【提 要】中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)模式已經(jīng)走到了盡頭。改變它已迫在眉睫。政府不需要顧慮土地財(cái)政，因?yàn)樗^的“土地財(cái)政”事實(shí)上并不成立：承擔(dān)地方政府行政開支的并不是賣地收入，而是來自中央政府的資金。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)模式中，人民被剝奪了免費(fèi)享有住宅用地的權(quán)益。而政府實(shí)際上也沒有得到任何好處。因此國家應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)制度撥亂反正：成立公益性的國有房地產(chǎn)建設(shè)實(shí)體，取代私營房地產(chǎn)開發(fā)商，并追索其侵占的國家和人民的利益。在新的房地產(chǎn)制度中，人民享有免費(fèi)的住宅用地的權(quán)益應(yīng)該得到實(shí)現(xiàn)。
恒大終于要違約了：兩萬億的債務(wù)，挺嚇人的。而在各個(gè)地方，大量新建的房子還是空置著。這提醒我們：這個(gè)房地產(chǎn)模式已經(jīng)走到頭了。
我們的房地產(chǎn)制度師承自香港。當(dāng)初它被描繪得非常誘人：把城市當(dāng)做資產(chǎn)來運(yùn)營。政府出讓土地解決行政開支。開發(fā)商賺錢。百姓有房子住——各方受益。
但是它在中國卻實(shí)際運(yùn)行成了這個(gè)熊樣子：政府賣地，催生腐敗和土地財(cái)政依賴；房價(jià)虛高，人民買不起，房子空置；開發(fā)商資不抵債，事實(shí)破產(chǎn)；銀行積累大量的債務(wù)和壞賬。
現(xiàn)在不會(huì)再有人說它是一個(gè)好的制度了。人們只是擔(dān)心：盡管它不好，但是擺脫它更糟糕，所以誰也不敢動(dòng)它。正因?yàn)榭创┝诉@一點(diǎn)，那些開發(fā)商盡管事實(shí)上已經(jīng)破產(chǎn)了，但卻仍然如魚得水，游刃有余地活動(dòng)著。
他們對(duì)政府官員說：離開了賣地，政府就沒法維持運(yùn)行。再說如果我垮了，當(dāng)初運(yùn)作之中的那些事就會(huì)抖出來，對(duì)誰也不好吧；
他們對(duì)欠貸的銀行說：如果你們清我的盤，那么貸款就成了壞賬。你們負(fù)不起這個(gè)損失的責(zé)任。所以還是把我賣不出去的房子抵押給你們。你們?cè)儋J一筆款給我。我再去搞新的項(xiàng)目：這樣我活了，而你們的賬面上至少還有抵押的房子，可以向上面交代；
他們對(duì)買房者說：你們嫌房子貴？告訴你們房價(jià)還要漲呢——愛買不買！
就這樣，各方都被訛詐了，屈服了，繼續(xù)陪著開發(fā)商把這個(gè)飲鴆止渴的游戲玩下去……
但是國家不能陪下去了，民族的未來不能陪下去了。我們看看香港：它已經(jīng)被房地產(chǎn)巨蟒緊緊地纏住了手腳，徹底失去了曾經(jīng)的活力和光芒。看看日本泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后的三十年停滯，再看看美國的次貸危機(jī)……如果這一切在中國發(fā)生，那么它的后果就會(huì)十倍百倍于我們現(xiàn)在擔(dān)心失去的東西。中華民族復(fù)興的偉大進(jìn)程就會(huì)受到重大挫折。
這個(gè)問題政府早就有所警覺，而且已經(jīng)開始行動(dòng)了：“房住不炒”就是一個(gè)嘗試。
但是打擊炒房并不解決根本問題，因?yàn)榉績r(jià)高的根本原因不是炒房，而是地價(jià)高。而地價(jià)高的原因是土地財(cái)政。不解決土地財(cái)政問題而去打擊炒房，是舍本而逐末。對(duì)此政府也一定知道，但是之所以遲遲沒有切入這個(gè)核心問題，是因?yàn)橛兴櫦伞?/p>
