最近關(guān)于某地產(chǎn)龍頭企業(yè)HD的不利消息是越來越多，大家應(yīng)該也有所耳聞。
我追蹤HD的分析也有一年的時間了。
記得我最早一篇分析HD債務(wù)問題，是在去年的9月25日，距離現(xiàn)在差不多剛好一年的時間。
正如我一年前提醒的那樣，HD的債務(wù)問題是越來越嚴(yán)重。
這其實是挺讓人無奈的一件事情。
因為HD這樣的房企，他們自己垮掉并沒有什么，關(guān)鍵這樣的房企背后，往往有著成千上萬普通人耗費大半輩子的積蓄，去買了他們的房子。
他們有的可能運氣比較好已經(jīng)交房了，成功上岸。
而有的運氣可能就沒那么好，還沒有交房，甚至都沒有網(wǎng)簽，這個時候只能聽天由命，祈禱好運。
所以，其實我對這些喜歡高杠桿發(fā)展的企業(yè)，一點好感都沒有。
他們高杠桿發(fā)展，往往就是成功的時候，好處和利潤就完全被他們獨自享有，但一旦他們因為高杠桿而激進(jìn)暴雷時，他們往往就打出各種“綁架牌”，要各方各面來救他們，這使得他們自己鼓搗出來的金融地雷，最終變成社會和民眾買單。
這其實是非常惡劣的一件事情。
（1）拖累供應(yīng)商
HD作為“曾經(jīng)”的地產(chǎn)龍頭，總資產(chǎn)和負(fù)債規(guī)模都是上萬億的規(guī)模，國內(nèi)樓盤也很多，有大量的供應(yīng)商是跟HD關(guān)聯(lián)在一起的。
然而，過去這一年，HD卻大量拖欠這些供應(yīng)商的工程款，只給他們開商票，說白了就是“開白條”。
本來開商票也很正常，問題是HD開的這些商票，目前已經(jīng)大都逾期，據(jù)報道有超過2000億的商票是出現(xiàn)逾期。
HD的一些供應(yīng)商比較大，也是上市企業(yè)，這些上市企業(yè)有公告披露的義務(wù)，所以最近我們也經(jīng)常看到一些上市企業(yè)發(fā)公告，把HD開給他們的商票逾期的事情公之于眾。
而我之前6月份曾經(jīng)寫過HD超過2000億的商品有逾期風(fēng)險的時候，還被HD親自下場舉報刪帖……
但現(xiàn)在顯然是紙里包不住火的狀態(tài)。
某知名涂料上市企業(yè)，第一大客戶就是HD，今年6月份就曾經(jīng)控訴5137萬商票逾期，而到了8月31日，單單這家企業(yè)的商票逾期規(guī)模更是到了3.36億元。
然而，HD雖然被這家企業(yè)起訴了，但HD現(xiàn)在就是拿不出現(xiàn)金來償還這些債務(wù)，怎么辦？
于是，這家涂料企業(yè)不得不接受HD的房子，用房子來抵債……
9月6日，這家涂料企業(yè)發(fā)布公告稱，截至8月31日，HD對其發(fā)生逾期金額共計 3.36億元，其中HD以現(xiàn)金支付約1500萬元，2.19億元以房產(chǎn)抵債，而仍有1.02億元未付。
此外，該涂料企業(yè)仍持有對HD未到期應(yīng)收款項5.6億元，存在不確定性。
也因為如此，這家涂料企業(yè)近期的股價也是跟著HD一起跌跌不休。
這里大家可以發(fā)現(xiàn)很多問題，那就是HD現(xiàn)金支付該企業(yè)的居然只有1500萬元，從中可見HD當(dāng)前現(xiàn)金流有多么緊張。
而用以房抵債這個方案，其實對大多數(shù)企業(yè)來說，只能是捏著鼻子吃下去的無奈方案。
對很多企業(yè)來說，現(xiàn)金流才是最重要的。
雖然房子是固定資產(chǎn)，有一定保值效果。
但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場大家也很清楚，二手房交易已經(jīng)處于被冰封狀態(tài)，深圳8月全市共備案1979套二手住宅，同比下跌82.5%，創(chuàng)下10年來新低。
