試論房地產業發展前景
迎春
一， 房地產業在當前我國經濟中的地位
當前房地產業在我國經濟與金融中占據著非常重要的地位，政府不僅把房地產業作為支柱產業，而且在出現危機時，不斷采取措施“挽救”這個產業。
據國家統計局的數據，2020年我國的國內生產總值為101.6萬億，建筑業占總產值的7.2%，（《中國統計摘要》2021第25頁）住宅占建筑業的比重占66%，可見住宅建筑在整個國民經濟中的地位的重要性。我歷來不相信國內生產總值指標的科學性，認為它混淆了生產與收入的本質區別。但是，在沒有準確統計數據替代以前，也只能采用國內生產總值指標的數據。
《中國統計摘要》國內生產總值指標的數據表明，改革開放以來，建筑業特別是住宅建筑在我國國內生產總值、物質生產中的地位不斷上升：改革開放初的1978年，在國內生產總值的構成中，第三產業只占24.6%，物質生產部門（第一、二產業）占75.4，其中，建筑業占3.8%,相當于物質生產部門的5%；到2020年，第三產業占國內生產總值的54.5%,建筑業在整個國內生產總值中的占比上升到7.2%，這樣建筑業在物質生產部門的比重就占到15.8%，就是說改革開放以來，建筑業在國內生產總值的構成由3.8%,上升到7.2%；在物質生產的產值構成由5%，上升為15.8%。可見，建筑業在國內生產總值、物質生產中的位置越來越重要。相應的住宅建筑占到整個物質生產的產值占比就達到了10%以上。可見，住房建筑在整個國民經濟中的地位是多么重要。
建筑業的從業人員從1978年的648萬，增長到2020年的5366.9萬人，增加了4700多萬，增加了近7.3倍。
與建筑業相關的產業還有鋼鐵、水泥等建筑材料，所以，建筑業、特別是住房建筑的興衰，對整個國民經濟具有重大意義。
建筑業、特別是住宅建筑，對整個金融的作用也越來越大。
改革開放以來，我國經濟商品化發展很快。毛澤東時期的生產資料，絕大多數是調撥產品，不能買賣；住房由單位分配，叫實物分配。勞動者作為生產資料主人，住房等是基本生活的必然要求：社會必須保證作為主人的居住、治病、教育、養老等基本需求，至于水平高低，則由當時生產力水平決定。
改革開放以來，產品（大量生產資料、住房、原來公費醫療的藥品等）逐漸演變成為商品、資本。房屋不僅成為商品，而且對于一些人已經成為資本，成為賺取利潤的資本，成為收取租金的資本；房地產業成為資本聚集的產業，成為經濟發展中的支柱產業，得到飛速發展，在金融活動中有著舉足輕重的重大作用。據有關資料，僅涉及住房的負債就達100萬億：開發商負債19萬億，購房者負債35萬億，地方政府負債近40萬億，這三項加起來就負債近百萬億，相當于一年的國內生產總值總量。有關房地產的資金，涉及銀行、房地產開發商、居民、地方政府等方面，因此，房地產業出現危機，將涉及整個社會的經濟、金融穩定。
房地產性質發展變化的歷史
“1980年是中國房地產發展的元年------提出‘出售公房，調整租金，提倡個人建房買房’的設想，第一次把房子定義為商品------ 1987年深圳進行了中國改革開放首次土地的公開拍賣，催化中國房地產行業加速發展。標志著中國房地產行業開始進入商品化時代---------1988年《中華人民共和國憲法》規定，土地使用權可以依法轉讓，同時海南脫離廣東省獨立成立了海南省，吸引了大批的人下海來到海南淘金，成就了潘石屹、馮侖、易小迪等第一批地產淘金人。1991年全國第二次住房制度改革工作會議召開。國務院進行了24省份的房改，全國房地產進入起飛階段。”這些標志著房地產由商品發展成為資本。
隨著改革開放，房地產作為資本聚集的產業，在我國得到飛速發展，對于整個國計民生產生了巨大影響。
