我太難了。
這句半是戲謔半是自嘲的話，是2019年的年度熱詞。
在被疫情“偷”走兩年之后，我常常會懷念2019年的“好”，卻對當年的“難”沒有具體的記憶。
但對身處歷史洪流中的房地產行業來說，2019年確實是一道分水嶺。
2020年“三條紅線”之下，“活下去”成為房地產全行業的共識，為了回籠現金流，恒大樓盤打折促銷，融創、綠地賣項目瘦身，萬科甚至做起了養豬的生意。
大佬勒一勒褲腰帶，普通人離買房似乎就更近一步。
銀行也在“暗中相助”——今年三月，多地房貸利率下調，蘇州、成都等城市首套房貸款利率甚至從6%降至4.6%，至少有10個城市的首套房商業貸款首付比例下降至20%。
以貸款100萬、等額本息30年計算，光是利息就能省幾十萬。
這是不是意味著，春天來了，我又覺得我行了。
不妨先冷靜一下，看看“有產者”的“難”。
受疫情影響，大廠裁員，中小企業艱難求生，最先受到沖擊的，便是身背房貸的普通人。
以燕郊為例，很多人在2015-2016年高位買了房，結果因市場遇冷房價遭到四連降，又撞上如今的裁員、失業潮，面臨著斷供的危險。
業主群里，有人喊出了“免費送房”的口號，條件是“幫還剩下的貸款”，還有人干脆卷鋪蓋跑路，房不住了，錢不還了，愛咋咋吧。
阿里拍賣的數據顯示，2017年，全國住宅用房法拍房的數量是9000套，到今年2月20日，法拍房數量已經達到175萬套，增加了185倍。
中央財經學院的教授更是在微博斷言，2022年剛開年，四大行已經起訴20萬斷供房主。
一邊是熱火朝天的買房吆喝，一邊是凄凄慘慘的賣房現狀，2022年，中國的房地產行業，似乎又來到了分水嶺。
向前還是向后，這是一個問題。
01
2000年，電視劇《貧嘴張大民的幸福生活》把鏡頭對準了北京的大雜院，一家老小擠在20平的胡同院里，雞毛蒜皮的生活也過得有滋有味。
90年代，人們或者住在單位的福利分房里，或者在農村有自己蓋的房子，日常生活柴米油鹽，不知房價為何物。
而在另一邊，城鎮國有土地使用權出讓和轉讓放開，南方講話之后，改革的潮水涌向沿海、特區城市，商品房的大幕也徐徐拉開。
房地產的誕生，有著時代的“必然性”：
一方面，市場經濟體制下，住房分配福利在1998年被取消，想住房就要買房；
另一方面，轟轟烈烈的下海潮帶動了先富起來的一批人，他們在大城市落腳，也要買房。
從更宏觀的視角來看，在一切為了發展的年代，房地產在一定程度上也帶動了地方經濟。
仔細想想，蓋一棟樓，會涉及到上游的鋼筋、水泥、玻璃、五金，中間的裝修、裝潢、物業、租賃，以及配套的水電、家具、家電，粗略算下來，一棟房子能輻射200多種行業。
而有了房子，又可以帶動周邊的交通、醫療、教學、娛樂、商業設施的完善，幾乎是人們生活的方方面面。
更重要的是，這些上上下下的產業鏈，又可以解決就業、提升人民生活質量，進一步推動經濟的發展。
發現沒有，房子本身并沒有錯。
錯誤的是急功近利的地方/企業、貪婪的投機客，鉆了政策利好的空子，把房子變成了“房地產”——一個滾滾來錢的投資產業。
拿特區海南來說，1992年，海南全省房地產投資達87億元，占財政收入的40%。海南商品房價從1991年為1400元/平，漲到1992年的5000元/平，到1993年，已經竄到了7500元。
而1993年，北京職工的平均月工資，也才376元。
巔峰時期，人口不足160萬的海南島，竟然有兩萬多家房地產公司，幾乎全為炒地皮而來。
房地產熱、開發區熱、集資熱一度導致社會供需脫節、物價飛漲，1994年的物價上漲，創下改革開放之后的最高記錄。