也就是說，這些供應(yīng)商企業(yè)即使拿到了HD這些房子來抵債，但他們假如企業(yè)現(xiàn)金流比較緊張的話，想基于脫手把這些房子賣掉，按照當(dāng)前房地產(chǎn)市場的流動性來說，也并不是一件容易的事情。
而由于HD過去這一年大量拖欠供應(yīng)商的這些商票兌換，讓不少HD的供應(yīng)商都陷入到資金鏈也比較緊張的情況。
這時候HD的以房抵債，并不是他們最想要的，但有房子拿，總比徹底違約要強(qiáng)，所以這些供應(yīng)商企業(yè)面對以房抵債，大都也只能捏著鼻子同意。
其實，像上面這家涂料企業(yè)作為上市公司，還有公開融資渠道，資金鏈還不算緊張。
當(dāng)前HD拖欠超過2000億規(guī)模的商票，其影響更大的是那些中小供應(yīng)商企業(yè)。
對有的小供應(yīng)商企業(yè)來說，可能拖欠個幾千萬，就是滅頂之災(zāi)。
（2）拖累投資者
這里的投資者，其實不是指HD的股票投資者。
因為股市有風(fēng)險是誰都知道的事情，過去這一年，HD的股價從去年的27元高點，跌到現(xiàn)在只剩下3.3元，基本上只要是過去一年買入HD股票的人，基本都是虧損的。
HD的債券投資者，基本也是血本無歸。
但更慘的還是，投資一些HD理財產(chǎn)品的人。
這周末，關(guān)于HD的財富理財產(chǎn)品暴雷的傳聞是屢見不鮮，大家估計也看過。
HD的財富理財產(chǎn)品，有很多是HD自己員工買的，可以說是HD向自己員工募集資金。
此外還有一些是HD員工辛辛苦苦去跟一些大客戶拉來買的。
HD很多員工，之前賣房的同時，也會跟這些買房的大客戶來推銷HD的這個財富理財產(chǎn)品。
結(jié)果現(xiàn)在暴雷了，HD的員工首先就坐不住了。
這其實是企業(yè)向員工募資，最大的風(fēng)險所在。
企業(yè)是由員工支撐起來的，企業(yè)有難關(guān)也基本要靠員工集體共渡難關(guān)。
然而HD的員工，在面對自己購買的財富理財產(chǎn)品都可能暴雷的情況下，他們有什么心情去跟企業(yè)共渡難關(guān)？
這隊伍要是散了，HD恐怕就真熬不過去了。
所以9月10日，HD是專門召開了一個財富專題會，在這個會議上，HD是保證，要確保所有到期的財富產(chǎn)品盡早全部兌付，一分錢都不能少。
而根據(jù)金融資訊提供商REDD的報道稱，HD給出一個針對散戶投資人的過渡性展期兌付方案，但機(jī)構(gòu)投資者的付款將繼續(xù)暫停。
這個方案大致是這樣的：對于已經(jīng)到期的產(chǎn)品，HD計劃全額支付持有不超過10萬元人民幣產(chǎn)品的散戶投資者；超過10萬元產(chǎn)品的持有人的本金將展期2-4年, 第一筆資金將從明年開始。所有利息將在本金償還后才開始支付。
除此之外，還有媒體報道，有記者發(fā)現(xiàn)從9月9日開始，在一些HD財富理財?shù)娜豪铮瑯右擦鱾饕环菸唇?jīng)證實的兌付方案：
5萬~9萬的客戶，今天全部兌付；
本金10萬元的投資者，到期兌付5萬，一年后再兌付剩余5萬；
本金11萬-30萬的，一年后按照30%、30%、40%兌付；
本金31萬以上的，一年后按10%、20%、30%、40%兌付。
同時，以上內(nèi)容只針對自然客戶，機(jī)構(gòu)客戶暫時停緩。
以上這兩個方案，目前還只是一些媒體報道的傳聞，還未經(jīng)HD證實和回應(yīng)。
不過我注意到，雖然兩個方案的一些細(xì)節(jié)有些差別，但都有一個10萬元的全額支付門檻。
