01 往事
大約十幾年前吧，那會兒大學(xué)剛畢業(yè)，稀里糊涂地到了社會上。雖然那時(shí)讀過很多書，但對社會運(yùn)轉(zhuǎn)方式是兩眼一抹黑。
當(dāng)時(shí)為了提升學(xué)校就業(yè)率，就到學(xué)校大門旁邊某個(gè)簡陋的運(yùn)輸公司還是物流公司蓋了一個(gè)印章，表示我已經(jīng)就業(yè)了，為學(xué)校就業(yè)率增加了一絲亮色。這大概是所有大學(xué)畢業(yè)生所能面對的最苦逼的局面。
當(dāng)然這里說這段絕沒有抹黑母校的意思。實(shí)際上我很感謝母校，因?yàn)槟抢镉幸粋€(gè)很不賴的圖書館（現(xiàn)已拆遷），里面有很多比較少見的書。
比如達(dá)爾文的“物種起源”、牛頓的“自然哲學(xué)的數(shù)學(xué)原理”等科學(xué)書籍。
比如海格爾的“美學(xué)”、柏拉圖的“理想國”等哲學(xué)書籍。
比如“古蘭經(jīng)”、“金剛經(jīng)”、“壇經(jīng)”等宗教書籍。
比如“全唐詩”的精裝版等等。
這些我都囫圇吞棗地翻閱過不止一次。當(dāng)然我不能說精通，但我起碼都咬著牙、擰著眉頭努力看過，而且收獲巨大。我憑借看“古蘭經(jīng)”大致搞明白了中東歷史。
我印象中最深的是一部“法國詩選”，把法國詩歌精華脈絡(luò)梳理得非常清晰。因?yàn)槊渴自姼瓒加薪榻B創(chuàng)造背景，我憑借那本詩選弄通了法國歷史和部分歐洲史，現(xiàn)在想想也是奇葩。
這段經(jīng)歷對我后來想明白“立體史觀”奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。所以我非常感謝母校，至少非常感謝母校的圖書館。
再說畢業(yè)蓋完章之后，我就到社會上找工作。當(dāng)時(shí)腦袋里還比較有水分，聽信了和企業(yè)一起成長的鬼話，根據(jù)自己學(xué)得不咋地的專業(yè)，去了一家玻璃制品廠（也算是化工的一個(gè)分支）；參與了鍋爐建造、行列機(jī)調(diào)試，以及其他若干環(huán)節(jié)，其實(shí)就是扮演農(nóng)民工角色。
在這個(gè)參與的過程中，我接觸到一個(gè)保安。他是工廠老板的堂哥，人看起來比較有氣勢，一看就是那種經(jīng)歷過很多事的人。
后來接觸多了才發(fā)現(xiàn)，他真不是一般的保安，而是破產(chǎn)的房地產(chǎn)老板，為了討生活而到堂弟廠子里看門。那是十多年前的合肥，當(dāng)時(shí)合肥房價(jià)大約只有現(xiàn)在的五分之一。
他破產(chǎn)的原因是資金鏈斷裂。大家可能會納悶，合肥這些年如此猛烈地炒房，但凡和房子有關(guān)都能分一杯紅利，為什么房地產(chǎn)老板會破產(chǎn)呢？其實(shí)原因很簡單，他的資金鏈斷裂，是因?yàn)?8年金融危機(jī)沖擊，相當(dāng)于時(shí)代的一粒塵埃把他擊垮了。當(dāng)然那些沒有被時(shí)代塵埃擊中的房地產(chǎn)老板們，大多都在接下來的時(shí)間里發(fā)了大財(cái)。
當(dāng)時(shí)我聽到他的故事時(shí)，水分未干的腦子里冒出了一句李白的詩，“青門種瓜人，舊日東陵侯。”然后我暗自下定決心，堅(jiān)決不欠債。
為什么會有如此這般想法呢？因?yàn)槲耶?dāng)時(shí)雖然對現(xiàn)實(shí)社會不是很了解（這里的了解指了解社會現(xiàn)實(shí)的運(yùn)行結(jié)構(gòu)，我當(dāng)時(shí)只經(jīng)歷過農(nóng)民、農(nóng)民工的角色）；但我的人生道路很明確，我不過是歷史的過客。
后來廠子建好之后，我腦袋里的水分也就干了，明白這里不是我待的地方。我最終還是按照“歷史過客”的路線繼續(xù)前行。
隨后這十多年，中國進(jìn)入了大房地產(chǎn)時(shí)代。
我之前的文章里描述過，08年到15年，是金融房地產(chǎn)時(shí)代；15年之后，是階層房地產(chǎn)時(shí)代（即以房地產(chǎn)分階層）。
從歷史過客的視角看，大房地產(chǎn)模式的好處和壞處都有很多，但最大的好處和壞處很明確。
02 好處與壞處
大房地產(chǎn)模式最明顯的好處：固定資產(chǎn)升值，擁房者賬面資產(chǎn)很高。
中國房地產(chǎn)，香港是龍頭。
當(dāng)初香港回歸時(shí)，大陸輿論界感嘆香港房價(jià)高，香港人住房不易。當(dāng)時(shí)特區(qū)政府試圖加大供給量，把房價(jià)降下來，結(jié)果香港人上街散步，繼續(xù)推動房價(jià)飆升。
