去年恒大正式公開違約那會，我在《舊文新發|超鴿復盤恒大地產的債務危機》一文中，大概描述了恒大為代表的激進開發商是如何玩高周轉，把蓋房子玩成了資本運作，是造成這一波爛尾盤“斷供潮”的始作俑者。
許多新聞報道和自媒體也都在分析這個問題的來龍去脈，大體與我當時的判斷是一致的，再來做一個復盤。
造成樓盤爛尾主要有兩種情況：沒錢了，或者錢沒了，看似一樣， 實則區別很大。
"沒錢了"的確是錢的原因，過去有很多小開發商資金實力不足，拿地主要靠關系，有的甚至土地款都不付，當時的預售制度比現在隨意得多，地基都沒打就開始賣房子。
如果房子賣得好，銷售回款能覆蓋土地款和建安成本，排除老板卷款跑路之類的意外，正常不會爛尾。萬一房子賣不掉，老板自己又沒錢，則大概率要爛尾。
“錢沒了”不只是錢的原因，更多是人的問題，也就是最近被網友強烈譴責的：預售資金被開發商挪用，住建局和銀行監管不力。其實還有一個普遍存在的現象是開發貸的資金也容易被挪用，但凡這兩個環節有一個落實到位，房子都不至于爛尾。
高周轉時代，幾乎所有樓盤都會去銀行申請開發貸，因為高周轉的本質就是將資金使用效率繃到極限，開發貸是最常規融資手段。貸款金額最高為總投資的七成，資金用途只能是支付工程款或材料款。
而土地款一般就要占到總投或成本的四成，建安成本其實只占三到四成。按理說，只要開發貸資金嚴格落實受托支付，覆蓋施工方和供應商的費用一定沒問題不大。
現實情況卻有很多樓盤的開發貸已經提完，房子卻爛尾了，原因就是開發貸的資金被挪用。所以恒大兩萬億債務中，金融機構只欠了5700億，供應商卻欠了9000億，多家上市公司和建筑商直接被拖到破產，包括知名的南通六建。
那開發貸資金是怎么被套走的？銀行正常應該根據總包合同約定的工程進度和付款節點進行放款，還需要監理報告來核實施工進度。實際操作中，很多開發商為了提前拿到貸款，可以量身定制一份“假”總包合同提供給銀行作為放款依據，連監理報告都可以做手腳。有的大型房企會有自己的監理公司，比如碧桂園有一家國晟監理，運動員裁判員都是自己人，當然可以為所欲為。
如果是負責任的銀行，去工地看一下就知道工程進度是否匹配，往往很多時候，銀行為了業績，做到書面材料表面合規就會放款。所以這個問題上，那些不負責任的銀行確實也難逃干系。
還有一個受托支付環節是繞不過的，也就是貸款資金必須直接打給總包，這個是由貸款銀行操作。但是很多無良開發商會和總包串通，收到錢后再把錢還給開發商，或者這筆錢用來抵銷過去的欠款，相當于這個項目的工程款還是沒有支付，或只付了一部分。總包之所以愿意這么做，多數時候也是迫不得已，因為過去被拖欠了太多工程款，不這么配合做，更加要不到錢。
對于開發商來說，工程和材料的欠款都屬于商業信用，本質上也是一種融資，還不用付利息，所以能拖的欠款必須往死里拖。被套走的開發貸資金，基本上都被抽回集團公司拿地去了，或者歸還到期的貸款、債券和利息，或者支付其他拖不下去欠款。
另外一個問題就是網友們更關注的預售資金怎么被挪用的。關于這個事情，鄭州住建局和當地銀行已經開始撕逼。網上有一段視頻，鄭州某銀行行長稱：監管銀行必須拿到住建部門出具的同意函件后，才能讓開發商劃走預售資金。后來住建局出面否認了，還聲稱要起訴銀行。
這個行長講的是有道理的，除非膽子夠大，正常來說，要劃走預售資金，不經過有權部門同意是辦不到的。但也不排除真有膽子很大的銀行，如果是這樣，那這家監管銀行的問題十分嚴重。
一直以來，全國并沒有統一的預售資金監管制度，各地實行“一城一策”，執行尺度也是松緊不一。這波“爛尾樓”大多集中在三四線城市，也有鄭州這種二線省會城市。很有可能是因為這些地方經濟水平畢竟還是欠發達，房地產市場并沒有那么活躍，開發商不太愿意去拿地。
為了賣土地，吸引人來投資，這些城市有意愿放松監管，也就容易被開發商“鉆空子”，你情我愿下違規使用預售資金。在順風順水時還相安無事，碰上房企集體休克，才發現全部都在裸泳。所以我也認為在這個事情上，主要還是監管部門的責任。
業主按揭買房的話必須網簽，購房款和按揭貸款資金必須進監管賬戶，如果全款買房可以先不網簽，資金就未必會進監管戶。所以全款買房給你打九八折，就是這個道理，開發商更容易自由支配預售資金。
