新華社北京2月5日電 題：購房者“變身”老板？經營貸從嚴防止資金違規流入樓市

　　新華社記者張千千

　　近期一些大城市的房價上漲較快，經營性貸款違規進入樓市的苗頭又現。為此，部分銀行提高了經營貸的準入門檻，有的還上調了經營貸利率。這一措施能否堵住資金違規流入樓市的漏洞?

　　經營貸違規流入樓市“花樣多”

　　經營貸利率和房貸利率的“價格差”是導致經營貸違規流入樓市的主要原因。

　　個人經營貸款利率此前通常為4%左右。而房貸利率通常為5年期貸款市場報價利率(LPR)上浮幾十到上百個基點，約為5%到6%。去年底，央行、銀保監會出臺銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度后，部分銀行房貸額度緊張，房貸利率有所上浮。

　　于是，個別中介機構把房貸“包裝”成經營貸，讓客戶實現低利率購房。具體形式通常為：先為客戶注冊或過戶一家公司，并偽造經營流水，讓客戶“變身”經營者。然后找墊資公司為客戶提供一筆過橋資金來全款買房。待房子過戶到購房者名下后，再將房子作為抵押物，向銀行申請經營貸來償還過橋資金。

　　據了解，這一“灰色”產業鏈主要瞄準兩類人群——一是為了節省月供成本，將現有房貸置換為較低成本的經營貸;二是為了直接低利率購買新房。

　　光大銀行金融市場部分析師周茂華指出，經營貸產品的設計初衷是緩解小微企業融資難題。這些資金之所以會違規流入樓市，除利率較低外，也與經營貸金額較大、辦理門檻相對不高、手續簡便等原因有關。

　　“這些資金違規流入房地產市場，會導致居民、企業杠桿負債率上升，容易引發局部房地產市場過熱，對樓市調控構成一定掣肘，干擾對樓市的穩定預期。”周茂華說，同時，部分中小銀行對房地產資產過度依賴，容易引發資產負債結構失衡，削弱穩健經營基礎。

　　銀行提高經營貸準入門檻以應對違規行為

　　針對這一現象，上海銀保監局1月29日發布通知，要求嚴格審核首付款資金來源和償債能力，防止借款人通過消費類貸款、經營性貸款等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金。北京銀保監局1月30日也表示，將嚴查個人信貸資金違規流入房地產市場。

　　通知一出，多家銀行已拿出解決方案——提高經營性貸款準入門檻，如申請貸款的企業或個體工商戶應經營兩年以上，用于抵押的房產已過戶半年以上。同時，部分銀行還適當上調了經營貸的利率。

　　“經營貸利率上調能夠收窄與房地產市場利率差，有助于減少兩個市場的套利空間，對于防范經營貸違規流入房地產市場有一定幫助。”周茂華說，此外，近期市場利率有所上行，銀行負債成本上升，調升經營貸利率也屬于正常市場行為。

　　“去年以來，為支持新冠肺炎疫情防控和復工復產，銀行普遍下調經營性貸款利率，部分貸款利率偏低，適當上調也是回歸正常水平。”招聯金融首席研究員董希淼說。

　　同時，董希淼表示，經營性貸款對借款人資質、貸款用途有明確要求，提高經營貸門檻，其實是在嚴格落實貸款準入條件，有助于防范信貸資金違規流入樓市、股市。

　　各環節落實主體責任避免“誤傷”小微企業

　　提高準入門檻、調升利率雖然是避免資金違規流入樓市的有效之舉，但也有人認為，這一措施可能“誤傷”一些真正需要申請經營性貸款的小微企業和個體工商戶，給其帶來財務成本壓力。

　　一位銀行業工作人員告訴記者，銀行會對貸款投向有所監控，但貸款資金放出后一旦被多次轉手，監控難度會大大增加，就可能出現“漏網之魚”。

　　“個人消費貸、經營貸資金的具體流向和用途追蹤難度大、成本高，反映出這些產品在服務實體經濟過程中仍存在改進和創新空間。”周茂華說，這就需要平衡好銀行經營、便利小微企業和防范潛在風險，對經營貸產品的額度、利率等進行動態調整。

　　董希淼建議，銀行在嚴格準入門檻、加強貸款管理的同時，可將經營性貸款發放時限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途證明。對30萬元以上的貸款應更嚴格執行受托支付規定，將貸款資金支付到合同約定用途的借款人交易對象，減少被挪用的風險。

