? 陳秋竹 鄧若翰 | 西南政法大學
【導讀】近日，最高人民法院回應知名長租公寓“蛋殼”爆雷事件，明確表示若案件進入司法程序，將依法嚴審，保護公民合法權益。此次事件深深刺痛租房群體，并將長租公寓“租金貸”模式推上了風口浪尖，引發輿論廣泛關注。
本文認為，長租公寓“租金貸”原本是順應“租購并舉”住房改革而形成的一種金融創新工具，但從一開始就被異化了：在沒有充分解釋的情況下推動承租人“被簽約”、分期貸款合同違約率高、資金池流動性風險大等問題頻頻暴露，嚴重損害了市場秩序和租房人權益。作者分析，主要原因在于：服務商迫切“解壓”，整個業務處于內控缺失的狀態，而網貸機構又盲目拓展業務，審核不足，各類從業機構在利益驅使下產生道德風險，而相關監管卻依然滯后。作者建議，應盡快以維護市場秩序和控制流動性風險為重點，明確“租金貸”服務商及網貸機構的法定義務和業務限制，建立向承租人權益傾斜性保護的制度安排，避免出現更為嚴重的金融風險和社會風險。
文章原載《南方金融》2019年第4期，原題為“長租公寓‘租金貸’:問題檢視、成因探析及規制路徑”，僅代表作者觀點，特此編發，供諸君思考。
近年來, 隨著我國住房制度改革持續推進, 在政策鼓勵及資本力量推動下, 住房長租市場快速發展。在一、二線城市, 如魔方公寓、蛋殼公寓等長租公寓大量涌現并迅速占據租賃市場。與此同時, 租房分期貸款成為消費金融的一個適用場景。在此背景下, P2P網絡借貸平臺、互聯網小額貸款公司等網貸機構聯合租房平臺通過“金融+長租公寓”的形式, 進一步打造出“租金貸”業務模式。
但是, 由于這一創新模式未受到相關法律法規的規制, 部分服務商采用欺詐或隱瞞的手段, 在承租人不完全知情的情況下誘導其使用貸款, 使得“租金貸”變質為“套路貸”;部分服務商將從金融機構預先取得的租金匯聚形成資金池并進行期限錯配, 加劇了長租市場借貸的風險, 導致諸如“鼎佳”、“寓見”等長租公寓服務商風險接連爆發, 嚴重擾亂了住房租賃及借貸市場的秩序。“租金貸”作為一種金融創新工具, 原本被視為實現服務商、網貸機構、承租人、房東等多個主體互利共贏的一項創新。如今“租金貸”風險事件頻發, 原因并不在這一工具本身, 而在于其使用過程中被異化并且缺乏有效的外部監管。
▍長租公寓“租金貸”的套路分析
（一） 怎么交易？
典型的“租金貸”業務主要產生于輕資產的分散式長租公寓領域, 其基本交易流程為：一是服務商從各個分散的房東處取得房源并統一進行整合, 承租人通過服務商尋找合適的住房;二是承租人在與租賃方簽訂租房合同的同時, 與網貸機構簽訂租金分期貸款合同;三是網貸機構一次性將租賃期內全部租金支付給服務商, 服務商取得租金后再按約定以月付或季付的方式向房東支付租金, 而承租人向服務商支付租金的義務則轉化為分期向網貸機構償還貸款的義務。由此, 服務商通過全額收款的方式收取租金收入 (即承租人向網貸機構借入的貸款) , 再以分期方式向房東支付租金, 服務商則利用所占用的資金繼續擴大業務規模。因此, 從服務商的角度來看, 整個交易可簡化為“取得房源—出租—獲得租金—再取得房源”的過程。
（二）何種法律關系？
“租金貸”模式將單純的長租公寓租賃以及消費貸款兩者進行融合, 在服務商、房東、承租人三方原有法律關系的基礎上引入網貸機構, 形成了更為復雜的四維組織體系。在一般的長租公寓租賃中, 通常服務商與原房東簽訂資產管理合同而獲得房源, 然后以自身名義或原房東名義與承租人簽訂房屋租賃合同, 其中僅涉及居間關系以及房屋租賃關系。但是, 引入“租金貸”后, 除存在原有的法律關系外, 承租人從網貸機構處借款并將所借款項一次性支付給服務商, 進而與網貸機構之間形成了借貸合同關系。若承租人不能按時向網貸機構償還貸款, 將要承擔違約責任。
在取得租金收入后, 大多數服務商在按月或季度支付給原房東房租后, 將獲取的租金收入余額用于擴大經營。若將服務商與原房東之間簽訂的協議視為租賃合同, 則服務商與承租人之間簽訂的租賃合同可視為轉租合同, 網貸機構發放的貸款應定性為服務商的租金收入, 其可自由支配而不受約束。但是, 若將服務商與房東簽訂的合同視為委托管理合同, 則其應嚴格遵守居間人的定位, 按照房東的要求和利益行使權利、承擔義務。在此情況下, 應認為承租人與原房東直接構成房屋租賃關系, 服務商僅具有代房東收取租金、支付費用的權利和義務, 服務商取得的租金收入原則上應當屬于房東, 其負有及時將租金收入轉交給房東或代為保管的義務, 不得擅自將租金收入截留。
