在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，危機(jī)，是一個(gè)經(jīng)久不衰的話題。發(fā)展、科技突破、繁榮、投機(jī)、泡沫、高峰、震蕩、恐慌、暴雷、灰犀牛、熊市、蕭條。每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是伴隨著相似卻永不過(guò)時(shí)的話題。可以說(shuō)，只要資本尚存一息，危機(jī)便是永恒的主題。整個(gè)世界中，沒(méi)有哪種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可以被稱作“特殊”的。在紛繁復(fù)雜的現(xiàn)象背后，總有一種“自發(fā)的”力量，支配著它，讓它走向深淵。
（世界GDP增速走勢(shì)圖：1950-2022）[1]
自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)的市場(chǎng)力量走上了快車道。如果說(shuō)內(nèi)生的決定性力量是1978年“改革開(kāi)放”和1992年南方談話，那么騰飛的重要契機(jī)則是1998年房改（以及2002年招拍掛制度出臺(tái)）和2001年入世。從此，三駕馬車一躍而起，暴富與貧窮相互交織，億萬(wàn)農(nóng)民工如草芥般四十年里起起伏伏，成就了今日的祖國(guó)。1998年中國(guó)的城市化率為33%，2021年已經(jīng)達(dá)到了64%。距離發(fā)達(dá)國(guó)家的75%城市化率標(biāo)準(zhǔn)，也只有約十年之遙。
（中國(guó)GDP走勢(shì)圖與房地產(chǎn)投資走勢(shì)圖）[2]
如果說(shuō)俄羅斯的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)與國(guó)際能源價(jià)格高度綁定的話，那么中國(guó)的經(jīng)濟(jì)命門則高度濃縮在房地產(chǎn)行業(yè)之中。制造業(yè)生產(chǎn)和出口需要大量的廉價(jià)勞動(dòng)力，億萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城成就了這一點(diǎn)；消費(fèi)需要廣闊的國(guó)內(nèi)商品交換市場(chǎng)，億萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城（同時(shí)家庭聯(lián)產(chǎn)承包農(nóng)業(yè)式的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)逐漸解體）也成就了這一點(diǎn)；億萬(wàn)的無(wú)產(chǎn)者創(chuàng)造了一切，此時(shí)，他們也需要一個(gè)安身立命之所，房地產(chǎn)行業(yè)托起了一切。有房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的一天，就有經(jīng)濟(jì)騰飛的一天；有房地產(chǎn)投資的一塊肉吃，就有GDP增速的一口湯喝。GDP與房地產(chǎn)行業(yè)高度捆綁的背后，是城市化本身帶來(lái)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邏輯，更是這種生產(chǎn)關(guān)系在十多億人之間無(wú)限復(fù)制和發(fā)展的結(jié)果。統(tǒng)治著廣大無(wú)產(chǎn)者的不是鋼筋水泥制造的樓房、貼在貨架上的價(jià)格標(biāo)簽，而是這個(gè)“生產(chǎn)關(guān)系”。
但這場(chǎng)游戲注定無(wú)法繼續(xù)玩下去。
經(jīng)過(guò)2020年疫情之后，世界經(jīng)濟(jì)普遍受到嚴(yán)峻影響，被稱為自二戰(zhàn)結(jié)束以來(lái)最嚴(yán)重的一次經(jīng)濟(jì)衰退。雖然2021年有所好轉(zhuǎn)（指經(jīng)濟(jì)而非疫情），2022年開(kāi)年再度遭受嚴(yán)重沖擊。世界銀行預(yù)測(cè)2022年中國(guó)實(shí)際GDP增速可能放緩至4.3%上下，比預(yù)期降低0.8%。為了刺激經(jīng)濟(jì)，他們只能飲鴆止渴。年初，多個(gè)城市宣布放開(kāi)購(gòu)房限制，為樓市松綁，隨后央行下調(diào)LPR利率，為樓市注入信心。2020-2021的最近一輪房企樓市限制政策似乎已經(jīng)被遺忘。確實(shí)，他們并非不知道鴆酒是毒品，只是沒(méi)有這毒品，就活不過(guò)當(dāng)下。每一個(gè)宣稱戒毒之人總是會(huì)放出許多豪言壯語(yǔ)，用以提振士氣，安撫恐懼的心靈。這些豪言壯語(yǔ)確實(shí)足夠好聽(tīng)，好聽(tīng)到使人們暫時(shí)忘記這是發(fā)自一個(gè)癮君子之口。