　　此外，專家認為，監管層和金融機構要形成合力，從經營貸的貸前審批到貸后管理各環節落實主體責任，提高違規成本，并引導金融機構改善內部考核機制，讓經營貸回歸產品設計初衷。在保證“房住不炒”的定位下，積極扶持小微企業健康發展。

“騰挪”經營貸 中介竟稱能幫“開公司”

　　　　2021　　02/06　　08:00:39　　來源：北京青年報

　　“騰挪”經營貸 中介竟稱能幫“開公司”

　　專家：所謂“一條龍搞定”存風險 市銀保監局：將嚴查個人消費貸、經營貸流入股市、樓市

　　去年以來，金融業加大對實體經濟和小微企業的支持力度，個人經營貸款利率已明顯低于個人房貸利率。最近有部分股份制銀行上調了個人經營貸利率，但仍低于房貸利率。在這種背景下，仍有貸款中介積極攬客，稱可以幫助個人客戶“一條龍搞定”個人經營貸置換房貸省下利息。

　　發現

　　股份行上調經營貸利率

　　但仍低于個人房貸利率

　　首套房貸利率為5.2%，二套房貸利率為5.7%，近期北京地區個人房貸利率一直平穩。同樣按兵不動的還有國有大行的個人經營貸利率。某國有大行一家支行的負責人告訴北京青年報記者，該行的個人經營貸利率一直沒漲，無抵押的信用貸利率在4%左右，有抵押的利率為3.85%。

　　但是多家股份制銀行的個人經營貸利率卻已悄然上調。

　　北青報記者以客戶身份咨詢了多家北京地區的股份制銀行。有一家股份行業務人員表示，近期經營貸利率確有所上調，以前最低3.85%，現在最低只能到4.35%，最高能到4.75%。

　　“之前利率是4.35%，現在普遍是4.65%，但幾乎沒人能達到這個條件。”另一家股份行的工作人員表示。

　　還有股份行個貸業務經理稱，該行個人經營貸利率之前是3.85%，現在最低是4%，具體利率由系統確定，但有客戶審批出來的利率已經略高于4%了。

　　只有一家股份行的個貸經理表示，該行經營貸利率近期并沒有上調，利率范圍一直是3.85%-5.15%，不過很少有人可以批下3.85%，大部分客戶最后適用的利率都是4.65%。

　　綜合來看，目前北京地區股份行個人經營貸的主流利率在4.65%左右，最低在4%左右，最高一般不超過5%，仍顯著低于個人房貸利率。

　　調查

　　銀行表示審核監管嚴格

　　實操起來規定各不相同

　　監管層一直三令五申，嚴禁貸款資金違規流入股市、樓市。幾乎所有銀行的工作人員都表示，個人經營貸的審核比較嚴格，需要符合一定資質，大額貸款要求受托支付，不能直接進貸款者個人的賬戶，貸后也會查資金流向，但是從細節上看，銀行之間仍有一些差異。

　　比如，在貸款金額方面，有的銀行依據個人住房未抵押部分的60%-70%確定，也有的稱比例為70%-80%;還有銀行是依據個人住房未抵押部分和公司稅后營業收入的1/3孰高確定。

　　在抵押物方面，有的銀行要求必須是全款購買的無抵押的房產，有的銀行稱按揭未還完的也可以操作;有的銀行要求必須是北京的房產，有的銀行則表示全國各地的房產都行。

　　在申請人的資質方面，有銀行要求貸款人不必是公司法人代表，只要占股10%就行;或者臨時注冊一個公司也行。

　　注冊公司找“第三方”

　　中介稱服務“一條龍”

　　或許正是各家銀行操作細節上的差異給了中介“騰挪”的空間。近期，北青報記者接到多家貸款中介的“銀行低息貸款”推銷電話。北青報記者以客戶身份與其中一位某擔保公司的王經理取得聯系，假稱需要貸款200萬元。

　　王經理明確表示，可以幫助申請銀行的個人經營貸款，利率能做到3.85%，只要名下有北京城區的住宅就行。如果個人沒有公司的話，他們可以幫著注冊一家;如果房子貸款沒有還完，他們可以先墊款還了按揭再抵押申請經營貸;所有的貸款申請材料，他們都可以幫著準備，總之“一條龍”服務，幾天就能貸下款了。