如果是做了開發貸的樓盤，監管戶也會開在貸款銀行，預售資金入賬后，應當是優先歸還銀行貸款，然后再用于其他用途，實際情況也是很多銀行會同意開發商先不還貸款。
最終也是利益問題，行情好時開發貸是銀行的優質業務，金額大風險低收益高，有些規模較小的縣域支行干一筆可以吃三年。銀行又十分內卷，好項目都要靠搶，從而在與開發商博弈過程中，主觀上也愿意降低貸款資金和預售資金的使用條件。
銀行也不情愿放款后沒多久就開始還款，還了就收不到利息嘛。多數開發貸都是三年到期才結清，開發商也不可能把預售資金一直躺在賬戶，自然而然錢就沒了。
那錢哪里去了？跟開發貸一樣，被抽回集團公司拿地去了，或者歸還到期的貸款和債券，還有利息，或者支付其他拖不下去欠款。
所以，預售資金被挪用，當地監管部門一定責無旁貸，銀行或多或少也存在問題。在過去銀行都很硬氣，誰停貸就起訴誰，不過這次屬于群體性事件，影響巨大，銀行一定不會貿然動手，不然準被全國人民罵到狗血淋頭，“吸血鬼”的形象是逃不掉了。
再者，今時不同往日，最高院曾在2019年對廣東某爛尾樓業主停貸案件作出判決，大致是：爛尾風險全部由購房者承擔有違公平，銀行如存在違規情況，法院支持交房前停貸，并駁回銀行起訴購房者償還貸款本金的請求。
該判決案例對這波“斷供潮”的后續處置必定具有十分重要的參考意義和法理依據，銀行想坐視不理恐怕不太可能。
短短一周多時間，宣布斷供的爛尾盤據說超過200個，這是正常的，我預計全國范圍內爛尾和準爛尾盤不少于1000個。
開發商無恥躺平，銀行躺著賺錢，代價是幾十萬個無辜家庭集體陪葬，實在是太殘酷。掏空六個錢包，背上三十年按揭，每月省吃儉用還貸，最后房子爛尾了，換了誰都受不了。
網絡上看到過好多悲劇，房子爛尾多年，貸款不得不還，房租也交不起，只能住在沒水沒電沒電梯的爛尾房里，有的家里還有很小的孩子，那些小孩懵懂又無助的眼神，看得讓人心碎，眼淚都能掉出來。
今年爆發“集體斷供”在情理之中，目前除了旭輝、龍湖等少數幾家，其他主流民營房企已全部暴雷，有幾家國企也搖搖欲墜。這里得有多少樓盤要爛尾，據說恒大一家在全國就有1300多個項目，爛一半就要600多個，我上面說總數有1000個算是很保守。
疊加陰魂不散的疫情，可以說是百業蕭條，失業率不斷高企。工作都沒了，也就斷了還貸款的經濟來源，更加令爛尾房業主的信心雪上加霜，又申訴無門。一旦有人拍案而起，勢必會快速蔓延到全國。
對商業銀行的影響，也遠不止他們聲稱的那樣輕描淡寫。各家銀行幾乎同一時間公告宣稱：斷供樓盤所涉金額不大，占比很小，風險可控。
這話我是相信的，因為存量房貸金額太大。數據統計，僅A股上市銀行的房貸余額接近35萬億，去年凈利潤合計高達2萬億。爛尾盤多數來自三四線城市，本身房價不會太夸張，按每個項目平均60畝的土地，容積率2.0，房價1萬3，按揭比例50%測算，單個盤的按揭貸款金額大概就5個億。所以各家銀行公布的數字多在幾千萬到幾個億，確實不痛不癢。
對于銀行來說，即便斷供的按揭全部形成壞賬，也不是說虧不起這個錢。而是說，這些爛尾盤的背后，還有多少沒有結清的開發貸，還有沒爛尾但是開發商已經躺平，存續的貸款又有多少，一家恒大就是4000多億，總數起碼也得萬億級別吧。想消化這部分潛在的壞賬非常困難，雖然有土地抵押，但是已經被開發商連帶房子一起賣給老百姓了，銀行不可能把這塊地真的再賣一遍。這個問題其實非常復雜，有機會再專門討論。
后續如何處置這些爛尾盤的問題有待觀察，我感覺是不容樂觀。想當年我們吳江有一個著名的爛尾盤叫“麗灣域”，資金缺口其實就五六千萬，硬生生拖了三四年，還是后來房價漲了順帶土地也漲價了，切分出一塊空地賣給了萬科，土地款溢價部分拿來填了缺口，才最終解決了問題。現在像鄭州這樣一個城市都爛尾幾十個，誰有什么好辦法嗎？
經此一役，房地產的市場邏輯預計將徹底改變。天怒人怨的“預售制”應該會加速被取締，中小和民營房企基本全部出局，房地產投資勢增速必進入負增長時代。
二十一世紀以來經濟高速增長的奇跡，本質上是一場以房地產為載體的債務大膨脹，代價是讓老百姓背負巨額房貸，負重前行。如今房企爆雷的風險也主要由老百姓來承擔，這不公平。
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