以人民為中心的大中城市商品房供給制度

以人民為中心的大中城市商品房供給制度　　

　　住房是民生之要，各國政府都為此傾注了大量心血。我國政府更是重視人民的住房問題，設置了專門的住建部，廉租房、公租房、經濟適用房、共有產權房、限價房等層出不窮，限購限貸限售等房地產調控措施，更是應有盡有。然而房價卻越調越漲，發展到今天，大中城市、特別是一線城市，房價不再由居民收入直接決定，而是由資本與權利共同決定，形成地產寡頭壟斷局面。絕大多數居民再起買不起商品房，人民怨聲載道。黨的十九大報告指出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位；讓改革發展成果更多更公平惠及全體人民，朝著實現全體人民共同富裕不斷邁進。這就需要有序化解房地產泡沫，使得房價在大多數工薪階層購買力以內。消除住房的炒作因素得先弄清楚，是誰通過什么方式在炒房。調控房價化解房價泡沫，得先分清楚房價由哪些成本組成，哪些可消除？連續三屆政府窮盡所能越調越漲，甚至一年出臺了210余項調控政策也無濟于事，不知是有心還是無意，卻始終沒有在商品房供給制度上下功夫。

　　一、現有商品房供給制度及其調控措施

　　現有城市商品房供給體系，房地產商通過競拍，從地方政府獲取住房建設用地，抵押給

　　銀行獲取貸款，建筑商通過激烈競爭墊資為開發商蓋房子，市民從開發商手里買房子。最近十幾年，政府的調控措施有：建保障房，調節住房土地供應、交易稅費，貸款利率，限購限貸限售，甚至還有輿論引導等。全國少也有上千家房地產商，商品房供應主體眾多，似乎競爭很充分。調控政策考慮了供需、交易資金稅費成本，好像天衣無縫。其實不然，現有商品房供給制度及其調控政策，存在根本性缺陷，絕無取得預期效果的可能!

　　（一）、以房地產商為中心的現有商品房供給制度

　　衣食住是起碼的民生，居民可以從世界各地買衣服快遞回來穿買糧食快遞回來吃，但無法買個房子快遞回來住!全國房地產商有上千家，可在市民工作生活半徑內的新建樓盤找不出一兩家，根本形成不了競爭。樓盤開建銷售日期、價格、營銷方式等都由房地產商說了算，建筑商、特別是買房人，沒有任何討價還價余地。這種住房供給方式，實質上是以房地產商為中心。天然地域壟斷、計劃供應、無法充分競爭的商品房，由房地產商壟斷供應，導致屯房屯地、囤積居奇、饑餓供應、恐慌式營銷、漫天要價，登峰造極。市民買房，除了新建商品房還有二手房可選，選擇范圍比中移動買通信系統設備的選擇范圍要大，為什么中移動所買的通信設備一年比一年便宜，市民買的房子卻一年比一年貴呢?中移動購買通訊設備，全球可選范圍確實只有四家，可是每一家都能無限量供應。可居民買房時，新建商品房也好，二手房也好，成交一套就少一套，不是無限量供應的。政府官員任期制和以gdp為導向的升遷激勵機制，使得部分喪失了信仰的地方各級官員，追求短平快，沒有人顧及國家和人民的長遠利益整體利益，紛紛伙同房地產商操控房價、通過拍賣住房建設用地，獲取巨額收入，用于投資和市容改造，建設學校醫院市政交通等公共設施，甚至搞形象工程;創造政績獲得升遷而拍屁股走人。各級地方官員本能地希望地價漲，地價越賣越貴。房價漲、地價漲，銀行借貸穩掙不賠;房價跌，地價跌，銀行借貸無法收回。從而房地產商、金融機構、地方政府組成了事實上的炒房利益聯盟，房價只漲不跌才符合他們的利益。不打破這個利益聯盟，任何樓市調控，都是揚湯止沸，不可能有任何實質性成效。

　　（二）、屯房屯地炒房牟取暴利的房地產商盈利模式

　　一提及房價暴漲，就有人說面粉貴過面包，言下之意，房價暴漲是地方政府高價賣地所致。開發商提高樓盤售價，是成本上漲不得以而為之。也有很多人說是全民炒房炒高了房價，反正房價暴漲與房地產開發商無關。讓我用房地產上市公司及國家統計局所公布的數據來揭露房地產開發商囤積居奇、操控房價、牟取暴利的真相。