發展經濟，是為民生，但如果虛榮的房地產托不起沉重的民生，就到了該叫停的時候。
1994年，人民日報刊文《防止房地產業盲目發展》，指出：
目前，全國的基本建設規模仍居高不下，一些地方、部門和單位，不按國家有關規定，超越批準權限，有的甚至自行其是，盲目上項目。
“房地產熱”又有所抬頭，給國民經濟的發展和抑制通貨膨脹帶來極為不利的影響，必須引起我們的高度重視；今年要把防止房地產業盲目發展作為壓縮固定資產投資規模、優化投資結構的重點，從年初開始就要抓緊抓好，抓出成效。
時任國務院副總理的朱镕基兼任中國人民銀行行長，開始緊縮信貸，整頓金融、房地產。
調控的第一記重拳落下，叫得最兇的人，跑得也最快。海南一下子多出600余棟“爛尾樓”，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。
刮骨療毒。
正是因為這一次調控得當，中國投資過熱的 “水分”出清，經濟實現了“軟著陸”，在1998年亞洲金融危機爆發時，才能步履從容，走出泥潭。
但并不是所有人，都有底氣對金光閃閃的房地產說“不”。
02
讓我們把時間再次調回90年代，看一看日本的房地產。
彼時，由于日元升值，房地產投資過熱，口袋里滿滿當當的日本人過上了大戶人家的生活，人們歌舞升平，豪車成群，遍地的酒色財氣才是當時日本的主旋律。
東京街頭出租車起步價1萬日元，小費像紙片一般飛出去，玩累了登一班飛機，就能跑到法國度假，到美國買包，就連西方媒體都驚呼：再這樣下去，日本就要買下美國的自由女神像了。
轉折很快來到。1991年，東京房價漲到了歷史最高，每平米平均價278.7萬日元，約合人民幣11萬元/平。
隨后，房價便極速下墜，僅僅過了五年便跌至88萬日元/平，那些老老實實貸款買房的人，在幾年之內便成為了負資產者。
房地產泡沫被刺破之后，日本社會的失業、破產、離婚、自殺如洪水猛獸一般紛涌而至，瞬間便擊垮了曾經的粉飾太平，直到三十年后的今天都沒緩過勁兒來。
歷史經驗一遍又一遍地告訴我們，沒有制造業托底的房地產，只是虛假的泡沫，一戳就破。
這樣的經歷，2007年的美國也體會過。
二戰之后的美國，依靠美元霸權掠奪世界財富，把吭哧吭哧的制造業甩給了其他國家，一心一意發展起光鮮亮麗的金融業。
其中之一，便是房地產的投資。
為了提高業務量和利潤率，一些次級貸款金融公司故意降低審核門檻，推出“零首付”、“零文件”政策，白領能貸款，討飯的也能貸款，就連家里的寵物，都能換個“馬甲”申請到貸款。
阿貓阿狗，都能貸款買房。
狂歡之下，2006年的美國房市到達頂點，次級貸款機構的貸款金額飚至6400億美元，占全美房貸市場總規模的20%。
但如此粗放的貸款審核，也把金融公司推向了風險的無底深淵。那些本沒有還款能力的人，靠的是“以房養房”——用一套房子“套”下一套房子，依靠堅挺的房價，賺取中間的差價。
問題在于，一旦市場稍有風吹草動，或者意外事故，這個“套”來的房子就面臨著斷供的風險，牽連著次貸公司的貸款，成為一筆壞賬，越滾越多。
動蕩的情緒一旦蔓延，整個市場就如倒塌的多米諾骨牌一般，2007年，美國次貸危機爆發，很快又蔓延至歐盟和日本，引發了全球金融危機。
無數中產一夜之間失去房子，丟了工作，只能靠救濟金生活，與此同時，財富加速向上流動。有人算過一筆賬，美國10%的上層富豪，掌握著全美80%-90%的財富。
憤怒的人群走上華爾街，發起了“占領華爾街”的運動，要求“要工作，不要戰爭”。
奧巴馬上臺，也把“制造業回流”的口號喊得震天響。
