5月11日，《廣州市規劃和自然資源局 廣州市住房和城鄉建設局關于推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房工作的通知（征求意見稿）》公示，提出要優化廣州各類用房功能結構，切實提高保障性租賃住房的有效供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足。
這個“保障性租賃住房”的提法，很多人可能不熟悉。
保障性租賃住房是個新概念，去年才開始提。像去年發布的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》明確，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。
自從“保障性租賃住房”這個概念被提出，就被寄予厚望，說把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，堅持一切從實際出發，解決好大城市的住房突出問題。
似乎它是解決住房問題的好辦法。現在大家買房也買不起，租房成本也高起來了。
不過，2021年，40個城市計劃籌集建設93萬套保障性租賃住房。從這個數字來看，還遠遠不夠。
另外，我們之前在《龍湖，死里求生》里提到過，房企也搞過長租公寓，但要極限操作，才能賺錢，并保證項目能夠長久運營下去。如果做不到，那么爆雷跑路才是最終結果。
畢竟在租售比很低的地方，租房不是個好生意。那些過得好的包租公，很多其實是有自建房這種低成本房產，或者拆遷等原因有多套房，持有房產成本還低。
所以，想要指望保障性租賃住房又要供應多，又要租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，實在太難了。
所以，廣州這次發文件，是要推進非居住存量房屋改建保障性租賃住房。這里的“非居住存量房屋” 是指之前已建成的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等類型房屋。
而且在改建項目用作保障性租賃住房期間，不動產權、土地使用年限、用地性質、建筑面積、建筑高度、建筑層高不變，不補繳土地價款。
這條是很關鍵的。
大城市真的缺地建住宅嗎？并不是。
大城市缺的是住宅用地，像工業用地之類往往并不缺，甚至由于產業轉移還有很多剩余。有些廠房、倉庫閑置，也沒有啥重新啟用的可能，還不如改造成保障性租賃住房。
商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等類型房屋，建筑都是現成的，改造成保障性租賃住房速度更快、成本更低。
像廣州還算情況比較特殊，寫字樓空置率不高，某些城市的寫字樓很多都是空的，未來要是大力推廣在家辦公就更不需要那么多寫字樓了，也不如改建成保障性租賃住房。
歸根結底，還是把以前不合理的土地用途糾正一下，釋放一些建筑用于改造保障性租賃住房。這也算是對大城市土地規劃稍稍放寬了一點。
當然，來大城市租房的人，還有可能對保障性租賃住房有一些顧慮。
比如公共福利，租房者能享受多少？
廣州這次發的文件就提到，項目的改建建筑面積在5000平方米以上的，應按照改建建筑面積6%集中設置公共服務設施用房或項目自有公共活動區。
過去那種修橋修路的大基建，已經比較完善了，以后的投入產出比未必很高，是時候轉型，多造學校、醫院這些公共服務設施了。
另外，廠房、倉儲過去可能有污染物儲存、加工，拿它們改造保障性租賃住房，不怕有環境污染和健康危害嗎？
廣州這次發的文件提到，土地性質為三類工業用地和三類物流倉儲用地的非居住建筑，不得改建為保障性租賃住房。三類工業用地是指對居住和公共設施等環境有嚴重干擾和污染的工業用地，這類土地不能被用來改造保障性租賃住房。
大家在租房子的時候，也要多留心，自己租住的區域是否在工廠附近，過去曾經有過什么用途。
不僅僅是廣州，東莞也在最近印發《東莞市發展保障性租賃住房實施意見》，稱到“十四五”期末，全市保障性租賃住房總量不少于10萬套，力爭達到15萬套。該文件還提到，要對各類閑置住房及其周邊環境進行適當改造并加以規范管理，轉為保障性租賃住房。東莞改造的是租賃住房和公寓，政府公房和機關企事業單位宿舍，老舊小區和城中村存量住房等。
廣東省會在未來加大力度改造保障性租賃住房，因此在積極推動保障性租賃住房基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目。像深圳市人才安居集團項目近日已報送國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。
未來投資收益可能不會很高了，REITs這樣長期能提供較穩定收益的資產可能會得到更多青睞，REITs也是撬動社會資金支持保障性租賃住房的一個辦法。
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