▍長租公寓“租金貸”的問題出在哪兒？
在實際運營中, 不少網貸機構借金融創新的名義進行監管套利, 導致“租金貸”在客戶端、資金端和運營端暴露出較多的問題和風險。
（一）在未充分釋明下承租人即“被簽約”
自愿及誠實信用原則系平等民商事主體間簽訂合同的基本原則和價值取向。但是, 當前在長租公寓租賃中, 一部分服務商借助其與承租人在信息掌握上的不對稱地位, 采取隱瞞甚至欺詐的手段誘導承租人, 使承租人在并未被完全告知或釋明有關貸款的事實和風險的情況下, 即與網貸機構簽訂了貸款協議。承租人在不知情之下于單純的租賃關系之外又產生了借貸關系, 其按時繳納租金的義務轉換為按約還本付息的義務, 無形之中經濟負擔有所加重。一旦服務商或房東違背租賃合同約定, 承租人仍需償還貸款;若不能按時還款, 承租人的信用記錄可能受到影響。
以惡意隱瞞、欺詐的方式辦理“租金貸”業務, 顯然違背了民商事主體進行活動的自愿及誠實信用原則。服務商表面上通過網貸機構幫助承租人辦理分期貸款、緩解承租人租金壓力, 實際上其截留的租金收入用于擴大經營或投資盈利, 存在變相融資和侵占他人資產之嫌。
（二）租房分期貸款合同違約率較高
在向承租人發放“租金貸”的過程中, 網貸機構由于前期審核手段的不足和條件的限制, 無法對承租人的還款能力及信用狀況作出準確的評估并采取適當的防控措施, 導致租房分期貸款合同的違約率較高, 進而影響整個交易鏈條的穩定。一是與承租人簽訂分期貸款協議的機構多為中小型互聯網金融企業, 其主要的服務對象是未被納入傳統金融機構授信范圍的客戶, 作為該目標群體的長租公寓承租人抗風險能力相對較差, 還款能力亦處于不穩定的狀態。二是在簽訂租房分期貸款合約時, 網貸機構僅能針對承租人采取諸如身份驗證、收入證明等較為簡單的手段進行信用風險防控, 但難以掌握更為關鍵的承租人全維度的財務和征信狀況。三是由于部分網貸機構信貸審核的放松, 對于承租人信息及貸款意愿等基本事項均缺乏認證和核查, 致使眾多承租人在不知情的狀況下“被貸款”, 貸款合同的效力存疑。另外, 一旦租房人、服務商或者房東任意一方違約, 各主體之間法律關系的不確定亦將導致違約責任承擔上的不清晰。
（三）服務商資金流動性風險較大
在長租公寓租賃中, 服務商將“租金貸”引入而使得整個交易具備了金融屬性, 因而蘊含了一定的流動性風險。同時, 由于互聯網金融的網絡傳染性, 該風險具有較強的外部性, 一旦風險爆發還可能引發系統性金融風險。服務商在“租金貸”業務中, 首先按照年付的方式、以租金收入的形式, 收取網貸機構貸放給承租人的資金, 然后以月付或季付的方式向房東支付租金, 在此過程中占用了大量的資金, 并借助于期限錯配形成了資金池。服務商利用資金池內的沉淀資金得以繼續擴大長租公寓業務規模, 或者將資金用于其他投資以圖獲取盈利, 這將進一步導致服務商獲取的收入與支付的租金之間不能實現一一對應。一旦一段時間內大量的房租到期而服務商未能及時收回資金, 或者某筆資金在投資中出現較大虧損, 便會形成流動性壓力甚至造成整個資金鏈的斷裂。
除此之外, 部分服務商還將房屋租金收益作為底層資產發行資產支持證券 (ABS) , 進一步導致資金池風險的影響范圍擴大。因此, 通過“租金貸”等一系列金融工具的運用, 服務商已經具有了類金融機構的性質, 整個交易過程中不僅涉及租賃關系中的主體, 還涉及借貸關系中的主體、其他金融機構及資產支持證券投資者, 使得流動性風險進一步上升、影響范圍明顯擴大, 一旦服務商資金鏈斷裂便可能引發連鎖反應, 從而危及整個市場的穩定運行。
▍長租公寓“租金貸”是如何異化的？
“租金貸”之所以在我國一經推出便發生性質上的異化, 成為部分網貸機構、租房服務商進行監管套利的工具, 原因是多方面的。其中，既有網貸機構在資金和市場競爭雙重壓力下不顧風險的趨利性選擇, 也有以“存量改造”為主的分散式長租企業本身所固有的弊端, 同時亦有我國市場監管體系和制度不健全, 難以對該領域實現有效的規制。