　　1、中國房地行業與其它行業的庫存周轉率

　　國內幾大行業2011-2016年庫存周轉率見下表：

　　采用國家統計局2014-2016數據，用竣工面積除以施工與待施工面積之和，計算房地產行業庫存周轉率，見下表：

　　2016年的待施工面積國家統計局網站沒查到，以當年新購土地面積代替

　　制造業庫存周轉率普遍在3倍以上，十倍以上的企業都很多;從原材料買入到加工制造銷售完畢的周期普遍在4個月以內，最短的甚至只十幾天。國內房地產開發商的庫存周轉率低得出奇，2014-2016才0.13上下，從土地買進到建設銷售完畢的時間周期在86個月以上。比如保利地產2014年年竣工面積1363 萬平方米, 規劃總建筑面積12458 萬平方米,其庫存周轉率僅為0.109,需要109個月才能將全部土地儲備建筑面積開發完。承擔社會責任的央企尚且如此，民營外資企業就更加無法無天!是不是房地產行業太特殊?下面是1998-2003年美國房地產商的庫存周轉率。

　　美國房地產庫存周轉率普遍在1.1倍以上，從拿到地到房屋開發完畢的周期8個月左右。

　　2、中國房地產開發企業庫存周轉率奇高的原因

　　所有制造業都竭力縮短從原材料買進到生產制造賣出商品的周期，周期越短，企業利潤就越高。國內房地產商的庫存周轉周期比制造業長三十余倍，比美國房地產開發商長10倍以上。原因在制造業的原材料和美國住房土地是無限供應的，囤積生產資料的成本無法轉借。而我國地少人多，國家資源又按城市權限分配，就業機會、公共資源、人口等都聚集在大中城市，住房需求旺盛;可大中城市、特別是一線城市住房建設用地有限。如未來五年深圳計劃供應住房建設用地800萬平米，年人均才0.075平米。2017年前十個月上海供應居住用地面積165.49萬平方米，扣除動遷房和保障房，商品房用地人均不到0.05平米。開發商不但可轉借屯房屯地的成本，而且可大掙特掙，如李嘉誠在重慶囤地10年，什么事也沒干，獲利上十倍!計劃供應的住房土地采用拍賣的方式，為房地產商操控房價，提供了制度保證。

　　3、房地產開發商炒房炒地的伎倆

　　房地產商對所買地塊，采用羊拉屎式的分期開發，售價一期比一期高，制造漲價預期。甚至有開發商虛張聲勢，恐慌式營銷。如2017年8月深圳灣悅府二期350套單套售價在1100萬元-3650萬元間的住宅，幾千人排隊，半夜開盤天沒亮就宣稱被搶光。更有甚者，采用四兩拔千斤戰術，先屯地屯房，再炒作地王，制造地價高于房價的假象，所囤積樓盤乘機漲價，對買房人軟硬兼施。下面從恒大地產2014年以來公告的財報來揭示房地產商炒房真相。恒大地產財報關鍵指標數據：

　　恒大地產上述數據可見如下事實：

　　●土地儲備規模三年翻番，逐年快速膨脹，形成寡頭壟斷態勢。

　　●樓盤平均售價逐年增長，2015年1月到2017年6月，樓盤漲價36.5%。

　　●新增儲備土地平均成本，2015年初至今總體呈下跌后的震蕩走勢。

　　●2015年1月至今銷售房產總面積，小于1.47億平米，說明最近3年恒大所售房產樓面土地平均成本為997元/平米，眼下恒大售價每平近萬的房產，土地成本只有997塊。

　　最近幾年建材相對2014年價格大幅下降，人力成本也沒有明顯增長，銀行貸款利率大幅下降。恒大所售房產成本總體下降不少，可樓盤售價卻平均漲了36.5%!住房建設成本下降，可住房售價卻大漲。特別是最近兩年，地價貴于樓價的輿論滿天飛，可事實是恒大樓盤土地成本只占房價的10.11%。恒大地產扣除土地成本的樓房售價，2017年高達9000塊/平，是三四線城市同品質樓盤房價的幾倍，恒大股價暴漲。被人攻擊壟斷的中石油，股價不到十年前的1/5，而房地產股萬科、保利、金地、恒大、碧桂園等十年股價翻了好幾番。股民都知道房地產開發商的暴利，可房地產商卻喊冤，說是地價高于房價誤導輿論，將高房價的責任全部推給政府，自己暗中將榨取的巨額民膏轉移海外，李嘉誠、潘石屹、王健林無不如此。

