提案者：祝忍甕
案由：為了構(gòu)建完整有力的市場經(jīng)濟體制，城市住房通過終止福利分房的方式完成了市場化。原本滿足大家基本生活需要的廉價住房，搖身一變成了資本家們賺取高額利潤的工具。2008年金融危機后，房價乘著“四萬億”的東風(fēng)起飛，一路扶搖直上。地方政府，銀行和地產(chǎn)商都通過房地產(chǎn)發(fā)了大財。但小資產(chǎn)階級和無產(chǎn)階級卻飽受高房價之壓迫，叫苦不迭：2.9億農(nóng)民工因為買不起房而在城鄉(xiāng)間流動;體力無產(chǎn)階級的條件最差，住著最擁擠最逼仄的出租房或工廠集體宿舍;廣大的腦力無產(chǎn)階級和小資產(chǎn)階級則成了銀行的奴隸。社會主義國家的領(lǐng)導(dǎo)階級竟然飽受市場化住房的蹂躪，真是咄咄怪事。
一、當(dāng)前房價高的原因
中國房價的持續(xù)高位運行，與地方政府，銀行以及開發(fā)商三方脫不開干系。三方在推高房價方面，扮演著不同的角色，起了不同的作用。下面分別介紹這三者所起的作用。
01
地方政府
城市中建商品房的第一步是拿地。城市中土地所有權(quán)歸政府所有，政府是城市土地的壟斷者和供應(yīng)者。為了建房，開發(fā)商們需要先找政府買地。土地的出售往往通過競拍的形式進行。在房價飛漲以及地產(chǎn)開發(fā)商們的競爭之下，一二線城市的優(yōu)秀地段往往能拍出高價。據(jù)國土資源部2009年公布的數(shù)據(jù)顯示，地價占房價的比例約為23%。隨著房價和地價的不斷上漲，當(dāng)前土地成本占房價的比例大約為30%。和政府相關(guān)的另一部分費用為房地產(chǎn)“五稅”(土地增值稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅)，五稅合計占房價的比例大致為15%。土地成本與房地產(chǎn)相關(guān)稅費，合計占房價的45%左右。
02
銀行
作為現(xiàn)代資本主義經(jīng)濟活動的樞紐，銀行在助推住房問題上起了很重要的作用。一方面銀行給地產(chǎn)開發(fā)商放款，讓地產(chǎn)開發(fā)商能夠以極低的本金開展樓盤的建設(shè)，銀行從中賺取穩(wěn)定的利息收入;另一方面銀行給難以全款買房的打工人們貸款(絕大部分打工人買房需要找銀行貸款)，讓打工人們買了房后給自己打幾十年的工。銀行則通過發(fā)放大量房貸賺得盆滿缽豐。
下面是一個算例：我們假定張三想要買一套總價240萬的房子，首付3.5成，貸款6.5成，年利率4.65%，貸款分30年還清，每月按照等額本息的方式還款，那么他需要月供約8000，總共需要付給銀行133萬的利息。房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及個人住房貸款因此成了各大銀行的核心業(yè)務(wù)。據(jù)統(tǒng)計，2020年工商銀行等中資大型銀行，個人住房貸款及房地產(chǎn)開發(fā)貸款占總貸款比例為30%-40%，招商銀行等中資中型銀行占比為20%-30%。
03
房地產(chǎn)開發(fā)商
房地產(chǎn)商們是住房難問題的直接締造者。在開發(fā)過程中，地產(chǎn)商們通過競拍，賄賂等各種手段取得土地。取得土地后，開發(fā)商們再去找銀行貸款，從而取得房地產(chǎn)開發(fā)的資金。開發(fā)建樓時，開發(fā)商們要么上自己的建筑公司，要么外包。建筑行業(yè)非常普遍的拖欠工資問題，就是在這個環(huán)節(jié)產(chǎn)生的。樓盤建完后就是出售。打工人沒有能力全款買房，自然只能依賴銀行貸款購房，地產(chǎn)商和銀行都賺了大錢。早年間開發(fā)商甚至可以做假按揭，拿員工的身份證做假的購房合同，提前從銀行套取資金離場。房地產(chǎn)開發(fā)非常依賴貸款，所以盡管開發(fā)商投入的資金不多，但運作的資本量很高，總體利潤非常可觀。
在這一輪又一輪的拿地—開發(fā)—銷售中，政府通過賣地和收稅取得了巨額收入，銀行通過給開發(fā)商和買不起房的打工人貸款賺取了巨額利潤，地產(chǎn)商們也吃得肥頭大耳，無產(chǎn)階級和小資產(chǎn)階級卻為高房價而叫苦不迭。
在開發(fā)樓盤的過程中，房地產(chǎn)的建筑成本及房屋設(shè)施安裝成本，占房價的比例為10%—20%。這是商品房生產(chǎn)中形成使用價值時的所有成本。假如市面上的商品房按照其建筑成本出售，去掉土地成本，稅費，開發(fā)商的利潤等，房價理應(yīng)只有當(dāng)下的10%-20%。
二、從何著手解決住房問題