相比之前包商銀行暴雷時，采取的50萬元100%兌付的門檻來說，顯然要低很多，這意味著HD的償還能力確實不強(qiáng)。
因為，從公開資料看，HD的這個財富理財產(chǎn)品，主要面向的是大客戶，恐怕10萬以下的投資者并不是很多。
之前有HD前員工就爆料稱，HD財富2017年面向高管發(fā)行的兩期產(chǎn)品，單筆認(rèn)購起點高達(dá)300萬元。
而根據(jù)HD財富的官網(wǎng)介紹，HD財富業(yè)務(wù)板塊主要分為財富管理咨詢和社區(qū)金融兩類，前者為合格投資者提供高端理財、私募投資等定制化投資理財咨詢服務(wù)；后者依托HD地產(chǎn)廣大業(yè)主提供全方位的社區(qū)金融服務(wù)。
從這點看，HD財富似乎也同時面向兼具高端凈值人群和普通人群的服務(wù)。
其實在我看來，就不應(yīng)該讓這些高杠桿企業(yè)，擁有這樣從事金融領(lǐng)域服務(wù)的資格，因為這會讓這些高杠桿運行的房地產(chǎn)企業(yè)，加上更高的杠桿。
很顯然，HD財富募集來的這些資金，基本都被拿去填補(bǔ)HD的債務(wù)窟窿了。
才會導(dǎo)致HD財富會因為HD資金困難而出現(xiàn)暴雷的情況，這說明HD財富自身缺乏最基本的金融風(fēng)控體系。
（3）拖累購房者
在9月1日，HD高調(diào)舉行“保交樓”軍令狀簽署大會。
由HD的8位副總裁率八大保交樓專項工作組以及各省公司董事長率班子成員、項目總，鄭重簽署了“保交樓”軍令狀。
保交樓實際上也是HD為了避免出現(xiàn)最糟糕的情況下，也就是因為資金鏈斷裂，而導(dǎo)致出現(xiàn)HD一些在建樓盤出現(xiàn)爛尾樓的情況，這會讓HD期房的購買者，出現(xiàn)嚴(yán)重的風(fēng)險。
毫無疑問，從社會影響來說，HD因為自身債務(wù)問題拖累購房者是最嚴(yán)重糟糕的事態(tài)。
購房者在當(dāng)前高房價的背景下，掏空六個錢包，要背負(fù)上長達(dá)20~30年的債務(wù)，就為了能夠各安居樂業(yè)的家庭環(huán)境，在這種情況下，假如耗費自己所有積蓄，背負(fù)上高額債務(wù)，辛辛苦苦購買的房子，要是萬一爛尾了，這恐怕是我們所有人都無法承擔(dān)的巨大風(fēng)險。
如果HD這樣的頭部房企，都出現(xiàn)這樣爛尾樓的現(xiàn)象，毫無疑問會引發(fā)很嚴(yán)重的社會問題。
所以，HD高調(diào)舉行“保交樓”實際上也是被逼無奈，因為一旦引發(fā)這樣嚴(yán)重的社會問題，HD是萬死難辭其咎。
而HD需要到這樣保交樓下軍令狀，也說明HD自身已經(jīng)存在這樣的巨大風(fēng)險，要不然也不至于要這么高調(diào)的一再強(qiáng)調(diào)。
我之前文章也提到過，我雖然對HD這樣高杠桿發(fā)展，絲毫不敬畏風(fēng)險的房地產(chǎn)企業(yè)是十分反感，但他們背后確實是成千上萬普通家庭，所以我也不希望他真的暴雷。
但問題在于，這樣的事情，并不以我們主觀意志為轉(zhuǎn)移。
所以，對于HD這樣有高風(fēng)險的企業(yè)，我的建議就是敬而遠(yuǎn)之，君子不立危墻之下。
如果一個財富有好幾億資產(chǎn)的人，他也許可以拿出幾百萬去賭一賭HD會不會起死回生。
但假如一個資產(chǎn)只有幾十萬的人，我是不建議拿出畢生的積蓄，背負(fù)上幾十年的債務(wù)，就不顧風(fēng)險的去撿便宜，因為大家需要考慮的是，如果真的暴雷，自己是否可以承擔(dān)相對應(yīng)的風(fēng)險，會不會陷入萬劫不復(fù)之地。
HD最近這幾個月，不斷的變賣資產(chǎn)，之前還傳出要把最核心的物業(yè)，還有代表HD未來轉(zhuǎn)型希望的汽車業(yè)務(wù)出售。