　　也有全民炒房炒高房價一說，房地產商制造房價只漲不跌趨勢。買得早的居民，在房地產商將房價操控到某個價位后，以低于新建商品房的價格出售，獲取不菲收益。城市里收入低的，或新市民，先買個小點的、或破舊點的二手房;幾年后再將小的賣掉，添進積蓄，再借些錢，買個大點的或新點的。這些人最多就是跟風者，在只漲不跌的樓市，跟風的普通群眾，多少掙了錢。如果未來樓市下跌，那些沒來得及套現的炒房客，將整體性虧損而成為犧牲品。認定是誰炒房的問題，是立場問題，更是政權人民性立場的試金石。

　　（三）、現有商品房提供制度的巨大危害

　　現有商品房供給制度造成房價虛高，其危害全社會討論已經很多。這里僅羅列幾個數據，美國2016年家庭年收入中位數是59039美元，這收入在中國相當夫妻倆人月工資各1.6萬人民幣的樣子，去掉社保個稅，不到1.2萬。一線城市租套兩房房租6千/月，買套破50平的一室一廳要270萬，以美國中等收入家庭不吃不喝也要積攢10年!更何況我國居民收入遠低于美國!工薪階層生活之艱辛，自不待言。如果不改變目前的商品房供給制度，繼續如此，未來大中城市房價達將到目前香港的水平。2017年香港向月收入6.8萬港幣(大約相當美國10萬美元年收入)以下家庭提供保障房。即使在美國，年收入達到10萬美元的家庭也僅僅占比9.5%。房價高居民生活企業運營成本也高，成本比人家高，企業就會遷離，就業機會就會減少。產業空心化的香港，幾百萬人口，背靠大陸好乘涼，占中運動也起不了多大波瀾。中國14億人口，如果產業空心化，幾億就業無著落的人起來鬧事，誰收拾得了?房地產商獲取暴利巨富后將責任全部推卸給政府和共產黨，自己移民海外，留下大量房奴等待黨中央去扶貧!這樣的國家哪來的希望?

　　天然地域壟斷的商品房，在秉承公平正義的政府與基本民生之間，橫插一個以牟利為唯一目的的房地產商，阻斷了住房供需關系，無法擴大有效供應。政府向市場投放的土地，開發商囤積起來。不少地方商品房緊缺不得不采用搖號賣房;可開發商囤積的土地可建設80億平米房屋，可解決3.2億市民住房問題。地方政府開發商金融機構共同利益太強，形成了事實上的權利資本聯盟。最近一年多出臺調控政策兩百多項，收效甚微;原因是負責執行調控的地方政府與房地產商利益捆綁，共同進退，暗中積極幫助化解。如長沙大專以上學歷首套購房不受限制，武漢的人才先落戶再就業政策，深圳灣悅府二期350套單套售價在1100萬元-3650萬元之間的住宅一夜間全“搶光”等。

　　（四）、現有房地產市場的調控

　　有人說，多年來的房地產調控，地價漲了，房價漲了，房貸利率也漲了;地方政府開發商銀行都得到了實實在在的好處，房奴也沒因此鬧事，不是調控效果是什么。從一個側面反映出人民對房地產調控的無奈和不滿。比如有關部委的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，集體土地被地方政府征用，轉手一賣可獲取巨額資金，地方政府怎么可能樂意執行?政策出來已有時日，各地一點動靜也沒有。限購，房子賣不出，地價也受影響，地方政府和開發商利益都受損，地方政府怎么可能去積極執行?限貸就更不用說，銀行不貸款吃什么?現金貸消費貸小額貸各種理財典當，將限貸化解于無形。假離婚、補繳個稅社保、“人才引進”，將限購束之高閣。至于限售就更離譜了，減少市場供應。還有地區性差別利率政策，山東不讓貸，山西可以貸。國家為減輕居民負擔，或降低稅費、或責令國有銀行下調首套房貸利率，房地產商乘機漲價，居民購房花費反而更高，國家和國有銀行的讓利，變成了房地產商的暴利。有的調控政策甚至損害了國家和人民的整體利益。前些年，國家嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域，加強房地產信托業務合規經營;用意是阻斷房地產商囤房屯地的資金來源。可房地產商到海外高息融資，拿到央行兌換成人民幣繼續屯房屯地，央行再拿外匯去買年回報1%都不到的美國國債。資金一進一出，外匯依然在外國人手里，國家和人民卻承擔了其中的利差損失。如恒大在香港融資幾百億，年利率12%以上，全體人民通過通貨膨脹所承擔的利率損失每年近百億，幾年下來，恒大屯地規模翻翻，總面積超過3億平米，成了比劉文彩更大的地主。

