今天，說中國房地產崩盤有人是不愿意接受的。
但說房子賣不動，房價要下跌，房地產各個環節都陷入困境就是大家都承認的。房地產的下滑已經影響到經濟和社會的穩定。
而且房地產的下跌不是個別城市的現狀，而是全國普遍現象。60多個城市救市，說明情況非常嚴重。房地產泡沫破滅在即，其危害性不言而喻。
我們今天必須問一個問題：中國經濟是如何走到房地產這條絕路上來的？
30年前的調控房地
伴隨這40年過來的我們這代人見證了中國房地產的泡沫過程。依稀記得30年前就開始房地產調控。
也有文字記載，1992年和1993年海南就進行房地產調控，距今就是30年。、
那時候，海南立省建特區，很多 人去海南淘金，就做兩年事，一是倒騰汽車，走私汽車。二是炒批文，炒地皮。那些官倒們不倒騰彩電了，就倒騰批文，有個批文再倒手，就賺大錢。走私洗車被 查，因為搞成了全國性的走私風潮，中央不得不管。捎帶著就把炒批文炒地皮給查了一下。
后來才知道。1991年9月，潘石屹等“萬通六君子”在海口成立了“海南農業高技術聯合開發投資總公司”，掛著農業公司的招牌，向房地產進軍。他們借了500萬元，用這些錢向銀行貸款1300萬元，然后通過炒連體別墅賺了幾倍。潘石屹在那時候掙到了人生中第一個100萬：“一開始都不敢相信，不敢簽。在1樓簽了房產買賣合同，到6樓加價就賣了。現在想想都害怕”。
海南省1989年房地產投資僅為3.2億元，而到了1992年，全省房地產投資達87億元，占固定資產總投資的一半，全省財政收入的40％。
房價也一路飆升。1991年，海南省房地產平均價格為1400元/平方米，僅僅一年，每平方米的價格就猛增至5000元。要知道，當時全國商品房均價只有995元/平，北上廣深的商品房均價直到1998年都還在5000元以內。
這個人口只有六百余萬的小島，出現了兩萬多家房地產公司。他們大多不是正經的開發商，而專注于炒地皮、炒樓。
那個時候的海南，遍地是黃金。就看你有沒有膽。
可以說，走私汽車和房地產是海南賺到的第一桶金，并且是缽滿盆賺了大錢。走私汽車被 禁了，但房地產就成了支柱產業，就像吸上鴉片上癮，再也戒不掉。
泡沫破裂后一地雞毛
1994年整治海南洋浦房地產就記得更清楚了。
當時出名的不只是海南洋浦，廣東的惠州，廣西的北海都是房地產熱土，全國都到這里搞房地產。老徐（微信公眾號：易經實修）那時去過北海參觀學習，被 那里優美的海灘所吸引。全國好多城市的政府都到北海去買地蓋樓，那寬闊的道路，雄偉的規劃，比深圳要厲害得多。
可是這三個地方的房地產很快就被 拍到了沙灘上，曲終人散。因為蓋了房子沒有人買，買了沒有人去住。那個時候的中國人還要賺錢，有產業有錢賺的地方才有人氣。這些地方只有房子，沒有工廠，沒有產業，就沒有人去，沒有人氣。
惠陽近10多年好起來了，房地產恢復起來，發展得不錯。因為它靠近深圳，買房的多是深圳人。北海和洋浦到現在還沒見起色，到處是爛尾樓。
當時的海南時興炒樓花，實際是炒圖紙。就是根本沒蓋樓，畫了圖紙就開始賣，開始炒。為了買下更多的“圖紙”，或者使“圖紙”收益成為現金，所有人都在大量貸款。以四大商業銀行為首，銀行資金、國企、鄉鎮企業和民營企業的資本通過各種渠道源源不斷涌入海南，總數不下千億。幾乎所有的開發商都成了銀行的債務人。而最后的風險，被壓在了銀行身上。
1993年6月23日，時任國務院副總理的朱镕基發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。
一天后，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，提出16條強力調控措施，包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。
失去資金來源之后，海南表面火熱的房地產事業瞬間垮塌，全省“爛尾樓”高達600多棟、1600多萬平方米，一度擁有全國10％的積壓商品房。
不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上，僅建行一家，先后處置的不良房地產項目就達267個，現房面積一度占海南房地產存量的20％，現金回收比例則不足20％。炒樓客們留下了一地雞毛。還有不少在建樓盤拖欠大量工程款，很多樓層都先后被抵押多次，債權糾紛盤根錯節，幾乎每棟爛尾樓都能牽扯出七八個官司和十幾位債權人。