（一）迫切“解壓”下服務商的內控缺失
當前, 無論是集中式還是分散式的長租公寓模式, 服務商均面臨著來自成本和收益的雙重經濟壓力, 前者主要來源于資本市場的融資成本壓力, 而后者則來源于增量市場與存量市場長期發展不均衡導致的租金回報率低下。要破解這一兩難困境, 必須從資產端和資金端著手解決, 即降低融資成本、增加現金流。在以二手房等存量住房為主的租賃市場中, 業務規模及客源是長租公寓提升市場占有率和實現盈利增長的關鍵要素。因此, 長租公寓存在短期內擴大規模以實現規模效應的內生動力, 這也對服務商的現金流提出了更高要求。租房分期貸款、住房資產證券化等金融工具的運用, 可以幫助服務商通過預先獲得租金或出售租房收益的方式, 快速回收資金或取得融資, 并借此實現業務的進一步擴張, 分別從資產端和資金端緩解長租公寓服務商的資金壓力。
因此, 通過租房分期貸款的運用實現長租公寓項目金融化, 是目前長租公寓化解成本和收益困境的一條路徑。在此過程中, 服務商并未充分考慮利用資金池不斷進行期限錯配、開展業務所帶來的高風險, 未在企業內部設立專門的部門、配備專業的人員針對資金池進行管理, 也未針對資金池所產生的流動性風險建立有效的監測和防控體系。在實踐中, 服務商可以不斷利用承租人的租金貸款形成資金池, 加快業務擴張和對外投資, 于是一部分服務商對租房業務不計風險地盲目金融化, 令交易過程中杠桿率上升。
（二）網貸機構盲目拓展業務以致審核不足
在《P2P網絡借貸風險專項整治工作實施方案》《關于規范整頓“現金貸”業務的通知》等規范性文件相繼出臺的背景下, 相關監管部門進一步加大對“現金貸”業務的規范力度, “校園貸”、“首付貸”等多種業務模式均被明令禁止, 網貸機構開展貸款業務的空間受到壓縮與限制。同時, 傳統的消費貸款市場已經趨于飽和, 以幾大電商為代表的互聯網企業巨頭以其成熟的產業鏈形成了較高的市場占有率, 亦對其他網貸機構形成了較大的競爭壓力。因此, 眾多網貸機構迫切需要尋求和探索其他途徑, 以求得生存和發展的空間。網貸機構拓展消費信貸市場的需求與服務商回收資金的需求相互契合。在雙方一拍即合之下, 服務商利用承租人信用向網貸機構申請貸款的“租金貸”業務模式大行其道。
在一般情況下, 網貸機構發放貸款時會審慎地考察、評估借款人的還款能力及征信狀況, 以盡可能降低貸款的違約率和呆賬率。但是, 在政策收緊與市場競爭的雙重壓力下, 部分網貸機構出于挽回劣勢并重新占領市場份額的動機, 會降低貸款的審核條件和準入門檻, 甚至放棄對承租人貸款真實性、風險性的評估, 授予客戶與其本身資信狀況并不相符的高額信用, 以盡可能納入更多的借款主體, 實現長尾效應的逆向突圍。這種行為最終導致了“租金貸”發放過程中過度授信的蔓延與泛濫, 一旦違約風險集中爆發, 則可能引發系統性金融風險, 進而使整個市場陷入混亂、無序的狀態之中。
（三）從業機構追逐利益驅使下的道德風險
我國金融市場正處于深化發展的轉型期, 參與主體之間存在著普遍的利益沖突, 而市場體制機制發育的不完善又刺激著從業機構忽略他人利益和市場整體利益, 偏執于自我利益和財富的追求。同時, 參與主體的行為也在倫理道德上處于分裂狀態：既有對正當利益的主張, 又有對不當利益的追逐;既有對統一市場規則的訴求, 又有對良好市場秩序的破壞;既有相互合作, 又有彼此損害。
在上述影響機制下, 金融市場參與者很可能把行為的收益歸自己, 把行為的成本轉移給其他主體或整個社會, 主要表現為誰過度地利用現代金融體系、誰就能夠獲得最大利益。作為住房租賃市場參與主體的租房服務商和網貸機構, 本身就處于主體間關系的沖突和行為的分裂之中。加之從業機構與承租人、房東之間存在嚴重的信息不對稱, 從業機構天然處于信息優勢地位, 這就加劇了其道德風險。在對自我利益的追逐下, 租房服務商和網貸機構有可能違背金融倫理道德, 采取不當手段犧牲承租人、房東及投資者等其他主體和社會的整體利益, 以實現對自身價值的追求。
（四）長租公寓發展的制度規范相對滯后