一方面是“大量的民營房地產企業開始煥發活力”,培育了一小撮富豪，如許家印、揚惠妍、王建林等，他們已經躋身于世界富豪榜；而另一方面則形成大量的“房奴”。形象的說法是“掏干”了“六個口袋”才交上首付，以后幾十年還要繼續當“房奴”，不斷地交房貸。記者徐明天寫了一篇文章，標題就叫：“缺德：掏空‘六個口袋’坑老，房地產又搞斷子絕孫‘接力貸’”；租房的住戶隨著房價不斷上漲，房租也越來越貴等等。住房被稱為新的壓在勞動群眾頭上的三座“大山”之一。
改革開放以來，我國房地產業的發展，就是經濟由公有制的產品經濟，向資本主義商品經濟發展的縮影。
二， 房地產業的發展前景
房地產是整個經濟中的一個部分，探討房地產的發展前景，首先必須分析我國經濟發展的前景。
改革開放以來，我國的經濟進入“外向型”經濟的發展道路：吸引外資，發展外貿。世界經濟已經進入帝國主義階段，發達資本主義國家不僅商品輸出，而且發展到資本輸出，經濟發展不平衡的規律必然反復出現。
毛澤東時期帝國主義國家不僅不向我國投資，而且實行經濟封鎖，不給我國做買賣買。改革開放以來，我國實行“外向型”經濟發展的路線：1983年我國實際使用外資僅22.6億美元，1996年就達到548.1億美元，2020年竟高達1443.7億美元；貨物進出口總額，也由1983年的436.2億美元，上升到2020年的4.6萬億美元。（《中國統計摘要》2021第106、96頁）實際使用外資與進出口貿易成倍的增長，一時間帶動我國經濟高速發展。但是，這種雇傭勞動經濟制度已經是一種腐朽、垂死的經濟制度，嚴重束縛生產力的發展，因此，2008年爆發世界經濟危機以后，發達資本主義國家的虛假繁榮破滅，大量生產的商品賣不出去，國內“有效需求”不足，生產總值增長速度急劇下滑，經濟危機迫在眼前。政府為了“防范”、“化解”危機，采用凱恩斯主義的貨幣政策、財政政策，“大手筆”投資四萬億，大搞基礎設施建設，修高鐵、地鐵、機場、碼頭等，結果不僅濫發紙幣，而且造成中央、地方政府累累債務，實行“賣祖宗地，吃子孫飯”，仍然擋不住國內生產總值增長速度的下滑：由2008年以前的兩位數增長，下滑至增長8%、6%，這兩年因為新冠疫情爆發，增長速度更加下滑，2020年只增長了2.3%。（《中國統計摘要》2021第26頁）
為什么增長速度會不斷下滑呢？發達資本主義國采取財政政策、貨幣政策，仍然不能防止經濟危機的周期性爆發，就是最好的說明。
以美帝國主義為例。1929年爆發世界性生產過剩的經濟危機，美國上空是“一片慘云愁霧”：“1929年10月21日，紐約證券市場發生價格暴跌——接著，生產下降、企業倒閉、銀行破產、工人失業”，“資本主義世界的工業生產下降了37.2%，其中美國下降了46.2%——美國破產的企業達到140，000家以上——美國的失業工人最多，有1320萬人全失業——在危機期間，高爐被炸毀，機器遭破壞，小麥當燃料燒鍋爐，牛奶倒入大河或大海里。例如，1933年，美國銷毀640萬頭豬，犁掉了1千多萬畝棉花地，僅在洛衫磯一地，1933年5月就有20000夸特牛奶被倒入溝渠中。”等等。（《資本主義興衰史》（修訂本）樊亢主編 第226-228頁）
西方經濟學不承認資本主義雇傭勞動經濟制度與社會主義公有制之類的劃分，只承認市場經濟與計劃經濟的區別，在現代西方經濟學中，根本沒有資本主義雇傭勞動經濟制度與社會主義公有制之類的概念，經常運用一些形象的詞匯，如“看不見的手”，“陷井”等等。