之前還傳出HD要打包出售自己最有價值的土地儲備給其他房企，但后來因為價格沒有談攏，目前是無疾而終。
這些種種跡象都表明，HD確實是處于資金鏈非常緊張的地步。
目前HD一年內(nèi)到期的短期債務(wù)規(guī)模是高達(dá)2400億元，在HD目前沒辦法通過新的融資渠道，來依靠借新還舊償還債務(wù)的情況下，HD只能靠這樣不斷變賣資產(chǎn)，來斷臂求生。
但即使這樣，HD仍然到了當(dāng)前這樣難以持續(xù)的艱難地步，可見其債務(wù)壓力究竟有多大。
近期也有媒體報道稱，監(jiān)管已允許HD與銀行重新協(xié)商還款安排，這可能緩和HD的短期償債壓力。
但很顯然，這仍然只是治標(biāo)不治本，只是給HD一個喘息之機(jī)而已。
HD最終能否熬過這場寒冬，仍然是一個未知數(shù)。
其實近期，不單單是HD，其他一些頭部房企，也陸陸續(xù)續(xù)傳出一些不利消息。
這些頭部房企大都有一個特點，就是在2017年高調(diào)激進(jìn)轉(zhuǎn)型，他們很多都跑去轉(zhuǎn)型做汽車。
其實像這樣高杠桿高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)，跑去造車這個燒錢無底洞，簡直就是在自己作死。
另外像最近另外一個暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)，在2017年高調(diào)到處在資本市場舉牌，甚至都被稱為“野蠻人”。
這些暴雷的房地產(chǎn)企業(yè)，基本都是在2017年房地產(chǎn)市場最高峰的高光時刻，沒有一點點風(fēng)險意識，仍然盲目的高杠桿激進(jìn)發(fā)展。
結(jié)果在2018年開始對房地產(chǎn)全面收水之后，這些依靠高杠桿，由債務(wù)驅(qū)動的房地產(chǎn)企業(yè)，自然一個個陷入寒冬。
從這個角度看，那兩家萬字頭的房地產(chǎn)企業(yè)，顯得比較有危機(jī)意識，他們一個是主動、一個是被動。
被動的萬字頭，大家也知道，因為各種原因2017年開始就各種大甩賣，當(dāng)時大家一直在嘲笑老王，但現(xiàn)在看，老王那時候大量甩賣資產(chǎn)，反而甩賣在了房產(chǎn)高峰。
反而當(dāng)時接盤了老王的其他房企，自己卻因此陷入了困境。
要是老王到現(xiàn)在才甩賣資產(chǎn)，估計只能跟HD一樣用白菜價甩賣了。
主動的萬字頭，就是在2018年就高喊“活下去”的房地產(chǎn)企業(yè)，現(xiàn)在回過頭看，這個萬字頭企業(yè)，就顯得有眼光很多。
而目前頭部房企里，這家萬字頭房企，風(fēng)控水平顯然做得比HD之流要健康很多。
其實HD之流的債務(wù)危機(jī)，只是當(dāng)前很多企業(yè)激進(jìn)發(fā)展的一個縮影。
企業(yè)如何在順經(jīng)濟(jì)周期里，高杠桿發(fā)展的同時，仍然可以控制住貪欲，可以在逆周期來臨之前，就提前未雨綢繆，主動降低杠桿，是我們所有企業(yè)都應(yīng)該學(xué)習(xí)的風(fēng)控意識。
另外，HD之流的房企，之所以可以這么多年高杠桿運行，期房銷售模式是主要原因。
期房的銷售模式運行這么多年，弊端是越來越明顯，讓這些房地產(chǎn)企業(yè)擁有空手套白狼的高杠桿資金運轉(zhuǎn)模式。
所以，要健全、健康發(fā)展我們房地產(chǎn)市場，我們?nèi)匀贿€是有很多工作要做。
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