　　總之，現有房市調控政策，邏輯混亂，心不在焉，四面樹敵，漏洞百出，強化了地方政府、開發商和金融機構的鐵三角利益聯盟;有的政策損害了國家和人民整體利益;不可能取得預期調控效果。如限購，減少了不合理需求，可地方政府減少土地供應，開發商放慢土地開發，捂盤惜售，供應減少得更多。房價并沒有因此下跌，居民照樣買不起。政府、銀行、開發商、富翁老板、工薪階層，都得不到好處，這樣的政策難以持續;最終將不得不放棄，帶來房價再次暴漲。至于房產稅，本人持保留意見。如果房產稅基本需求免征，對投資性房產高額累進征繳，則大家紛紛拋售，稅沒征到，房價跌了地也賣不出;對投資性房產多少征點，則房租大漲，租客買單;怨聲載道。因此房產稅承擔不起樓市穩定長效機制的重任，房地產調控必須盡快尋求新的辦法。

　　二、以人民為中心的大中城市商品房供給制度

　　房價越調越漲根本原因是商品房供給不是以人民為中心，是以房地產商為中心。房地產商謀求的是利潤，住房姓炒才符合他們利益。堅持“住房是拿來住的，不是拿來炒”的定位，必須革新大中城市商品房供給模式，使得房價在多大多工薪階層的購買力以內，地方政府合理適度的土地財政不受影響，同時照顧到存量房主的利益關切。這就需要建立以人民(真正需要房子住的市民)為中心的大中城市商品房供給制度。

　　（一）、大中城市商品房供給制度要維護政府正當權益

　　不少人認為是地方政府賣地推高了房價，土地財政不合理，要求廢除;好像國外城市住房土地是免費供應似的。實際上，即使在美國住房土地也是要買的。不同的是，國內土地轉讓款歸政府，而美國則歸私人所有。政府賣地，所得收入用于學校、醫院、市政交通等公共設施建設，解決民生問題，是公共利益所在。因此，土地財政有其合理的一面，維護合理適度的土地財政，就是維護包括買房人在內的人民利益。同時也應指出，我國土地國有，獨家計劃供應的住房建設用地，采用拍賣的方式無疑是欠妥的;很容易被利益集團利用，成為房價上漲的推手。取消土地財政，住房建設用地免費，房價就會跌下來么?不會，前文恒大地產數據就說明了這一切。其實大家都知道房價為什么漲，房地產商等利益集團卻故意忽悠，誤導輿論，渾水摸魚。投鼠忌器的政府卻不知道怎么回事，半推半就一年內斷斷續續出臺200多項調控政策也沒見效果，人民懷疑政府的立場，不是沒有道理的。

　　（二）、以人民為中心的大中城市商品房供給制度構想

　　科學的理論建立在合理的假設上，假設城市居民按收入分高中低三種收入階層，分別占比為10%、70%、20%;假設城市住房分豪宅、普通商品房、保障房;高收入階層住豪宅，中收入階層住普通商品房，低收入階層住保障房。豪宅繼續采用目前的供給模式，土地計劃供應、拍賣轉讓、價高者得，開發商代理一切;其土地供應在住房用地中占比不超過10%。豪宅放開戶型、面積、層高、容積率和限購等一切限制，檔次足夠高，價格足夠貴，一切靠經濟實力說話，讓富人盡享尊榮。有的人一個月掙幾十億，住套售價上百億的房子，盡享尊榮，也緩解了錢沒處花的痛苦。普通商品房則限面積、限層高、限最低容積率，甚至限房型(比如面積小于120平，層高小于3.3米，容積率不低于2倍)，采用新的供給方式：在限購的基礎上，讓真正需要住房的居民，通過土地詢價的方式，向政府申購土地使用權，參與者都有唯一一次申購成功的可能;開發商建筑商等向土地使用權擁有人竟拍承建。中央政府根據各個大中城市具體情況，設置最低年平均中簽率，申購的人多，多供地，申購的人少，少供地。買普通商品房類似股市打新，能否買到需要靠運氣。所謂土地詢價，就是符合條件的參與者，在規定時刻同時報唯一一次價，取報價分布中間區域的均價為土地最終成交價。比如一塊地可建成一千套房，2萬個家庭參與土地詢價，報價偏高的9千家不算、偏低的9千家不算，取報價中間2千家，求和再除以2千，得到的平均價為土地最終成交價，往上最靠近該價的報價人，為中簽者。至于保障房、豪宅，下文不予討論。

