今年上半年，我們貨幣政策整體轉向放水刺激經濟的小周期，這個可以體現在1月降準和下調MLF利率。
在1月份央行就已經表態“貨幣政策工具箱開得再大一些”。
所以，對于今年上半年，我們貨幣轉向寬松，這也并不意外，我在1月份也已經跟大家分析過。
并且受3月疫情的影響，我們就進一步加大貨幣寬松的力度，這個也體現在4月開始M2數據重新回到兩位數。
不過，現在上半年已經要過去了，那么大家對下半年我們的貨幣走向肯定會比較關心。
特別是在美聯儲當前激進加息的情況下，我們下半年是否還會維持當前寬松的狀況，也是大家比較關心的問題。
我這里有必要提醒一下，當前美國的聯邦基準利率已經全面超過我們法定基準利率，同時美國不同期限的國債，收益率也普遍超過我們國債收益率，形成中美利率倒掛。
在這種情況下，其實我們下半年進一步降息放水的空間，其實也不會太大。
雖然我們當前貨幣周期跟美聯儲的貨幣周期，是錯峰的，并不在同一個周期，而且我們貨幣政策整體還是比較強調“以我為主”，保持足夠的獨立性，但這并不意味我們就完全不受美聯儲激進加息影響。
除非美國爆發比較實質性的金融危機，并波及到我們，那么我們才會以救市的名義來進一步降息放水，類似2008年和2015年那樣。
本文會就此來做一個詳細分析，歡迎大家點贊關注。
（1）利率倒掛
今年1月，有過一次下調MLF利率，當時是小幅下調了10個基點，從2.95%下調到2.85%。
在這之后，市場一直有很大的預期認為還會進一步下調MLF利率。
特別是3月份之后，這樣的預期是很強的。
但過去5個月，我們MLF利率整體是紋絲不動，并沒有更進一步下調。
我之前也分析過，在美聯儲利率超過我們基準利率之前，我們可能還有一次小幅下調MLF利率的空間。
而一旦美聯儲利率超過我們基準利率，那么我們進一步下調MLF利率的可能性就不會太大。
我們存款基準利率是1.5%，上一次全面降息是在2015年。
過去這6年，我們就沒有調過基準利率，特別是2019年實現LPR利率市場化后，主要就是通過調節MLF利率，來進而影響LPR利率，從而傳導到實際貸款利率。
而美聯儲在6月15日一口氣上調0.75%的利率后，當前基準利率已經達到1.5%，跟我們是持平的。
并且，從美聯儲過去一周的表態看，7月加息75個基點的概率是很大的，這意味著7月27日美聯儲再加息75個基點后，美國基準利率就會達到2.25%，我們跟美國的利差就會被進一步拉大。
這還只是基準利率層面的利差倒掛。
我們來看實際貸款端，我們跟美國的利差倒掛問題。
我們一組一組看，先看雙方10年期國債的收益率對比。
當前美國10年期國債是3.138，我們是2.81%，這個倒掛幅度還不算太大，只有32個基點。
再看5年期的對比。
美國5年期國債是3.18%，我們則是2.6%，二者倒掛幅度已經達到58個基點。
再看2年期的對比。
美國2年期國債是3.06%收益率，我們則是2.24%，二者倒掛幅度進一步擴大到81個基點。
也就是，從長端國債，到短端國債的收益率，我們和美國的收益率倒掛是在逐步擴大。
這個首先主要原因是，在美聯儲激進加息縮表下，美國國債收益率出現嚴重倒掛現象，也就是短端國債的收益率，基本跟長端國債收益率持平，甚至超出。
我們則沒有這個收益率倒掛問題，所以，短端國債收益率跟美國的收益率倒掛就會進一步擴大。
這個主要原因在于美聯儲激進加息，跟我們關系不大，我們國債市場整體波動不算太大。
然而，需要注意的是，當前中美利率全面倒掛，必然會產生一些影響，作用于股市、債市、匯市，會影響到一些國際熱錢的進出。
這個影響當前還沒有全面體現，會有一些滯后性，但只會遲到，不會缺到，這是大家需要注意的。