海南炸樓炸掉海發行
1994年，海南是中國房地產的第一次泡沫破裂。1998年的海南炸樓就是中國房地產第一爆，讓人難忘。
1998年朱镕基總理來海南視察工作時就確定把海南作為全國處置積壓房地產的試點，但按照正常的處置程序處理時，這些“半拉子”的業主總是遲遲不露臉。無奈之下，三亞市政府對68幢“半拉子”樓房的業主發出最后通牒：若不在期限內作出整治方案，將“炸”掉樓房，收回用地。風聲放出，業主紛紛前來登記，并送上整治方案。
1994年的海南房地產泡沫，不但炸掉了樓，還倒閉了一家銀行海南發展銀行。
海南發展銀行是1995年才成立的一家新銀行，卻實現高速發展，它的方法主要是超常規的高息攬存和同業拆借。據當事人回憶，1995年底在海發行存款的利率是15%，1996年的五年期存款利息甚至一度高達22%。在省政府背書和高額利率的刺激下，機關和個人都踴躍往海發行存錢。當時大額存款要托關系才能辦成，整棟富南大廈人來人往，熱鬧非凡。
高息攬儲是海南信用機構的發展常態：當地眾多的小信用社，存款利率比海發行還要高，有的高達25%。在1997年亞洲金融危機的沖擊里，這些信用社應聲倒下。1997年12月，28家本地信用社并入海發行。這些信用社使得海發行賬面實力增強——股本金增長為106億元，存款余額為40億元，債務為50億元。但是，它們帶來的都是被套牢的土地和房屋這樣的“空殼”資產。兼并之后，海發行根本無力負擔高額利息，只能宣布保證給付原信用社儲戶的本金及“合法利息”，單位存款則被視為債務，在債權債務清算后清償。
由于出現擠兌，即使在央行陸續給其提供了40億元的再貸款，但也不能彌補資金缺口，1998年6月21日，國務院和中國人民銀行決定關閉海南發展銀行，指定中國工商銀行托管海南發展銀行的債權債務，保證支付境內居民儲蓄存款本金及“合法利息”。
海南省處置積壓房地產的工作在2006年才基本結束，而海發行的清算承諾，15年后都沒有完全兌現。
海南今天又炸樓
2021年，恒大2萬億債務爆雷，海南海花島37棟樓房要炸掉。
海南又回到了房地產泡沫。
而這一次泡沫淹沒的不只是海南，全國各地城市差不多淪陷。
1998年以后又發生了什么呢？
1998年，國務院發布通知，要求建立以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。根據這個房改制度，中國70%的中低收入家庭應該購買經濟適用住房，10%的最低收入家庭由政府或單位提供廉租房，20%的高收入家庭購買、租賃市場價的商品房。
然而，軌道卻在五年后徹底扭轉。
2003年8月12日，國務院下發18號文件，稱房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，應調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房。房地產在經濟格局中的地位被提高到了前所未有的高度。與此同時，國土部出臺《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，政府成為住宅用地供應的唯一主體，土地市場供給銳減，地價和房價大漲，土地財政拉開大幕。
每個中國人都熟悉的房地產神話由此開場，并隨著政府調控一輪又一輪的“失敗”而深入人心。
據南開大學國家經濟研究院數據，到2018年3月，與房價、地價相關的貸款已占中國全部銀行貸款的70%。
沒有實業的海南
海南走到房地產的道路，有一個理由："沒有實業的新特區".
1988年，中國改革開放10年。深圳、珠海、廈門和汕頭等四個經濟特區發展正好，海南立省成立特區。
那時的海南還沒有從廣東省分離，是一個真正意義上的“原生態”農村島，人均GDP只相當于全國平均水平的80%。加上獨立于大陸地區的獨特地理條件，讓這個島嶼成為了一張理想的“白紙”。
但海南沒有錢，怎么辦？
這就有了汽車走私和房地產。
可是35年后，海南還是只有房地產，沒有實業。
海南房地產是沒有實業的原因嗎？
那些有雄厚實業的城市為什么也只剩下房地產？
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