　　（三）、以人民為中心的普通商品房供給制度的優越性

　　（1）、不用政府減免稅費，平均每年降低全社會成本3萬億以上

　　新的普通商品房供給制度，變居民買房為買住房建設用地使用權，變房地產開發商為建筑商，變居民求開發商買房為開發商求居民建房，變土地計劃供應為市場供應，變放開房價向開發商拍賣土地為通過詢價方式讓真正需要住房的居民直接向政府購買土地使用權。根據國家統計局數據，房地產商囤積80億平米住房建設用地，平均囤積90個月，算7年，資金利率平均算8%，地價均價算2千，則(1.08^7 -1)*80*2000/7=1.43萬億。央行最新數據，房地產商融資余額42萬億，在本商品房供給制度下，商品房建造不需要融資，土地詢價保證金覆蓋了全部建安成本;42萬億融資余額一年利息成本少也是2.5萬億以上。以人民為中心的大中城市商品房供給制度，居民從土地詢價完畢到拿到房子，只有8個月左右，少了42萬億融資的利息成本，每年降低房地產商囤房囤地資金利息成本2.5萬億以上，加上房地產商不合理的管理費用，如養足球隊的錢，拿千萬年薪常年不上班爬山游學泡妞的錢，公關策劃營銷開支，及房地產的利潤，一年可降低全社會3萬億以上的成本。

　　(2)、以人民為中心與以房地產商為中心的兩種商品房供給制度具體市場表現：

　　為什么兩種不同的普通商品房供給模式，地方政府在限購上的態度截然不同呢?新的制度下，幾萬人買幾百套房的地，賣地不是難事，年平均中簽率一定情況下積極限購，符合土地詢價的人少，土地供應少，減少的是有效供應，對當地政府工作人員及其周圍人群所擁有的投資性房產高位套現有利。而現有供給制度下積極限購，減少的是有效需求，最多幾十家房地產商競拍，土地難賣出，更賣不出價錢，影響當地政府土地財政收入，對政府工作人員及其周圍人群所擁有的投資性房產套現不利。

　　(3)、真正實現住房姓住不姓炒

　　住房不管怎么炒，最終都得以更高的價格賣給真正需要房子住的人后才能獲取利潤。現有房地產商供給制度下，地價越拍越高，開發商再分期開發，樓房售價越賣越貴，等房地產商將房價拉到足夠高的價格時，炒房客再將手里的房以低于新建商品房的價格，賣給真正需要住房的人，獲取暴利。而以人民為中心的普通商品房供給制度，讓真正需要住房的人，靠運氣直接買到嶄新的低價房。投資房產的人沒有了房地產商操控的房價暴漲走勢再也難套現，徹底斬斷炒房的利益鏈條。本人以人民為中心的大中城市普通商品房供給制度構想，可望一勞永逸解決大中城市的商品房供給問題。

　　（４）、維護了國家和人民利益，得罪極少數團結絕大多數，阻力小可行性高

　　A、 正需要住房的人。得到了實實在在的好處，新建普通商品房到手價，比市場價可

　　能低一半，中簽者都可大掙一筆。如2018年恒大地產所售房產采用以人民為中心的大中城市普通商品房供給制度，每平米住房，地價成本997塊，建安成本2000塊，稅費1000塊，居民到手房價每平米最多四千塊，絕不是一萬一千塊;居民得到了實實在在的好處。

　　B、政府的土地財政得到更好維護，卻少了面粉貴于面包的責罵。豪宅一切限制放開，豪宅用地，能賣更高的價錢。而普通商品房用地，申購者眾，地價不可能太低。幾百萬上千萬一套的房，買得起的人不多，只要繳納最多30萬建安成本保證金的土地詢價，中簽后可大掙幾十萬上百萬，申購者不會比股市新股打新的少。