不同類型的學科，研究的是不同性質的事物。這些事物存在著質的區別，因此，在科學上也必須有不同的概念。不同性質的社會，按照生產關系應該科學地區分為封建社會、資本主義和共產主義等。封建社會以地主收取地租為特征；資本主義以雇傭勞動為特征；而共產主義則以公有制為特征等。可見，什么“市場經濟”、“看不見的手”、“靈巧的機器”等都不是科學的概念，掩蓋了事物的本質區別，有的還是形象的比喻。這是西方社會學的一種慣用手法。少數人還把西方經濟學家所說的“黑天鵝”、“灰犀牛”等，與經濟生活毫無聯系的動物，也引進經濟學，以顯示西方經濟學的時髦，實際上暴露了自己崇洋媚外、奴顏婢膝的面目。他們不學習西方無產階級的科學經濟學，而對資產階級放的屁也覺得香。
西方經濟學認為“市場經濟是一架精巧的機構，通過一系列的價格和市場，無意識地協調著人們的經濟活動。”（《經濟學》薩謬爾森等著 第70頁）不需要國家對于經濟進行任何干預，應該讓經濟自由放任地發展。但是，自1825年以來，反復爆發的經濟危機，特別是1929-1933年嚴重的經濟危機，宣告了這種理論的過時和破產。而西方經濟學理論把經濟危機說成是“市場失靈”，或者說“看不見的手失效”，要采用“看得見的手補救”，凱恩斯主義應運而生。
凱恩斯主義的主要內容是：“極力主張壟斷資本主義資產階級的國家加強對社會經濟生活的干預-----發生經濟危機，是由于‘有效需求’不足。’’’”（《資本主義興衰史》第247頁）事實是生產的不斷社會化，壟斷資本主義集團已經不能適應生產力的發展要求，必須以國家壟斷的形式出現，主要的表現是由國家發行紙幣和財政借貸款的形式干預經濟。資本主義經濟發展的歷史證明，盡管國家干預經濟，仍然不能阻止經濟危機的反復爆發。
現代經濟學把經濟增長的原因分為三個孤立的部分，即所謂的“三駕馬車”：出口、投資與消費。這種分類方法，與西方經濟學的其他錯誤一樣，掩蓋了消費、投資與出口的社會性質，也抹殺了生產、消費之間的內在聯系，是錯誤的經濟理論。
消費、投資、出口等都是具有社會性質的經濟活動。有資本主義的消費、投資、出口，也有社會主義的消費、投資、出口，這是性質根本不同的經濟活動。
毛澤東時期我國從蘇聯進口成套機器設備，和我國出口坦桑尼亞的機車、鋼軌，與現在出口商品的性質一樣嗎？當然不一樣！
毛澤東時期的投資與現在“老板們”的投資，性質相同嗎？當然不同！這些屬于經濟學領域的問題，不屬于這里的探討范圍。
毛澤東時期的人民群眾的消費，無論從性質和規模，都與現在勞動群眾的消費有著本質的區別，這是現代西方經濟學所極力掩蓋的事實。
毛澤東時期勞動者領取工資，購買生活消費品。那時物價穩定，盡管糧食、布匹等生產增長很快，但是，仍然趕不上消費需求的增長，要憑票供應；自行車、手表、收音機、縫紉機等消費品也要憑票供應，不僅不存在生產過剩的經濟危機，而且被資產階級經濟學家嘲諷為“短缺經濟”；而現在是大量消費品賣不出去，叫做“內需乏力”，“有效需求不足”等。這是兩種不同社會性質消費的現象區別。根本的區別是毛澤東時期工人的工資，是工人占有自己的一部分勞動，隨著勞動生產率的不斷提高，工資所包含的物質財富不斷增長，而現在，工人的工資是出賣勞動力的價格，是再生產勞動力商品的價格，必然表現為“有效需求不足”；而資產階級占有大量利潤，主要用于擴大再生產，因此，必然周期性地爆發生產過剩的經濟危機。盡管自1929年以來，經濟危機的形式發生變化：由赤裸裸的生產過剩，演變成為經濟停滯與通貨膨脹并存，演變為債務危機，本質上仍然是“有效需求不足”，根本原因是雇傭勞動經濟制度的必然產物。不根本改變這種經濟制度，實行公有制經濟，就不可能根絕經濟危機。凱恩斯主義的所謂貨幣政策、財政政策，不僅不能“防范”、“化解”經濟危機，而且只能加重危機的嚴重程度，這已被資本主義經濟危機的歷史反復證明。
2008年以來，我國的出口受阻，國內消費不能增長的條件下，政府想依靠投資“拉動”經濟增長：濫發紙幣，大量負債，搞基礎設施建設，以此“拉動”經濟。這是一種錯誤的理論和做法。