然而，“興奮劑”畢竟只是一種化學(xué)物質(zhì)。它不是游戲世界里開(kāi)的作弊碼，更不是神仙小說(shuō)中玄幻的魔法。它不能憑空制造出一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律并命令這個(gè)規(guī)律為肉食者們服務(wù)。相反，他們自己卻是一定要被這無(wú)形的經(jīng)濟(jì)規(guī)律所掌握。
斷供潮開(kāi)始了。
可能最早的業(yè)主“停貸告知書(shū)”出現(xiàn)于2021年4月份的山西太原。“太原泰禾金尊”樓盤(pán)的5000余名業(yè)主在面對(duì)期房爛尾2年后，向各部門發(fā)出“停貸告知”，要求政府主動(dòng)監(jiān)管房企資金。
業(yè)主通過(guò)抵押貸款購(gòu)房后需要努力做牛做馬來(lái)還房貸，這是自然的事情。不還房貸卻是個(gè)技術(shù)活。“小斷供”不過(guò)血濺五步，被銀行上征信、收回房屋、流浪街頭，是個(gè)人的自生自滅。“大斷供”，制造次貸危機(jī)，讓世界風(fēng)云變幻，2008年猶在眼前。
業(yè)主斷供無(wú)非兩個(gè)原因：
一是主動(dòng)斷供，也即理性斷供。比如出現(xiàn)爛尾樓事件，業(yè)主一邊還貸而另一邊卻拿不到房子，還貸成為一種無(wú)償打工，自然就會(huì)選擇理性斷供。比如出現(xiàn)樓市暴跌，房屋價(jià)格下跌到低于未還貸款額本身，這時(shí)還貸所承受的成本高于斷供后需要承受的成本，“理性經(jīng)濟(jì)人”自然會(huì)選擇斷供。
二是被動(dòng)斷供。一句話，人已經(jīng)失業(yè)，沒(méi)有收入，無(wú)法承擔(dān)月供，被迫斷供。
主動(dòng)斷供是危機(jī)的信號(hào)，而被動(dòng)斷供則是危機(jī)本身。
主動(dòng)斷供的背后則是房企高負(fù)債和暴雷的結(jié)果。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)20年發(fā)展，突出一個(gè)“野蠻生長(zhǎng)”。房企通過(guò)高杠桿獲得貸款，圈得土地，征召建筑承包商，預(yù)售房屋，轉(zhuǎn)回資金，繼續(xù)下一輪周轉(zhuǎn)。高周轉(zhuǎn)是中國(guó)房企的經(jīng)典特征。期房和預(yù)售制度在這里承擔(dān)了重要角色。財(cái)政部智庫(kù)劉尚希稱：“對(duì)于老百姓而言，房子還沒(méi)看到，就得先交錢。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，沒(méi)有錢也可以干，只要是有一塊地，就可以從銀行貸到款，然后就可以畫(huà)圖紙。有了圖紙就可以預(yù)售，可以收錢。”[3] 而所謂的“專款專用”在中國(guó)則成為了眾所周知的笑話。按照所謂的“規(guī)定”，一個(gè)樓盤(pán)的資金應(yīng)當(dāng)專款專用，以確保房屋穩(wěn)定交付。但在實(shí)際執(zhí)行中，房企違規(guī)挪用資金是常規(guī)操作，實(shí)際上是以一筆資金擔(dān)保多個(gè)樓盤(pán)的共同建設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)極大。房企可以借此提高周轉(zhuǎn)效率，加速資本循環(huán)。與之相隨的則是高杠桿、高風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走高時(shí)，資金運(yùn)轉(zhuǎn)還較為穩(wěn)定。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行時(shí)，潮水退去，人們才發(fā)現(xiàn)：原來(lái)大家都在裸泳。可以說(shuō)，房企的資金池監(jiān)管形同虛設(shè)，可以和勞動(dòng)法相媲美。
雖然在筆者看來(lái)，還是勞動(dòng)法更離譜一些。
（離岸市場(chǎng)企業(yè)債券收益率.百分比）
在國(guó)內(nèi)，韭菜的錢被違約自然不是什么驚天動(dòng)地的大事，韭菜們很難團(tuán)結(jié)起來(lái)，能量有限。可是帝國(guó)主義的錢卻不敢那樣簡(jiǎn)單賴掉，這是真的要還的。2021年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)美元債收益率走高，頭部房企還債壓力陡增，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的債務(wù)問(wèn)題岌岌可危。
在這種情況下，爛尾樓的情況引人注目。更引人注目的是，中國(guó)并無(wú)爛尾樓相關(guān)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。一切爛尾樓數(shù)據(jù)均來(lái)自各機(jī)構(gòu)測(cè)算，也因此眾說(shuō)紛紜，差距頗大。