（2）房貸利率差
美國房貸市場的利率，也已經全面超過我們，而是是達到遠超過我們的程度。
美國房貸利率已經連續第二周觸及13年多來的最高水平，30年期固定利率房貸的平均利率從上周的5.78%進一步攀升至5.81%。
相比之下，我們在5月份，連續兩次在房貸利率上放大招，在5月之前，首套房的房貸利率普遍還要5.1%，但到了上個月最低的時候，只要4.25%。
這個我在上個月也跟大家分析過，這屬于特殊時期的一個“促銷”性質，并不具備常態化狀況。
現在要申請到4.25%的最低利率，已經是比較困難了，當前普遍在4.45%~4.65%左右。
這個房貸利率，相比美國當前的5.81%來說，已經是低非常多。
相比雙方國債收益率的倒掛，可能會直接影響到一些購買債券的國際熱錢。
我們和美國的房貸利率差，對國際熱錢影響并不大，而且雙方的實際國情，包括經濟周期，也都大不一樣。
美國的房地產市場是處于過去兩年瘋漲后的泡沫期，美國房價基本已經全面漲過2008年次貸危機前的高點，創出歷史新高，房價和成交規模都出現同步瘋漲態勢。
所以，美國有加息抑制泡沫過熱的需要。
而我們房地產市場的周期，在過去兩年則反過來。
我們房價主要是2015年~2017年，全國大部分城市都在這3年出現房價翻倍漲的現象。
不過，從2018年去杠桿之后，全國房價整體處于一個下降通道。
2020年初，為了應對疫情，有過一波放水，當時一些局部一線城市房價也出現過一波瘋炒。
但全國范圍內，除了極少數個別城市，大部分城市的房價基本都距離2017年高點，還有較大距離。
特別是去年初，我們貨幣周期開始小幅收緊后，伴隨著房地產企業暴雷不斷，我們房地產市場也開始進入到一個低迷期，這個可以從今年上半年，我們房企的銷售額驟降，明顯看出來。
今年上半年，我們房企整體銷售金額，是出現腰斬的降幅。
所以，當前房地產市場成交是比較低迷的，基于此，我們才在5月在房貸利率上連續兩次放大招，大幅降低實際房貸利率。
不過即使如此，5月我們房地產市場雖然有所改善，但變化并不是太大。
5月我們百強房企5月銷售金額是5192.2億元，環比增長了5.4%，但同比仍然降低59.5%。
這里，我得說一下，我們一些地方的限跌令，其實可能不會有太好的效果，并且有可能起到一些反效果。
我們有時候可以看到一些房企為了現金流，采取大幅降價促銷后，沒多久就被叫停了。
客觀來說，房企大幅降價促銷，確實是一個比較不太好處理的事情。
但像有的地方出臺的限跌令，要求開發商實際銷售價格不得超出備案價格上下幅度的15%。
但這一招，并不太能刺激房市，而且除了滿足已經買房的存量業主一些心理安慰，實際是可能多輸的。
首先，限跌令讓房企的成交量上不去。
現在大家對房地產市場都不是太有信心，那種狂熱買房的氛圍，早就一去不復返。在當前這個大環境下，房企不降價促銷，成交量可能就上不去。
根據一些市場規律，一般只有在房價瘋漲或者下跌的時候，成交量才會放大，而房價長期橫盤的時候，往往成交量就會比較低。
不管漲跌，只要價格出現大幅波動，成交量就會劇烈放大，這是金融市場的一個規律，對房地產市場也適用。
現在限跌令，看似維護了房價不跌，但也導致成交量清淡，反而會導致房企現金流進一步緊張。
而對于剛需買房的人來說，房價一直維持不跌，或者只是小跌，剛需購房者左右為難，不敢入場。
所以，限跌令是會有抑制剛需的效果。
可能有人說，之所以會有限跌令，是為了維護已經購房的龐大存量市場。
雖然表面上看起來是這樣，但實際也只是一種心理安慰。
當前很多城市的房價屬于“有價無市”的狀態，雖然二手房價格仍然高高在上，但成交量清淡，大家如果有賣房，應該很清楚，不是熱門地段的房子掛上去大半年都很難賣出去，除非你愿意大幅度降價。