馬克思主義經濟學的再生產理論，是把再生產區分為生產、流通、分配和消費，認為物質產品只有經過流通、分配和消費以后，再生產才能繼續進行，這些環節是彼此區分而又有聯系的環節。產品消費不了，不僅不能進行擴大再生產，而且再生產也必然要中斷。這就是資本主義爆發經濟危機的根本原因。而西方經濟學則把消費、投資和出口孤立起來，統統囊括于國內生產總值之內，因此，根本不可能了解經濟危機爆發的內在聯系。物質生產與再生產，是有內在聯系的再生產，基礎設施建設必須與生產、生活發展相適應。基礎設施建設超過了生產、生活的發展需要，不僅不能帶來收益，必然造成浪費，造成物質財富的損失。2008年以后，政府投資四萬億，建設了一些機場，但由于客貨流量不足，造成浪費；地鐵等設施更需要地方政府補貼，造成政府的負債越來越沉重。可見，事實證明，基礎社會建設必須與生產、生活的發展相適應，否則不僅不能“拉動”經濟，而且為經濟危機的爆發埋下隱患。
投資作為擴大再生產，必須消費掉了物質產品，再生產、擴大再生產才能繼續進行。美國是世界上最大的軍工產品生產大國，它只有不斷發動戰爭，再生產才能繼續，否則軍工產品消費不了，再生產不僅不能擴大，而且也不能繼續進行，所以，美帝國主義不斷發動戰爭，是帝國主義軍事工業發展的必然。當前的爆發的俄烏戰爭，就是這種經濟規律的表現。
資本主義國家自1929年大危機以后，實施凱恩斯主義的政策，經濟危機的形式由生產過剩，轉化為上世紀70年代的通貨膨脹與經濟停滯并存，就是因為大量發行紙幣的產物；以后采用財政政策，大量負債刺激經濟，結果爆發了債務危機，都是雇傭勞動經濟制度阻礙生產力發展的表現，是人們不能“防范”、“化解”的經濟危機的最好證明。
美國反復爆發經濟危機的歷史，就是我國的前車之鑒。1929年爆發最嚴重的生產過剩經濟危機以后，美國等帝國主義就采用貨幣政策、財政政策“防范”、“化解”生產過剩經濟危機。采用貨幣政策，就是濫發紙幣刺激經濟，導致了上世紀的經濟停滯與通貨膨脹并存的經濟危機，簡稱“滯漲”。（《資本主義興衰史》第260頁）資本主義政府又重點采用財政政策，依靠借債“拉動”經濟，特別是發展房地產業，從而造成2008年美國的次貸危機，引發了世界性債務危機的爆發。現在，美帝國主義不僅出現高通貨膨脹，而且債務累累，僅國家就負債高達30萬億美元，充分表明凱恩斯主義理論的破產。
住房是人們生活的必需品，而且是生活資料中最昂貴、最耐用的消費品，因此，資本主義國家往往因房屋貸款不能償還而爆發危機；2008年的美國的債務危機爆發，則是大量負債的必然結果。
當前我國經濟正沿著美國經濟的老路，亦步亦趨的跟著爬行。自發展房地產業以來，我國房屋的平均價格，由1988年的1350元，現在已經進入一萬元，一些大城市房價已經高達幾萬元一平米，成為壓在人們頭上的“大山”。由于資本主義追逐利潤的本性，房屋建設已經遠遠超出群眾購買力，生產過剩是客觀存在的事實。
經過幾十年的雇傭勞動經濟的發展，我國已經出現“內需不足”的尖銳矛盾，房地產業必將是引爆經濟危機的導火索。
今年以來，房地產業出現了幾件大事：一，恒大的債務危機；二，第一季度房地產業的低迷；三，法拍房的急劇增加等，都顯示出爆發危機的征兆。
一，“地產巨頭恒大總部遭債主圍堵的消息，讓恒大的1.95萬億巨額債務成了這幾天的輿論焦點。”高負債是目前房地產企業的普遍現象，碧桂園負債同樣高達1.76萬億，萬科1.52萬億，綠地1.24萬億，保利、融創也都是將近1萬億……地產十大巨頭的平均負債率在2017年就已攀升到80%以上。”