“租金貸”所具有的創新秉性使其游離于現有法律法規的管控范圍之外, 容易形成監管規避和監管套利。法律法規的滯后性又使其難以在短時間內對“租金貸”這一新興事物作出規制回應, 因而造成“租金貸”業務不斷偏離其本質, 成為部分市場主體牟利和斂財的工具。雖然部分地區行政部門及行業自律協會已開始制定相應的指導意見及軟法規則, 試圖對“租金貸”業務進行引導和規制, 但是地方職能部門以及行業自律組織的規制范圍有限, 決定了其難以對這一跨領域、復合業態及其風險進行全面、有效的管控。
▍長租公寓“租金貸”問題的規制路徑
“租金貸”在國內實踐中存在諸多亂象且蘊含了較高的風險, 應在正視其合理性的基礎上, 重點規制從業機構超出業務范圍、破壞正常市場交易秩序、容易產生一系列風險的行為。
（一）明確服務商及網貸機構的法定義務。一是明確服務商的信息披露和提示義務。服務商應當事先向承租人全方位披露網貸機構、貸款金額、還款方式、借款利息等事項, 如實向承租人提示貸款存在的風險, 在此基礎上由承租人自主選擇。同時, 應當禁止服務商在租賃合同中運用格式條款事先固定貸款事項, 誘導或變相強制承租人與網貸機構建立借貸關系。此外, 服務商也負有向房東及時告知貸款事項的義務, 以使房東能夠督促服務商將網貸機構發放的貸款及時轉交, 防止服務商擅自截留資金。二是強化網貸機構授信的審核義務。作為風險防控的重要一環,網貸機構在發放貸款前, 應當強化并落實貸款的審核義務，在貸款發放前, 網貸機構應當審核承租人貸款信息的真實性、有效性和完整性，考察承租人的貸款意愿、還款能力及風險承受能力；在貸款發放后, 要及時跟蹤貸款的去向及使用情況, 避免服務商利用“租金貸”款項違規從事融資及套利等欺詐活動。
（二）建立對承租人權益給予特殊保護的制度安排。無論是在與服務商的租賃關系之中, 還是在與網貸機構的借貸關系之中, 承租人均處于弱勢地位。因此, 在租賃及借貸過程中有必要對承租人進行傾斜性保護, 但當前相關法律法規并未給予承租人權益應有的重視和保護。具體而言, 應當確立承租人權益優先的原則, 在發生服務商破產、“跑路”、違約的情況下, 最大限度保障租房人對租賃房屋的承租權及索賠權。同時, 除租房人知情權及自由選擇權的行使外, 還應當強化承租人的受教育權, 通過開展各種形式的金融教育活動, 使得承租人對于“租金貸”中涉及的金融知識及安全風險有足夠的認識和了解, 提升承租人在交易過程中識別風險、自我保護的能力。
?。ㄈ﹪揽亟灰捉鹑诨a生的流動性風險。部分長租公寓服務商利用“租金貸”變相開展融資導致住房租賃交易金融化, 是流動性風險上升的主要原因。在實踐中, 服務商將網貸機構發放的貸款私自截留并形成資金池, 再利用資金池進行業務擴張和從事其他投資, 導致兩種商事行為之間出現了混合, 進而使得上述交易容易產生流動性風險, 加劇了風險之間的交叉傳染性。比照當前對P2P網絡借貸平臺的規制, 對于長租公寓的服務商也應當要求其嚴格按照中介機構的屬性開展業務, 不得在交易過程中隱瞞貸款事實并截留資金。同時, 網貸機構在租金貸款的發放中, 亦應當重視并加強業務風險的管控, 建立相應的風險評估、預警、防控機制, 嚴格控制整個交易過程中產生的流動性風險。
（四）推動形成平穩、有序的市場秩序。服務商和網貸機構是“租金貸”市場的主要參與主體, 市場亂象主要由其不當行為所致, 因此, 對其行為進行規范是維護市場秩序的關鍵所在。應當嚴格限制服務商、網貸機構在“租金貸”交易中采取各種誘導、欺詐行為, 強化服務商和網貸機構在提供“租金貸”業務時的告知義務, 充分尊重承租人的知情權和自主選擇權；要完善信息規制手段, 強化網貸機構對貸款真實性、風險性的審核、評估, 降低借款主體及服務商的違約風險；也要建立服務商、網貸機構等市場主體違規操作的懲戒機制, 構建各主體間的責任承擔體系, 從事后監管的角度進一步約束市場主體的行為。
此外，要避免服務商利用“租金貸”進行變相融資、實現長租公寓持續健康發展, 必須從根本上解決服務商在長租公寓運營過程中面臨的資金壓力, 建立促進長租公寓發展的長效機制。
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