房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)和其它行業(yè)協(xié)調(diào)，房價(jià)過高當(dāng)然是不合理的。但有一種為高房價(jià)辯護(hù)的說法，很多人都聽到過，這種說法說：房價(jià)高了，賣房人的收入就高了，賣房人就可以增加消費(fèi)，這就增加了對經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，因此，高房價(jià)對經(jīng)濟(jì)增長有好處。這種說法當(dāng)然是錯(cuò)的，可以輕易駁倒。房價(jià)高了，比如，一套房上漲了一百萬元，賣房人的收入是增加了一百萬元，其消費(fèi)能力多增加了一百萬元，但是買房人就要多支付給賣房人一百萬元，也就是說，買房人的消費(fèi)能力就多減少了一百萬元，綜合賣房人和買房人，總的消費(fèi)能力并沒有增加。房價(jià)在交易環(huán)節(jié)上漲，并不會(huì)增加總的消費(fèi)能力，這只是財(cái)富的轉(zhuǎn)移，并不增加財(cái)富總量。房價(jià)被炒得過高，就會(huì)使本來該由買房人享受的消費(fèi)轉(zhuǎn)移到賣房人手里進(jìn)行消費(fèi)了，這就有失公平。
還有一種說法，說：房價(jià)大大上漲，買房人多付出了錢，但這些錢在經(jīng)濟(jì)體中循環(huán)，最后還是會(huì)流回買房人的手中，買房人還是有那么多錢，不影響經(jīng)濟(jì)形勢。這種說法也是錯(cuò)誤的，為說明這個(gè)錯(cuò)誤，可以進(jìn)行兩輪簡化分析：
第一輪分析，設(shè)想有一個(gè)島，島上有甲和乙，甲生產(chǎn)水果，他想要買房，乙擁有一套房產(chǎn)，他想要賣房換水果吃，一套房價(jià)是一百萬元，甲使用一份工作時(shí)間，付出一份勞動(dòng)，生產(chǎn)出一份水果，一份水果的價(jià)格是一百萬元，甲用這一百萬元的水果購買了乙手中的一套房產(chǎn)，乙用一百萬元的房產(chǎn)交換了甲的一百萬元的水果，一百萬元的水果正好夠乙吃。但是，如果房價(jià)上漲了，會(huì)是什么情形呢？乙手中的一套房產(chǎn)價(jià)格漲到了兩百萬元，甲為了買這套房產(chǎn)，付出了兩份勞動(dòng)，生產(chǎn)了兩份水果，價(jià)值兩百萬元，甲拿著兩百萬元的水果去購買乙手中的房產(chǎn)，但是乙說：我只能吃得下一百萬元的水果，有一百萬元的水果我就吃夠了，不想再吃了，所以我只要一百萬元的水果，但是房價(jià)不降，還是兩百萬元。這樣一來，沒有成交，甲生產(chǎn)的水果就過剩了，而且甲還買不到房子。
第二輪分析，一個(gè)買房人原先使用一份時(shí)間工作，付出一份勞動(dòng)，生產(chǎn)出一份商品，掙到一份金錢收入，一套房剛好值一份金錢，這個(gè)買房人就用可以自己的一份金錢買一套房，而賣房人可以用這一份賣房得到的金錢收入去買一份商品，大家都滿意，房子成交了，買房人生產(chǎn)的一份商品也剛好賣了，沒有生產(chǎn)過剩。但是，當(dāng)這個(gè)買房人拿著一份金錢收入去買房的時(shí)候，房價(jià)被炒高了，一套房的價(jià)格是兩份金錢，這個(gè)買房人只好貸款買房，又借了一份金錢，連同自己的一份勞動(dòng)取得的一份金錢，一共是兩份金錢買了一套房。這個(gè)買房人要還貸，他需要讓自己買房多付出的一份金錢再流回到自己手中，以便還貸，這份金錢不是白白地流回這個(gè)買房人的手中的，需要這個(gè)買房人用勞動(dòng)換取，這就是關(guān)鍵，于是這個(gè)買房人又使用一份時(shí)間，付出一份勞動(dòng)，生產(chǎn)出一份商品，掙到一份金錢的勞動(dòng)收入，這樣一來，買房人多支付的買房款的那一份金錢就流回到手中了，可以還貸了。但是，同樣是買一套房，房價(jià)上漲之后，買房人為了一套房就付出了兩份勞動(dòng)，生產(chǎn)出兩份商品。因?yàn)槎喔冻隽艘环輨趧?dòng)，所以買房人覺得很辛苦，而且買房人還生產(chǎn)出兩價(jià)商品，多出了一份商品，賣房人雖然得到了兩份金錢，但他可能只需要消費(fèi)一份商品就夠了，所以他只買了一份商品，這樣一來，買房人生產(chǎn)的商品就過剩了。賣房人可能會(huì)把多得到的一份金錢去投資，一是，投資到資產(chǎn)品炒作領(lǐng)域，進(jìn)一步炒高房地價(jià)，這一份金錢有可能滯留在資產(chǎn)品炒作領(lǐng)域反復(fù)炒作，因而遲遲不能形成消費(fèi)。二是，去投資實(shí)業(yè)，如果賣房人把多得到的一份金錢投資到制造業(yè)，那就可以形成一份消費(fèi)能力，可否用這份消費(fèi)能力去購買那個(gè)買房人多生產(chǎn)的一份商品？但是要說明的是，投資于制造業(yè)形成這份消費(fèi)能力的話，就會(huì)又生產(chǎn)出一份商品，綜合考慮，商品還是比消費(fèi)能力多出一份。（正常情況下，投資到制造業(yè)，在形成新的消費(fèi)能力的時(shí)候，也會(huì)相應(yīng)生產(chǎn)出一份待消費(fèi)的商品）。
經(jīng)過上面的分析，就可能明白：房價(jià)火熱，社會(huì)上的錢越來越多，但是制造業(yè)卻總覺得產(chǎn)能過剩的壓力很大，而且大多數(shù)貸款買房的人也很辛苦。不過，有了出口，可以緩解國內(nèi)生產(chǎn)過剩的壓力。
房地產(chǎn)業(yè)需要健康發(fā)展，要和其它行業(yè)協(xié)調(diào)。在其它行業(yè)里辛辛苦苦，在房地產(chǎn)行業(yè)就能揮金如土，這種情形應(yīng)當(dāng)避免。