根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)樓盤(pán)爛尾率約為3.85%，爛尾面積為2.31億平米；根據(jù)廣發(fā)證券消息，停工面積可能為5億平方米；搜狐新聞網(wǎng)估算，項(xiàng)目停工面積接近3.67億平方米。大致估算面積在2.3億-5億平方米之間。如果我們以一個(gè)小康之家生活程度（人均住房面積為33.3平方米）來(lái)計(jì)算，爛尾樓可供700-1500萬(wàn)人居住。而2020-2021年，中國(guó)新增城市人口為1207萬(wàn)人[4]，也即，僅爛尾樓就幾乎可以容納全部新增城市人口。
根據(jù)易居研究院《2022年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》，截止2022年7月16日，全國(guó)已知的“停貸告知書(shū)”為271份，集中出現(xiàn)在7月前中期。隨后數(shù)量急劇減少。在地域上主要集中于中西部地區(qū)，在城市發(fā)展程度上主要集中在二三四線城市中。傳統(tǒng)的爛尾五巨頭“鄭州、重慶、武漢、西安、長(zhǎng)沙”繼續(xù)包攬本次斷供潮前五名，后有昆明等城市望其項(xiàng)背，隨時(shí)替補(bǔ)。
（查詢時(shí)間：2022年7月27日）
在斷供樓盤(pán)中，有69%為2020年疫情以前認(rèn)購(gòu)，僅31%為2020年疫情以后認(rèn)購(gòu)。由于房屋建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，平均在2-4年。因此2022年甚至2023年的斷供潮可能仍然會(huì)以疫情以前認(rèn)購(gòu)的期房為主。在2023-2024年之后，疫情這一波受影響的爛尾樓和斷供潮可能才會(huì)出現(xiàn)。
這個(gè)時(shí)間點(diǎn)也許、大概、可能是一個(gè)“經(jīng)典時(shí)刻”。（如果猜錯(cuò)了作者不負(fù)責(zé)，馬克思主義者并不是算命先生。）
當(dāng)前爛尾樓涉及的房貸金額，經(jīng)易居研究院測(cè)算，約0.9萬(wàn)億。這一數(shù)據(jù)在不同機(jī)構(gòu)差異不小。大致數(shù)字在0.8-2萬(wàn)億之間，占房貸總余額的比重低于4%，占比仍然較小。在出現(xiàn)斷供潮之后，銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)并表示銀行業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)可控。但是值得一提的是，在2008年美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)之時(shí)，次級(jí)貸款市場(chǎng)占房貸市場(chǎng)的7%-8%。
結(jié)語(yǔ)
當(dāng)前的斷供潮在絕對(duì)值上影響較小，在社會(huì)面上卻影響不小。由于已知的斷供樓盤(pán)大多數(shù)是爛尾樓，業(yè)主的“斷供”本質(zhì)上是一種維權(quán)方式。因此可被視為一種理性斷供。且斷供樓盤(pán)較少，波及面較少，數(shù)額在整個(gè)中國(guó)樓市中只是滄海一粟，絕對(duì)值上影響較小。但是它對(duì)整個(gè)社會(huì)的沖擊卻不小。肉食者們將之作為一種與輿情加以遏制，唯恐其擴(kuò)散而演變成一種恐慌。但是，毫無(wú)疑問(wèn)，這已經(jīng)使整個(gè)社會(huì)更加看低樓市。在今年樓市明顯不景氣的時(shí)候，為“危機(jī)之火”略添些柴禾。
而在未來(lái)，事情就不會(huì)如此簡(jiǎn)單。一方面，壟斷資本的發(fā)展不斷擠壓局外資本的生存空間，它表現(xiàn)為中小企業(yè)的利潤(rùn)不斷被壟斷資本所蠶食，職能資本的利潤(rùn)空間被金融機(jī)構(gòu)所蠶食；另一方面，貿(mào)易戰(zhàn)與疫情接連打擊了世界資本主義生產(chǎn)體系的需求端和供給端，為現(xiàn)存經(jīng)濟(jì)秩序制造了更大的不確定性，為危機(jī)提供了導(dǎo)火索。在這個(gè)條件下，打工人的實(shí)際工資處于下降狀態(tài)，與中小資本經(jīng)營(yíng)狀況高度綁定的社會(huì)失業(yè)率走高，打工人總工資受到影響，生產(chǎn)資料生產(chǎn)（第Ⅰ部類）和消費(fèi)資料生產(chǎn)（第Ⅱ部類）的實(shí)現(xiàn)條件（Iv+I△v≈IIc+II△c）逐漸失去平衡。
這是危機(jī)的前兆。
在銷售面上，收入與房?jī)r(jià)之間的巨大差距和看低房市的社會(huì)情緒將導(dǎo)致樓市銷售困難，出現(xiàn)經(jīng)典的生產(chǎn)相對(duì)過(guò)剩現(xiàn)象，房企負(fù)債問(wèn)題屆時(shí)將成為嚴(yán)重問(wèn)題；在資金面上，一旦群眾失業(yè)率上升，工資收入下降，月供將難以償還，銀行不良資產(chǎn)率將會(huì)上升，重蹈08年次貸危機(jī)之覆轍。但是，歷史可能會(huì)十分相似，卻從來(lái)不會(huì)重演。在這樣的條件下，打工人將何去何從呢？
回答：燃起一種不尋常的星星之火。
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