二，“ 4月18日，國家統計局發布中國經濟一季報，1-3月份-----商品房銷售面積31046萬平方米，同比下降13.8%；其中，住宅銷售面積下降18.6%。商品房銷售額29655億元，下降22.7%；其中，住宅銷售額下降25.6%。”“整個一季度，百強房企銷售額累計下跌47.1%，銷售面積累計下跌49.1%，均幾乎腰斬。——銷量與銷售額下降，還不是關鍵，關鍵在于房價也在繼續下跌——一季度的全國商品房平均銷售均價，為9552元/平方米，全國房價跌破萬元——有人預言第二季度會出現拋房潮，炒房客要出逃，堵塞逃生渠道。”
三， 法拍房急劇增加。
法拍房，“即‘法院拍賣房產’，是被法院強制執行拍賣的房屋 。當債務人（業主）無力履行借款合約或無法清償債務時，而被債權人經司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權。而在過程中進行拍賣的房子就是法拍房。”法拍房的出現，表明信貸關系的中斷，這是爆發危機的一個信號。
“不少媒體說，以全國最大的線上法拍房平臺‘阿里法拍’數據為例，可以發現法拍房在這個平臺直線暴增的駭人數據——2017年，9000套；2018年，2萬套；2019年，50萬套；2020年，120多萬套；2021年，截至12月中旬，已經超過了168萬套。看這個數據，2021年的法拍房數量，比起2017年激增了足足187倍！是不是得嚇尿？”“一周前的文章，根據“貝殼網”數據顯示，多個城市二手房掛牌量突破10萬套！例如：如南京目前二手房掛牌量破13萬套；成都二手房掛牌量破14萬套；重慶二手房掛牌量更是突破17萬套！”
以上是當前房地產業呈現出的危機的苗頭。從全局看，房地產爆發生產過剩的危機，只是時間遲早的問題。
經過幾十年的發展，我國“房地產的現狀怎樣呢？據‘西南財經大學發布的《2017年中國城鎮住房空置分析》的報告數據顯示，我國的住房空置率已經達到了21.4%，其中一線城市的住房空置率達到了16.8%，二線城市的住房空置率達到了25%，三四線城市的住房空置率更是高達30%。根據財大更早的數據顯示，我國的空置房數量已經達到了2億套，如果按一套房住3個人的話，足夠6億人居住。’每年新增1100萬人的住房需求，現存的空置房不僅完全可以滿足需要，而且富富有余；據《中國統計摘要》的統計，2011年我國建筑企業住宅竣工面積為20億平方米，當年末城鎮人口接近7億，平均每人一年增加近3平方米。以后逐年增加，到2014年住宅竣工面積達到28.65億平方米，城鎮人口7.67億，平均每人增加了近4平方米。僅2010年至2020年的11年間，住宅竣工面積就增加了281.7億平方米，相當于9億城鎮人口平均每人增加30平方米。(《中國統計摘要》2016 第136 《中國統計摘要》 2021 第141、18頁) 短短的十一年，按照9億城鎮人口計算，人均就增加了30平米。在當前生產關系的條件下，這種規模的再生產還能夠繼續進行嗎？當然不可能！不管采用什么“金融服務”措施，即使再發行更多的紙幣，提供更多的貸款，房地產的再生產都不可能持續。”更何況有住宅的老年人不斷逝去，而新生人口不斷下降，每年房屋竣工面積二十幾億的速度增長，房地產業能夠不爆發生產過剩的危機嗎？必然要爆發生產過剩的危機！而在當前生產過剩的條件下，房地產業再爆發危機，必將引爆整個社會的經濟、金融危機。這是我國經濟發展的客觀必然，是任何人主觀意志改變不了的發展趨勢。唯一的辦法，就是回歸毛澤東時期發展公有制的路線，重新回歸科學社會主義的經濟發展道路。
我們是共產黨人，有能力進行自我革命，也有可能運用馬列毛主義，認識、掌握歷史發展的客觀趨勢，沿著歷史發展的共產主義方向前進！
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