然而，現實早已無力回天。
03
有了日本和美國的前車之鑒，為什么中國的房價還不趕快摁下去？
數據上看，確實如此。
近10年來，中國房價一路走高，一線城市每平米價格動輒4-5萬，房價成了壓在很多年輕人身上的大山。
為什么房價降不下來？
還是之前提到的時代必然性。
城市化進程之下，2021年中國城鎮生活人口已經超過9億。對安土重遷的中國人來說，房子是家庭的寄托，買了房，似乎才算有個家。
再加上狂奔的中國經濟，讓很多人有能力，踮一踮腳就能夠到買房的線。
在這樣的背景下，房地產一定會有市場，一味地忽略現實壓抑房價，反而會引起混亂。
但不要因此，就忽視了國家對房地產的調控。
這些調控，有的是少放貸，有的是多收錢，有的是不批地，有的是多收稅——2003年加強房地產的信貸業務，2004年上調存貸款利率，2006年調整住房供應結構，2007年抑制房地產投資過熱，將政策向廉租房和低收入家庭傾斜。
還有2009年的“國四條”，2010年的“新國四條”，2013年的“國五條”，加準加息，限購限貸先后落地。
每一項政策的出臺，都是為了平抑房價，力求“將房地產的泡沫關進籠子里”。
細心的人大概發現了，這些房地產調控政策，并不是年年都有，年年趨嚴。
相反，在2008、2011年-2012年、2014年，房地產降準降息，首套房享利率折扣，限購限貸放松等政策紛紛出臺，刺激著房地產市場。
為什么要一會松一會緊呢？
還是那句話，一切為了人民。
房地產緊縮，是為了控制房價，讓努力工作的人，能夠得到買房夢。
而房地產寬松，則是為了刺激消費，為疲軟的經濟注入活力。2008年的全球金融危機，2011年的歐債危機，還有2014年的通脹壓力，國家都通過房地產調控，最終平穩度過了危機。
從這個意義上講，房地產調控就像放風箏，該放飛時放飛，該收回時就收回。
但歸根結底，線始終在放風箏的人手里。
對一個國家來說，房地產也只能是調節市場的工具，而不是掀翻市場的怪獸。
這兩年，在連續的政策高壓之下，中國房價穩中有降，呼之欲出的房產稅，也為觀望中的市場潑了一盆冷水。
2014年，王石還在萬科股東大會上說“房地產步入「白銀時代」”，到2018年的萬科秋季例會上，董事長郁亮發言的重點就變成了“活下去”。
2015年激情唱響《向天再借五百年》的王健林，在2019年萬達工作總結會上正襟危坐，用開玩笑地口吻說“最怕到八九十歲，人糊涂了，不會掙錢了，在需要花錢的時候企業沒了。”
曾經狂奔的房地產行業，隨著政策加碼、貸款收緊有了回落的趨勢。
房地產，似乎終于要變回房子本身了。
尾聲
2019年，“我太難了”席卷互聯網的時候，美團王興也說過一句話：
“2019年是過去10年里最差的一年，卻是未來10年里最好的一年。”
今天看來，一語成讖。
大廠裁員、互聯網過冬、房貸斷供……每隔一段時間，就能看到這樣的新聞跳出來，讓人揪心。
正是在這樣的背景下，才有了開頭提到的降息降準，利率下調，房產稅改革試點暫緩的政策落地。
寬松的房地產政策，是為了放松緊繃的國民經濟。
但清醒一點，這可不是房地產行業的春天，這只是國家在為經濟和民生兜底的手段。
今天，新冠疫情反復，中美貿易戰硝煙猶在，俄烏沖突也加劇了不確定性，環球同此涼熱。
人人都難，全世界都不容易。
這個時候，挺住就意味著一切。
但炒房，還是算了吧。
我相信，疫情之后，在更長遠的未來，房地產的終極歸宿，一定是會回歸 “住房”本身的。
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