直到不久前，我們的財(cái)政體系還是1994年建立的分稅制。也是從那時(shí)開始，土地財(cái)政逐漸地建立和發(fā)展起來——分稅制和土地財(cái)政，這兩個(gè)事物是孿生兄弟。它們之間的關(guān)系密切而微妙。后來中央發(fā)現(xiàn)：分稅制有很多弊端，于是又把稅制改回統(tǒng)一稅制了。但是土地財(cái)政保留了下來。為什么呢？因?yàn)榈胤秸x不開它，要靠賣地來解決行政開支的來源。問題卡在這兒了。中央顧慮的就是這個(gè)。
但是中央可能有一筆帳沒有算清：從表面上看，地方政府賣地，付錢的是開發(fā)商。但是如果我們尋根溯源地追問下去：開發(fā)商買地的錢從哪兒來的呢？是銀行的貸款。（不要狡辯開發(fā)商買地的錢是他省吃儉用攢下來的，或者從祖上繼承的——沒人信。）開發(fā)商從銀行貸了款，從政府拿了地，蓋起了樓。如果他順利地把房子買出去了，支付了土地款，還清了貸款，那么這個(gè)資金鏈就完成了一個(gè)循環(huán)。在這種情況下，土地財(cái)政是成立的。但是問題是開發(fā)商把房子賣出去了嗎？事實(shí)是沒有，大多數(shù)沒有賣出去，因?yàn)榉績r(jià)虛高——這時(shí)候一些房地產(chǎn)業(yè)的人就會(huì)跳出來了，詛咒發(fā)誓說房子真地賣出去了，不然他跟你姓——如果真是那樣，那么為什么在筆者所在的城市里，很多竣工十幾年的住宅夜里還只有三分之一的窗戶有燈光呢？為什么像恒大這樣的房企會(huì)積累起上萬億的債務(wù)呢？答案只有一個(gè)：房子賣不出去。
房子賣不出去，貸款還不上，那么理論上開發(fā)商應(yīng)該破產(chǎn)。但是破產(chǎn)了嗎？沒有。因?yàn)殚_發(fā)商把賣不動(dòng)的房子抵押給銀行，拿著新貸款去開發(fā)新的項(xiàng)目了。也就是說開發(fā)商已經(jīng)脫身了。那么他脫身了，誰陷進(jìn)去了呢？是銀行。銀行的貸款收不回來，還被迫再貸款給開發(fā)商——壞賬越滾越多，只換回來一大堆賣不出去的房子在賬面上抵押著。長久這樣下去，銀行會(huì)被拖垮。那么誰不能讓銀行垮呢？是國家。銀行是不能破產(chǎn)的。國家為了避免銀行破產(chǎn)，不得不注資沖銷銀行的的壞賬——到了這里，資金鏈追溯到了盡頭。我們?cè)倏纯此膬啥耍阂欢耸堑胤秸硪欢耸侵醒胝?strong>看出來了嗎？盡管中間有開發(fā)商和銀行兩個(gè)環(huán)節(jié)，但是地方政府的所謂“賣地款”實(shí)際上并不是來自開發(fā)商，而是中央政府。
這些年來，實(shí)際上是中央財(cái)政養(yǎng)著地方財(cái)政，而不是什么土地財(cái)政——土地財(cái)政事實(shí)上從來沒有存在過！
這是一個(gè)重大的發(fā)現(xiàn)。它從根本上顛覆了我們對(duì)土地財(cái)政的認(rèn)識(shí)。怎么理解呢？可以這樣說：開發(fā)商越滾越多的債務(wù)，表面上是欠銀行的，而實(shí)際上就是欠地方政府的土地出讓款——他們也許曾經(jīng)付過錢給地方政府，但是這筆錢是從銀行借的，而且開發(fā)商不還了，賴掉了。為了防止銀行破產(chǎn)，這個(gè)窟窿最終只好由國家補(bǔ)上。所以支撐地方財(cái)政的還是中央——事實(shí)就是如此。在這筆交易里，政府實(shí)際上是被誆騙了：土地被開發(fā)商白坑了。
既然政府被坑了，那么被坑的錢就要討回來。而既然土地財(cái)政事實(shí)上并不成立，那么還顧忌什么土地財(cái)政呢？既然反正是中央養(yǎng)著地方，為什么不光明正大地養(yǎng)著呢？為什么還要從開發(fā)商那里繞一圈，還要被他刮一層呢？相信很多人看到這里已經(jīng)替政府喊冤了。但是請(qǐng)等一等，政府還不是最冤的，最冤的是購房者。因?yàn)樗麄儗?shí)際上是在用自己的錢購買本來屬于自己的東西。
這怎么講？我們回到房子的價(jià)格上：現(xiàn)在房子的價(jià)格是由三部分構(gòu)成：土地的價(jià)格+房地產(chǎn)業(yè)的利潤+炒房者的利潤。在這三部分當(dāng)中，炒房者的利潤是瞎搗亂，完全應(yīng)該把它去掉——“房住不炒”就是這個(gè)意圖。剩下的兩塊中的一塊：房地產(chǎn)業(yè)的利潤，是必須承認(rèn)的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)活動(dòng)必須要盈利，沒有利潤就無法持續(xù)下去，那樣就沒人蓋房子了——這倒不是給開發(fā)商開脫。那么我們先不管這一塊，看看剩下的一塊：土地價(jià)格。這是房價(jià)的大頭。