然后大陸房價(jià)就借鑒了香港模式，步香港后塵而去。
大房地產(chǎn)模式最明顯的壞處：推升了社會運(yùn)行成本，降低了社會流動性。
簡單點(diǎn)說，一房掏空三代，創(chuàng)業(yè)成本增高，消費(fèi)信心不足，實(shí)體萎縮。
以香港為例，制造業(yè)空心化造成巨大的階層分化。但香港能夠依靠前期積累與特殊的地位，即便實(shí)體制造業(yè)空心化，日子也能過。
大陸這個(gè)體量，注定必須以實(shí)體制造業(yè)為根基。而現(xiàn)在中國實(shí)體制造業(yè)正面臨巨大的考驗(yàn)和沖擊。
5月25日，國家召開萬人大會，直通區(qū)縣。
這是非常規(guī)的會議模式，其主要目的就是恢復(fù)人們對經(jīng)濟(jì)的信心，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。但核心部分仍然繞不開房地產(chǎn)，原因有兩個(gè)：
1、房地產(chǎn)是中國最大（也是世界最大）的市場。
2、4月19日，央行召開實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會時(shí)，提到房地產(chǎn)。很多媒體把這個(gè)信號解讀為，央行把房地產(chǎn)定性為實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
那房地產(chǎn)究竟是不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)？
很多人認(rèn)為是，而且是最大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。如果按照這個(gè)觀點(diǎn)，既然要刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，那就一定離不開房地產(chǎn)。
也有很多人認(rèn)為房地產(chǎn)已經(jīng)脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的屬性，變成了金融產(chǎn)品。但即便房地產(chǎn)是金融產(chǎn)品，也關(guān)聯(lián)到很多實(shí)體行業(yè)。
鋼筋、水泥、沙子、石子、混凝土、五金、家電、裝潢等等，沒有一百個(gè)，也有大幾十個(gè)實(shí)體行業(yè)。所以房地產(chǎn)即便不算實(shí)體經(jīng)濟(jì)，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)也繞不開房地產(chǎn)。
那么我寫這個(gè)文章是為房地產(chǎn)唱多么？當(dāng)然也不是，而是在描述一個(gè)過去幾十年以來反復(fù)發(fā)生的事實(shí)。
03 過去幾十年
過去幾十年，一旦需要刺激經(jīng)濟(jì)，就會拉動房地產(chǎn)。
但是2015年之后，這招就不太靈光了。
我之前寫文章說過，2015年發(fā)生了三件大事：
房價(jià)暴漲，讓房價(jià)從金融產(chǎn)品演變成劃分階層的工具。
股市暴跌，股災(zāi)消滅了大量的流動資金。
計(jì)劃生育放開，但人口并沒有迎來磚家預(yù)期的暴漲，而是持續(xù)下滑；最終導(dǎo)致接盤者出現(xiàn)斷層。
現(xiàn)在疫情加持，很多地方又開始祭出傳統(tǒng)的刺激房地產(chǎn)的招數(shù)。
1、央行官宣LPR“降息”，首套房貸利率最低可至4.25%，減輕購房者的貸款壓力。
2、支持大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資，碧桂園、美的置業(yè)、龍湖、旭輝、新城都陸續(xù)宣布了發(fā)債計(jì)劃，重新激活冰封已久的房企融資通道，為行業(yè)注入流動性。
3、大量二線城市逐步放開限購限售，甚至是鼓勵(lì)居民買房。
這些傳統(tǒng)刺激房地產(chǎn)的招數(shù)在往年較為有效，但今年卻如泥牛入水，激不起水花。
以強(qiáng)二線城市鄭州為例，3-4月連續(xù)推出了3輪利好政策，包括但不限于：放松了限購限貸、給大學(xué)生買房補(bǔ)貼、減少供地、降低土拍保證金、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管、給房企貸款支持、加快工程建設(shè)審批等。