筆者在以前的文章里談到，在不同的情況下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的作用是不同的。在可用土地相對充裕、群眾手中有大量可動(dòng)用的存款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)正在起步等條件下，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮過很大作用， 但是過于依賴“土地財(cái)政”，會(huì)給以后帶來很大困難。相比殫精竭慮地培育其它產(chǎn)業(yè)，“土地財(cái)政”就要省事多了，不需要操多少心，還能財(cái)源滾滾，這確實(shí)容易形成依賴。但是“土地財(cái)政”不可能永遠(yuǎn)順風(fēng)順?biāo)陀^條件的變化，比如，背負(fù)貸款的群眾越來越多、炒房熱浪冷卻，等等，會(huì)使“土地財(cái)政”退潮。有遠(yuǎn)見者，在財(cái)政充裕時(shí)就注意培育其它產(chǎn)業(yè)、培育其它財(cái)源，到現(xiàn)在，狀況就好得多。
提到買房，就得說說貸款，很多人都是貸款買房。貸款買房，就是把明天的購買力轉(zhuǎn)移到今天來使用。對于貸款人來說，今天的購買力增多了，明天的購買力就會(huì)相應(yīng)減少。
總之，對待房地產(chǎn)業(yè)，要有冷靜公正的心，要有遠(yuǎn)見，要有客觀的分析。
作者——路長遠(yuǎn)思茫茫 于2023年2月13日星期一
相關(guān)文章：在不同情況下，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用不同
本文僅是原理探討。
房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生什么作用？有人說房地產(chǎn)能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，也有人說房地產(chǎn)阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其實(shí)，在不同情況下，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的作用是不同的，在第一種情況下，房地產(chǎn)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，而在另一種情況下，房地產(chǎn)卻阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
先來看第一種情況。當(dāng)初，人們愛儲(chǔ)蓄，得到收入以后，把大量貨幣都儲(chǔ)蓄了起來，不拿出來消費(fèi)，大量資金凝固了，在這時(shí)，啟動(dòng)了振興房地產(chǎn)的行動(dòng)，人們?yōu)榱烁纳凭幼。饾u地紛紛把錢取出來買房，因此，凝固的儲(chǔ)蓄資金動(dòng)了起來，房地產(chǎn)開始興盛，相關(guān)行業(yè)和人員受益，地方政府也因而得到大量資金并投入基建。在這種情況下，因?yàn)榉康禺a(chǎn)興盛，使大量凝固的資金運(yùn)動(dòng)了起來，這就拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長。
但是，到了第二種情況，房地產(chǎn)卻阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在這種情況下，房地產(chǎn)炒作之風(fēng)日益興盛，大量資金長期脫離消費(fèi)，在房地產(chǎn)等投資品領(lǐng)域循環(huán)炒作（現(xiàn)在，房地產(chǎn)算投資品），有很多資金在這一輪投資賺了錢以后，又投入下一輪投資，長期不去消費(fèi)。
涉及房地產(chǎn)等投資品的資金可以分成三部分，第一部分是新投入到房地產(chǎn)等投資品領(lǐng)域的資金，這是增量資金；第二部分是滯留在房地產(chǎn)等投資品領(lǐng)域的資金，這是存量資金，比如把資金投入第一輪投資或炒作賺了錢以后，接著把錢投入第二輪投資或炒作，然后是第三輪、第四輪，如此反復(fù)；第三部分是從房地產(chǎn)等投資品領(lǐng)域流出的資金，比如炒房賺了錢以后去增加消費(fèi)，這些錢就流出了投資品領(lǐng)域，流入到了消費(fèi)品領(lǐng)域。
當(dāng)房地產(chǎn)等投資品的投資炒作過于火熱的時(shí)候，大量新增資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域，增量資金十分龐大，大大超過從房地產(chǎn)投資領(lǐng)域流出到消費(fèi)品領(lǐng)域的資金，這就造成了房地產(chǎn)領(lǐng)域的存量資金大增長，存量資金結(jié)束一輪投資或炒作后，接者進(jìn)行第二輪投資或炒作，然后是第三輪、第四輪，這部分資金長期滯留在房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。房地產(chǎn)等投資品領(lǐng)域的增量資金龐大，存量資金也愈加龐大，久而久之，造成了消費(fèi)資金相對于龐大的消費(fèi)品生產(chǎn)能力的不足，這就阻礙了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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