說起土地的價(jià)格，就不能不提土地制度。那么在我們的國家，土地所有權(quán)是一個(gè)怎樣的狀況呢？我國的《土地法》規(guī)定：中國的城市土地歸國有，即全民所有。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有。這說明了我國的每一個(gè)公民，都是國有或者集體土地的所有人。那么可不可以這樣理解：每一個(gè)中國公民，都生來有權(quán)取得一塊免費(fèi)的宅基地？當(dāng)然有權(quán)取得，而且在農(nóng)村就是這樣的：在農(nóng)村，每個(gè)農(nóng)民都能從村集體取得一塊自己的宅基地。那么同樣地道理，任何一個(gè)城市的本地戶口的居民，是不是有權(quán)免費(fèi)取得一塊一定面積的住宅用地？他在這個(gè)面積內(nèi)購買的房子不需要支付土地的價(jià)格，而只需支付建筑成本？當(dāng)然，如果超過了這個(gè)面積，他就要付出多出的土地的價(jià)格，買高價(jià)房。舉個(gè)例子：假設(shè)一座城市一共規(guī)劃了一億平方米的建筑用地。它有333萬本市戶口的居民，那么每個(gè)市民理論上就可以享有30平方米的住宅用地——這沒有考慮樓房的土地面積換算，也沒有考慮不同地段的土地的價(jià)值是不一樣的。市中心的土地價(jià)值要高于郊區(qū)——那么平均起來一個(gè)三口之家，就能買一套3×30=90平米的低價(jià)住宅。但如果他們嫌房子小，要買一套120平方米的，那多出的30平方米要付就高價(jià)。對(duì)不對(duì)？
當(dāng)然對(duì)。這是我們國家的性質(zhì)的要求，也是法律的規(guī)定的體現(xiàn)。但是現(xiàn)實(shí)中，大多數(shù)城市居民的這個(gè)權(quán)益沒有實(shí)現(xiàn)。現(xiàn)實(shí)的情況是：除了1998年房改的時(shí)候有一批人可以低價(jià)購買自己居住的房屋以外，在那之后的任何買房者：不管是不是這個(gè)城市的戶口，也不管他以前有沒有房子，都要為房子的全部土地付錢。這對(duì)于那些本市戶口的，而以前又沒有享受過住房福利的購房者來說，等于是用畢生的積蓄買回本屬于自己的東西。這才是最冤的。而陪著他一起冤的是政府：政府搞土地財(cái)政，挨罵。但土地款政府實(shí)際上也沒有得到：被開發(fā)商騙去了，賴掉了。
總之，吃虧的是人民，背黑鍋的是地方政府，擦屁股的是中央政府，而兩頭騙，兩頭吃的是開發(fā)商——這就是我們的房地產(chǎn)的真相。既然算清了這筆賬，那么政府就應(yīng)該從開發(fā)商那里追回這筆錢，該歸政府的歸政府，該歸人民的歸人民——就成了一個(gè)合理的和緊迫的要求。
首先，要把房地產(chǎn)公司抵押給銀行的房子全部沒收國有，以抵償欠銀行的欠款。當(dāng)然，由于房價(jià)是虛高的，房子實(shí)際的價(jià)值肯定不足以抵消房地產(chǎn)公司的欠款。那么余下的部分，就要從房地產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)和開發(fā)商的個(gè)人財(cái)產(chǎn)中追索。這將是一場無限期的和無限責(zé)任的追索。可以想象這個(gè)追索將是困難的：開發(fā)商會(huì)隱匿資產(chǎn)，把它轉(zhuǎn)移到其它的實(shí)體，甚至國外——其中很大一部分，可以想象已經(jīng)被開發(fā)商吃喝嫖賭紙醉金迷地?fù)]霍掉了。所以實(shí)際上已經(jīng)不可能全部追回這筆欠款了，追回它的大部分也不容易。這將是一場復(fù)雜、艱巨、甚至是殘酷的斗爭。政府對(duì)開發(fā)商一定要冷酷無情——因?yàn)閷?duì)這筆債務(wù)的追索，實(shí)際上是對(duì)國家和人民權(quán)益的伸張，也是對(duì)政府名譽(yù)和信譽(yù)的挽回。追回的越多，損失就越少。
