度跟去年LPR下降幅度一樣。
但現(xiàn)在新買房的人，房貸利率最低可以到4%利率，因?yàn)楝F(xiàn)在5年期LPR利率是4.2%-20基點(diǎn)=4%。
相差還是比較大的，這也是為什么現(xiàn)在很多人都在攢錢提前還房貸，因?yàn)榇媪糠抠J利率實(shí)在太高。
今年有提前還款熱潮，不過我看一些媒體和分析，挑人們存款意愿增強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)意識增強(qiáng)之類的來說，卻比較少提及當(dāng)前存量房貸利率比新增房貸利率高太多，這還是有點(diǎn)避重就輕。
今年會有提前還款熱潮，原因自然很多，但其中存量房貸利率過高肯定是主要原因。
今天才剛看到一個(gè)新聞，是說今年一季度，惠譽(yù)博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率上升到14.45%，為近五年最高值。
去年這個(gè)浮動加點(diǎn)的規(guī)則修改，對存量房貸不生效。
這某種程度并不利于促進(jìn)消費(fèi)。
畢竟存量房貸市場更龐大，現(xiàn)在因?yàn)榇媪糠抠J利率，動輒就比新房貸利率高100基點(diǎn)，落差還是太大了。
這一方面是沒能力提前還貸的人，還是要背負(fù)比較高的房貸利息，就沒辦法釋放消費(fèi)潛能。
另外一方面是有能力提前還貸的人，肯定還是會想辦法多攢錢，能多還一點(diǎn)是一點(diǎn)。
不過我這里得強(qiáng)調(diào)一下，大家如果要提前還貸，一定還是得量力而行，能攢多少錢，還多少。
省得增加自己一些不必要的額外風(fēng)險(xiǎn)。
總的來說，我個(gè)人是認(rèn)為，想要降息促進(jìn)消費(fèi)，得把去年修改浮動加點(diǎn)規(guī)則，也對存量房貸的首套房生效。
或者能對存量房貸的首套房利率能做適當(dāng)優(yōu)化下調(diào)，降低當(dāng)前新舊首套房利率巨大差額。
這個(gè)才是關(guān)鍵。
當(dāng)然，這個(gè)頂多也只能是針對首套房去優(yōu)化調(diào)整，二套房不管怎么變動，利率都是比較高的，這也符合房住不炒的精神。
而且下調(diào)存量房貸的首套房浮動利率，只會釋放購房者的消費(fèi)潛力，并不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生刺激效果，不像全面降息，還要擔(dān)心對房地產(chǎn)市場過度刺激，重新引發(fā)炒房。
不過，存量房貸如果也要對首套房利率做下調(diào)，那么會對銀行的利潤帶來比較大的沖擊。
因?yàn)槿ツ曛暗拇媪糠抠J，占了銀行當(dāng)前房貸的大部分比例，要是存量房貸的浮動加點(diǎn)也下調(diào)，銀行利潤會有立竿見影的下降。
但銀行過去這么多年，躺在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上吃息差，賺取了大把利潤。
現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，需要刺激消費(fèi)，那么讓銀行適當(dāng)“讓利于民”，也是很合理的事情。
當(dāng)然，這也只是我個(gè)人看法。
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