也就是說，雖然有限跌令，讓新樓盤價格不至于降太多，但讓二手房市場這種有價無市的局面，也只是給存量已經買房的人有一個心理安慰，明面上自己手里的房子仍然還是有那么多價值，但這個價值其實已經有暗中折價空間，你不賣，房子就還有這么多名義價值，但你真拿去賣，這個房子價值可能就要折價。
所以，我個人是不怎么贊成限跌令，雖然我是屬于已經買房的人群。
我們買任何東西，肯定不能一味要求買了之后，價格只能漲，而不能跌，這是不現實的。
我們還是得尊重經濟規律和市場規律，這并不以我們個人意志為轉移。
不過，這是從微觀角度來思考的結果。
如果從宏觀層面來考慮，我是能理解，在我們當前和美國博弈的最關鍵時期，我們無論如何都不能比美國先暴雷。
所以包括5月在房貸利率上連續兩次下調放大招，以及其他一些穩定房地產的做法，我整體上還是支持的。
另外，關于房地產市場，現在情況其實也比較明確，類似2016年那樣的全國房價集體瘋漲局面，已經是一去不復返。
未來全國房價還會進一步分化，不能一概而論。
比如超一線城市，跟一線城市，還有二線城市，情況會完全不同。
而且即使是同一座城市，地段、小區管理、服務的重要性都會被進一步拔高，原本比較抗跌的小區，未來仍然還會比較抗跌，但原本不抗跌的小區，也只會更加不抗跌。
畢竟一個城市里，其實優質的樓盤小區資源也是比較有限的。
放大到全國，不同城市的情況差異就更大，所以很難一概而論
但除了極個別城市之外，我覺得大部分城市可能整體房價，會受限于人口減少的趨勢，而進入到一個長期緩慢下降的持續陰跌通道，我個人是不怎么看好。
這也是我一直以來的觀點。
所以，買不買房，歸根結底是看實際需要，如果確實是剛需，而且比較急切買房，那就找個合適的時機買。這種長期陰跌態勢，你很難說什么才是最好的買房時機，因為很多人是等不起的。
主要還是得看政策、利率優惠，還有實際地段情況、個人能力等等，買房是涉及到自己一生的大事，得自己綜合各方信息后，自己拿主意做決定才行。
如果只是拿來投資，我是不建議還拿買房當投資。
要記住“房住不炒”。
（3）總結
總體來說，上半年我們經濟是出現過一些困難，但隨著5月我們整體還是把疫情控制下來，過去一個月，全國范圍內，絕大部分人的生活也開始恢復正常，我們經濟復蘇也回歸到一個正規。
疊加美聯儲激進的加息縮表，這也意味著，我們貨幣在下半年進一步降息放水的可能性已經被降低。
至于，我們會不會跟隨美聯儲加息，這一點，我覺得至少未來半年可能性還不是太大，但也得到時候綜合看匯率市場和我們通脹情況，現在還不太好下定論。
但凡事有意外，如果下半年出現一些超預期的黑天鵝事件，我們仍然還是有可能為了應對一些突發的重大事情，而進行降息放水穩經濟。
比如，下半年又出現疫情爆發的現象，經濟再度需要刺激。
亦或者，出現重大國際格局變化，又或者我們抱回對岸等等。
此外，假如未來半年美國因為美聯儲激進加息，而爆發金融危機，我們也存在降息救市的可能性。
當前其實美國爆發金融危機，已經不算是黑天鵝，而是已經正在奔跑的灰犀牛，只是這頭灰犀牛啥時候跑到位，這仍然還是有懸念的，美國未來半年內就爆發金融危機，可以算是黑天鵝，如果把這個周期放大到未來1-2年內爆發金融危機，則可以當做灰犀牛了。
我們當前手里頭還是有一些利率彈藥，但這些彈藥都是非常寶貴的，只有國際層面出現重大危機，我們才能把手里頭寶貴的彈藥打出去。
好鋼要用在刀刃上。
在那之前，還是得慢慢熬。
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