追回來的錢，部分償還了開發(fā)商對(duì)銀行的欠款。銀行就可以歸還一部分國家對(duì)它的借款。那么接下來，國家應(yīng)該把這筆錢中的一部分：也就是應(yīng)該屬于人民的，還給人民。具體地說，就是那些本應(yīng)該享受住房福利，但實(shí)際上沒有享受到的公民。新買房的人，只要是本市戶口，就能享受免費(fèi)的住宅用地。而以前買房的本市人，還沒有享受過住房福利的，他們的購房款中的那部分土地價(jià)格應(yīng)該得到退還——我指的是在免費(fèi)住宅用地面積內(nèi)的。如果政府一時(shí)付不出這么多錢，那么可以跟購房者約定一個(gè)期限：比如在10年或者20年內(nèi)分步償還。或者可以用購房者愿意接受的其它福利來補(bǔ)償：比如社會(huì)保險(xiǎn)、就業(yè)機(jī)會(huì)等等。
對(duì)于那些在外地購房的人，由于他們已經(jīng)在自己的戶口所在地享有了住房福利，所以原則上不在補(bǔ)償之列。但是他想在購房城市安家，那么可以考慮把他們?cè)谠幼〉氐耐恋貦?quán)益流轉(zhuǎn)到本地。這當(dāng)然是一個(gè)復(fù)雜的工作，需要政府發(fā)揮協(xié)調(diào)和仲裁的作用。
那些有很多套房子的炒房者，房價(jià)降了，他們肯定不滿，有可能會(huì)鬧事。對(duì)他們政府不用客氣，可以直截了當(dāng)?shù)貙?duì)他們說：你們投資炒房，本身就是一種商業(yè)行為。既然是商業(yè)投資，就有賺有賠。你們既然賺錢的時(shí)候沒有想到過政府，那么賠錢的時(shí)候政府也不會(huì)替你們負(fù)責(zé)。如果有人還是要無理取鬧，那么政府就可以把話說得再深一點(diǎn)：先不講房價(jià)，你買這么多房子，錢是從哪里來的？解釋一下吧。先證明你的錢的來路是正當(dāng)合法的，再說房價(jià)的事情。相信這么一說，大多數(shù)炒房者就再也不敢吭聲了。
那么打掉了房地產(chǎn)公司，房子還蓋不蓋？當(dāng)然要蓋。離了臭雞蛋，照做槽子糕，而且還要做更多更大的蛋糕。那么由誰來做？怎么做？前面說過：地方政府離不開土地財(cái)政（這已經(jīng)被證明了是個(gè)偽命題），是因?yàn)樾姓_支的來源的問題。說白了就是很多公務(wù)員和事業(yè)單位人員要吃飯。那么現(xiàn)在開發(fā)商被打掉了，產(chǎn)生了一個(gè)真空，可不可以這樣：讓一部分公務(wù)員和事業(yè)單位人員來填補(bǔ)這個(gè)真空。成立國有的、為人民服務(wù)的房地產(chǎn)建設(shè)機(jī)構(gòu)——來滿足人民對(duì)住房的需求。這些人員的收入，不再由政府財(cái)政支出，而是從房地產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營的利潤中解決——就是原來私營房地產(chǎn)吃的那塊。這樣一方面我們可以繼續(xù)蓋房子，滿足人民的需求，另一方面還能消除政府冗員，節(jié)省財(cái)政開支。而且這樣還有一個(gè)好處，就是房子的價(jià)格：以前的房價(jià)是土地價(jià)格+開發(fā)商利潤+炒房者利潤。現(xiàn)在，炒房者的利潤已經(jīng)被“房住不炒”打掉了，開發(fā)商的利潤歸新的國有房地產(chǎn)建設(shè)人員——也就是那部分原來的公務(wù)員和事業(yè)單位人員享有，那剩下的土地價(jià)格呢？名正言順地讓給人民。三項(xiàng)去掉了兩項(xiàng)。房價(jià)至少能降一多半。
這對(duì)于中國來說，意味著困擾我們很深的住房問題得到了根本性的解決，是真正打通了任督二脈——
從地方政府的角度：它擺脫了“土地財(cái)政”的束縛，切斷了腐敗的一大根源，消除了自身的私利，確保了為人民服務(wù)。同時(shí)減少了冗員，提高了效率；
從中央政府的角度：它排除了國民經(jīng)濟(jì)中的“地雷”，理順了中央和地方的關(guān)系，節(jié)省了財(cái)政開支，贏得了人民的感激和擁護(hù)；
從銀行的角度：它打破了房地產(chǎn)集團(tuán)的綁架和訛詐，制止了壞賬損失的擴(kuò)大，保證了金融安全；