市場經(jīng)濟的典型特征是生產(chǎn)相對過剩，房地產(chǎn)市場也是如此。據(jù)《2017年中國城鎮(zhèn)住房空置分析》數(shù)據(jù)顯示：一線城市、二線城市、三線城市住房空置率分別為16.8%、22.2%、21.8%，其中商品房空置率為26.6%，城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為6500萬套到8800萬套之間。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年全國房地產(chǎn)住宅正在施工面積66億平米，新開工面積16億平米，合計82億平米。2020年后即使不再有新開工的樓盤，全國還將增加8200萬套住房供給。屆時城鎮(zhèn)全部住宅將達(dá)到4.3億-4.7套左右，每套3.05人居住，城鎮(zhèn)住宅能容納13.115億—14.335億人居住。
01
我們能期待房子因長期供大于求而降價嗎？
即使供給嚴(yán)重過剩，地產(chǎn)資本也從來不會主動大規(guī)模降價來拋售房子。假如房地產(chǎn)商們因為房子積壓過多，資金周轉(zhuǎn)壓力過大，開始瘋狂降價，那么準(zhǔn)備買房的打工人就不會再原價買房了，大家都等會等著房地產(chǎn)商瘋狂打折。房地產(chǎn)商們自己也懂得這個道理，不會自己做賠本生意。個別地區(qū)的個別房企可能會因為急于出手而瘋狂降價，但整個房地產(chǎn)商集團并不會都采取這樣的行動。除非房地產(chǎn)的泡沫被刺破，否則泡沫只會越吹越大。所以房地產(chǎn)市場必然呈現(xiàn)這樣的景象：一邊是大量過剩的住房，以及數(shù)不清的施工中的住房(相當(dāng)一部分是爛尾樓)，一邊是數(shù)不清的買不起房的小資產(chǎn)階級和無產(chǎn)階級。
02
政府會不會主動將房價降下來？
政府不會主動將房價降下來，反而會為房價保駕護航。
中國經(jīng)濟的騰飛和中國的快速城鎮(zhèn)化脫不開干系，而房地產(chǎn)則是中國城鎮(zhèn)化的主要拉動力量。房地產(chǎn)行業(yè)是一個輻射范圍特別廣的行業(yè)，上游有政府負(fù)責(zé)的基建和土地買賣，有水泥，鋼筋等建材行業(yè)，有施工裝備制造行業(yè)，下游有房地產(chǎn)金融，黑白家電，房屋裝修，汽車等行業(yè)。據(jù)中銀國際證券估算，房地產(chǎn)行業(yè)及直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈占GDP的比重約為20%，是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)。
經(jīng)濟增長對于市場經(jīng)濟來說是非常重要的，唯有這樣才能緩解國內(nèi)矛盾。經(jīng)濟增長了，大家都有工作，工資也有上漲，國內(nèi)矛盾才不會太劇烈。經(jīng)濟要增長，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)就必須要繁榮，所以政府有著非常強勁的保房價動力。網(wǎng)上關(guān)于房企降價被政府約談的新聞屢見不鮮，這里不一一列舉。
03
我們能逃離城市而遠(yuǎn)離高房價嗎？
在農(nóng)村中蓋房子成本較低，自由度也相對較高，聽起來似乎可行。問題在于，農(nóng)村中很難找到合適的工作。農(nóng)村中最廣大的農(nóng)民們都選擇在青壯年時進城打工，因為農(nóng)村中幾乎掙不到多少錢，滿足不了方方面面都已經(jīng)市場化了的農(nóng)村生活。我們選擇在農(nóng)村中建房住，未來也不得不做流連于城鄉(xiāng)間的候鳥。
04
我們能在城市中自己建房子住么？
很可惜難度非常高。城市中的土地歸國有，想取得土地使用權(quán)，只能通過招拍掛的方式取得。取得的土地使用權(quán)也內(nèi)含有建設(shè)規(guī)劃條件，包括容積率、建筑密度、綠化率等指標(biāo)。取得國有土地使用權(quán)進行開發(fā)建設(shè)時，也必須符合規(guī)劃條件，否則就違反了城市規(guī)劃建設(shè)相關(guān)法律法規(guī)。而且到目前為止，還沒有針對單個個人住宅的土地拍賣。
總而言之，言而總之，在市場經(jīng)濟條件下住房問題是無解的。只有當(dāng)房子不再成為商品，外部的經(jīng)濟條件不再是市場經(jīng)濟時，住房問題才有得到解決的可能。
天坑腦洞：
1.取消國有土地出讓金及房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度。
2.對住房建設(shè)實施統(tǒng)一規(guī)劃管理，按照人民的需要進行建設(shè)。
3.住房實施單位分配或統(tǒng)一分配，實行實物分房制度。
4.實行住房登記制度，保證一戶家庭一套住房，避免浪費。
5.為城市廣大的無產(chǎn)階級免費提供住房。
6.消滅租房市場。
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