　　不過，他也特別強調，貸款下來后，不能直接打進客戶自己賬戶，必須有“第三方”，也就是企業采購原材料等需要對接的供貨商。因為經營貸要求用于企業經營，貸款只能打進第三方賬戶。“不過，你也不用擔心。第三方我們可以幫你找，購貨合同、流水什么我們也都能準備。第三方收到貸款后再把錢打進你的賬戶。”王經理稱，這些都屬于“一條龍服務”的內容。

　　這么周到齊全的“一條龍”服務自然不是免費的。據王經理介紹，他們擔保公司的收費標準是貸款金額的1%-2%，如果需要他們安排第三方，這個第三方也要收費0.5%左右。

　　“萬一他們不把錢轉給我怎么辦?這可是用我的房子做的抵押。”北青報記者問。

　　“放心吧，上千萬的貸款都這么做成了，我們都干多少年了。萬一出現這種情況，我們幫你報警。”他笑著打保票。

　　“貸款進了我的賬戶，我買房炒股都行吧?”對北青報記者的這個問題，王經理有些警惕地說：“到時候我們會告訴你怎么規避風險，目前我們經手了這么多貸款，還沒有人被銀行強制收回。”

　　王經理還建議北青報記者提高貸款額度，“你這個房子評估下來，最高應該能貸500萬，最好貸滿了，反正也是辦一次手續，現在利率這么低，只貸200萬太虧了。”

　　監管

　　北京將嚴查經營貸等

　　流入股市、樓市行為

　　為了支持小微企業發展，銀行響應國家號召，積極向各類企業讓利，使得面向小微企業的貸款利率一降再降。然而這本來是為了支持實體經濟的資金，卻被某些人視為套利工具。部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進行套利，挪用消費貸、經營貸資金作為購房款或“過橋”資金; 部分非法中介參與其中牟利，為違規行為推波助瀾。這些市場亂象已經引起監管層高度關注。

　　1月30日，北京銀保監局表示，已注意到近期出現的市場亂象和輿情，第一時間開展大數據篩查，并就篩查發現的疑點線索向轄內銀行機構下發監管提示函，要求各行對2020年下半年以來新發放的個人消費貸款和個人經營性貸款合規性開展全面自查，重點排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經營貸資金被違規用于支付購房款等問題，并要求銀行對發現的問題立即整改，加強內部問責處理。

　　同時，北京銀保監局已會同人民銀行營業管理部、北京市住建委等部門組建聯合工作組，將于近日赴銀行機構開展專項核查。對于銀行因經營不審慎、內控管理不到位導致消費貸、經營貸資金違規流入房地產領域等問題，一經查實將依法從嚴從重處理。北京銀保監局還將結合銀行自查及監管核查情況，指導北京市銀行業協會積極行動，對個人和中介的不當和違規行為啟動聯合懲戒機制。(記者 程婕)

　　專家

　　建議加大對違法者處罰力度

　　納入征信系統提高違規成本

　　據了解，個人經營貸產品的設計初衷是緩解小微企業融資難題。這些資金之所以會違規流入樓市，除利率較低外，也與經營貸金額較大、辦理門檻相對不高、手續簡便等原因有關。而在貸款過程中，一些非法中介參與其中，推波助瀾，也是重要原因，甚至形成了上下游齊全的灰色產業鏈。業內人士普遍認為，監管層和金融機構要從經營貸的貸前審批到貸后管理各環節落實主體責任，提高違規成本，并引導金融機構改善內部考核機制，讓經營貸回歸產品設計初衷。

　　招聯金融首席研究員董希淼指出，金融機構對信貸資金流向、用途的監控一直都是老大難問題。他建議，將虛構貸款用途、挪用信貸資金的行為納入征信系統，提高借款人違規成本，從源頭上遏制個人信貸資金違規流入樓市。同時銀行應在嚴格準入門檻、加強貸款管理的同時，將經營性貸款發放時限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途證明。

　　有銀行業內人士稱，如果銀行在貸后監控中發現信貸資金有挪用情況，可以提前收回貸款。但是這樣的處罰力度顯然達不到震懾力度。

　　北京時代九和律師事務所合伙人許桂林律師指出，如果借款人和貸款中介在申請貸款的過程中存在弄虛作假的行為，可能涉嫌騙取貸款罪，銀行可以報警追究刑事責任。此外，經營貸的貸款不是直接進入本人的賬戶，萬一遇到不講信用的第三方，也可能拿不到錢或不能及時拿到錢，借款人必須考慮其中的風險。

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