從人民的角度：房價(jià)下降會(huì)使負(fù)擔(dān)減輕，可支配收入增加，生活水平上升；
而從整個(gè)國家的角度：消費(fèi)大量增加，使得百業(yè)興旺。而健康的房地產(chǎn)可以成為經(jīng)濟(jì)的“主發(fā)動(dòng)機(jī)”，帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)地加速發(fā)展。
當(dāng)然，要實(shí)現(xiàn)這幾個(gè)利好不會(huì)是很容易的，至少還有幾個(gè)問題：
首先是現(xiàn)在的房地產(chǎn)牽涉到方方面面，一下子把它搞掉，可能會(huì)引起經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的震蕩；
地方政府從“土地財(cái)政”的慣性中抽身也是一個(gè)痛苦的過程：一些官員可能會(huì)因?yàn)闋可嫣疃兴檻]；
從銀行的角度，怎樣處理房地產(chǎn)積累的巨額壞賬是個(gè)大問題。銀行可能會(huì)擔(dān)心付不起責(zé)任而選擇回避和掩蓋；
最后還有一個(gè)問題：就是國有企業(yè)搞房地產(chǎn)行不行？另外，幾百萬原來的房地產(chǎn)從業(yè)人員怎么辦？
對(duì)于第一個(gè)問題，首先應(yīng)明確一點(diǎn)：早動(dòng)比晚動(dòng)要好，越晚動(dòng)損失越大。中國要搶在房地產(chǎn)拖垮整個(gè)經(jīng)濟(jì)，毀掉我們所有人之前除掉它。這是根本性的問題。當(dāng)然，在具體的操作中，可以采取比較穩(wěn)妥的推進(jìn)方法：可以一部分一部分地搞，一個(gè)地區(qū)一個(gè)地區(qū)地進(jìn)行，一種情況一種情況地解決。可以先搞一個(gè)試點(diǎn)，成熟以后再大范圍推廣。先易后難，先近（指時(shí)間）后遠(yuǎn)。
對(duì)于在房地產(chǎn)中有問題和錯(cuò)誤的干部，國家應(yīng)該本著“懲前毖后，治病救人”的精神，一方面教育督促他們認(rèn)識(shí)和糾正自己的錯(cuò)誤，盡早轉(zhuǎn)變到正確的立場上來。另一方面對(duì)于改正的干部要加以愛護(hù)，給予他們出路，不要逼得他們墜樓。要善于抓住主要矛盾，團(tuán)結(jié)大多數(shù)打擊極少數(shù)。
對(duì)于銀行的債務(wù)問題也是一樣：銀行是關(guān)鍵部門，清查開發(fā)商的很多問題離不開他們。應(yīng)該鼓勵(lì)他們立功。對(duì)于已有的問題，要實(shí)事求是，有什么說什么，一切為了解決問題。不要逼得他們做出什么極端的事來。房地產(chǎn)大清盤，帳算下來，國家免不了要沖銷一大筆債務(wù)，承受一定損失。但是這個(gè)損失是已經(jīng)造成的損失，承認(rèn)它是為了杜絕新的損失。現(xiàn)在不處理這個(gè)損失，以后的損失會(huì)更大。房地產(chǎn)健康了，扭曲的關(guān)系理順了，經(jīng)濟(jì)會(huì)有一個(gè)大的發(fā)展。國民生產(chǎn)總值上去了，很容易就把這個(gè)損失彌補(bǔ)回來了。
至于國有企業(yè)能不能勝任房地產(chǎn)工作，還要走著看。但是有一點(diǎn)可以肯定：比起那些只知道吃喝嫖賭，行賄收買，暗箱操作，違規(guī)開發(fā)，偷工減料的私營房地產(chǎn)開發(fā)商，國有房企只會(huì)更好，不會(huì)更差。最起碼買房者不用再擔(dān)心住在偷工減料的房子里了。拆遷戶也不用再擔(dān)心受黑社會(huì)的騷擾了。原來的私營房地產(chǎn)的從業(yè)人員：他們中間的正派的，有技術(shù)和能力的，特別是在房地產(chǎn)的大清盤中有立功表現(xiàn)的人，新的房地產(chǎn)建設(shè)系統(tǒng)不會(huì)排斥他們。他們可以在為人民服務(wù)的洪流偉業(yè)找到自己的位置。新的房地產(chǎn)業(yè)肯定比現(xiàn)在的更健康和繁榮，要消納這些人并不困難。
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