——然而并沒有效果。
這個(gè)世界一個(gè)最基本的邏輯就是，沒有任何一套手段能永遠(yuǎn)行之有效，房地產(chǎn)刺激手段也是一樣。
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)（注意定語，傳統(tǒng)的）已經(jīng)到了歷史的拐點(diǎn)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)刺激手段也會在拐點(diǎn)處失效。
我在之前就寫文章《房地產(chǎn)真相》說，接近歷史的拐點(diǎn)處，限購的真正作用不再是抑制房價(jià)上漲，而是抑制其下跌。
就像計(jì)劃生育沒取消之前，人們以為是計(jì)劃生育政策限制了生育率一樣，其實(shí)是計(jì)劃生育政策讓人看不見人口生育率的危機(jī)。所以一旦計(jì)劃生育政策取消，人口生育率非但沒有回升，反而大幅下滑。
當(dāng)人口生育率下降而房價(jià)又在天上飛、且城市化接近尾聲之后，那些傳統(tǒng)的招數(shù)（例如取消限購）只會磨滅人們對房地產(chǎn)的信心，而不是增加對房地產(chǎn)的信心。
尤其是所有城市都對房地產(chǎn)完成松綁之后，再刺激房地產(chǎn)就會變得更加困難。
所以如果真想刺激房地產(chǎn)，不要再在傳統(tǒng)的套路上浪費(fèi)時(shí)間，扭扭捏捏地討論是否松綁等策略已經(jīng)沒有意義；而是要用非常規(guī)手段出大招。
04 非常規(guī)招數(shù)
所謂非常規(guī)招數(shù)的前提：相當(dāng)一部分人對房價(jià)還抱有上漲預(yù)期。
招數(shù)一，要加強(qiáng)人們對房價(jià)上漲的信仰，即讓他們始終認(rèn)為，是限購限制了房價(jià)上漲。
所以不要松綁，而是要加碼，對所有三線城市出指導(dǎo)價(jià)；加固人們認(rèn)為國家抑制房地產(chǎn)上漲的信仰。
招數(shù)二，更大幅讓利。
房價(jià)對于大部分人來說還是太高，買不起；還需要讓利。
現(xiàn)在這個(gè)LPR還是太高了，至少要再下降一個(gè)點(diǎn)，到3%附近。
如此才能激發(fā)人們的購房欲望，減輕剛需購買高價(jià)房的壓力。
招數(shù)三，趁機(jī)取消公攤面積，讓房價(jià)軟著陸。
連香港這個(gè)公攤面積的原創(chuàng)者都已經(jīng)取消公攤面積了。大陸在高房價(jià)的情況下，還保留公攤面積是非常畸形的，對剛需非常不公平，同時(shí)也阻礙了房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。公攤面積退出歷史舞臺只是時(shí)間問題。
之前不敢對公攤面積改革，是擔(dān)心引發(fā)房地產(chǎn)震動，影響房地產(chǎn)軟著陸。
所謂的軟著陸思維，是指房價(jià)不變的情況下，推高人們的收入，從而讓大家買得起房，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸。簡單說，就是用時(shí)間換空間，然后再解決公攤面積的問題。
但是現(xiàn)在因?yàn)閲鴥?nèi)外環(huán)境的影響，老百姓收入并沒有增加，很多人的收入還減少了、甚至丟掉了工作。
這種情況下就可以換一種思路：所有大中城市都出指導(dǎo)價(jià)的情況下，取消公攤面積，相當(dāng)于變向降價(jià)。
眾所周知，大家喜歡買漲不買跌。
如果按照傳統(tǒng)的套路導(dǎo)致房價(jià)下跌，那么大家就不會去買房。原因很簡單，這個(gè)套路會摧毀相當(dāng)一部分人對房價(jià)永遠(yuǎn)上漲預(yù)期的精神信仰。
但是——
如果在所有大中城市都出指導(dǎo)價(jià)的情況下，取消公攤面積；
雖然是變向降價(jià)，但卻能夠自稱“與國際接軌”；
還可以宣稱這是巨大的改革、體現(xiàn)了國家壯士斷腕的改革決心，
體現(xiàn)了讓利于民的初心，
如此可以繼續(xù)維護(hù)相當(dāng)一部分人對房價(jià)永遠(yuǎn)上漲預(yù)期的精神信仰，從而變相實(shí)現(xiàn)房價(jià)軟著陸。
這樣的招數(shù)比之前的時(shí)間換空間效率更高，而且可以起到刺激房地產(chǎn)的作用。
以上是個(gè)人淺見，只代表個(gè)人看法。
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