　　C、  對存量業主利益影響不大，二手房價格不會因此暴跌。土地詢價能否中簽要靠運

　　氣，中簽率比股市打新還低，初步估計在0.1%以內;他們中很多人還得去買二手房。大多數人生活半徑只5公里，參與土地詢價的卻是半徑30公里內整個城市符合限購的人口;即使是土地詢價中簽的人，也只有5%不到的人，恰好在自己生活工作半徑內，絕大部分都得將自己申購到的新房轉讓，然后去買二手房。制度設計上，開始時年平均中簽率設低，然后逐年提高。即使房價有所調整，也是個緩慢的過程，影響不到國家金融安全和社會穩定。

　　D、更公平。不論貧富只要符合限購條件，都可參與土地詢價，都有一次中簽的可能。

　　E、住房施工建設方案選擇、住房分配不是問題。住房房型朝向等單一，本來就沒有太多選項。土地詢價中簽的，95%都會轉讓，獲得的實際就是差價，土地詢價以住房建設施工分配方案少數服從多數為前提，不是由5%的人定。不管房子樓層位置如何，房子建設好分配到手后，都可大掙一筆;而房子沒建好沒分到手，將一無所獲;越早到手，獲利越多。共同的利益使得住房建設施工分配根本就不是問題!

　　F、  普通商品房的質量更有保障，開發商建筑商向土地擁有人競拍承建，更貼近市場需

　　要，需要住房的人從乙方變成了甲方，更多買房人的品質需求將得到滿足，況建安成本本來就沒幾個錢。

　　G、 相對現有調控政策，只有開發商和金融機構的不合理利益被革除，上市銀行保險每

　　年利息收入初步預算將下降一萬億以上。受益方多受損方少，政策執行阻力小，可行性更高。

　　H、更有利化解實體經濟融資難融資貴，有利物價穩定。從開發商擠壓出80多億平米住房建設用地的囤地資金，沒有了出高利息的金主，資金只能放下身段委身往實體經濟流。少了到海外高息融資的房地產商，國家外匯收支更平衡，國家金融更安全，物價將更穩定。

　　I、房價將平靜如水。房市沒有了操控房價的房地產商，如股市沒有操控股價的機構，房價將平靜如水，再也不可能暴漲。

　　J、對參與土地詢價的中簽戶，取消保障房資格，減輕政府住房保障負擔。需要住房的低收入群體也可參與土地詢價，中簽后大掙一筆，自己就可買個窩了;不需要政府再保障了。在試點成功后，可考慮取消土地詢價時的保證金，改為中簽后繳納，實在沒錢可讓銀行提供貸款，方便低收入者參與土地詢價。

　　（５）、抑制資本外流、凈化社會輿論

　　靠屯房屯地操控房價暴富的路被堵死，游學爬山泡妞的、買游艇買私人飛機的、買馬戲團足球俱樂部的將大幅減少;高價房難套現，賣房移民海外的將大幅減少，海外留學的大中小學生等將大幅減少。整個利益鏈條被徹底斬斷，制造輿論誤導國家政策的、引導購房需求的，各色利益人等將樹倒猢猻散，社會輿論將風清氣正。

　　本制度也有缺陷，一線城市供給少而需求旺，土地詢價門檻又低，上十萬人去買幾百套房的地可能推高地價。土地供給擴大后又可能拉低房價，引起存量業主不滿。應嚴格控制土地詢價中簽率，逐年慢慢提高;同時嚴格遵守取中間報價均價作為最終地價。

　　（四）、以人民為中心的大中城市普通商品房供給制度具體設計

　　本制度主要分土地詢價、住房建設招投標及分配、資金劃撥管理、產權過戶轉讓等

　　1、土地詢價

　　●參與條件，參與土地詢價，必須同時具備如下條件的無房家庭：

　　當地土著居民，當地工作5年以上外來勞動人口(包括新落戶人口);高于建安成本的保證金，一線城市不低于40萬;沒有土地詢價中簽記錄;同意住房建設施工分配方案少數服從多數，即70%的人同意即可。

　　●詢價過程

　　※  指定時刻，同時報價，唯一一次。

　　※  地價計算公式(可建x套房的地，n戶參與)：

　　當n>2x時，取n個報價正中2x戶報價計算土地最終價， y以上最靠近的n^k為中簽集合。當n<=2x時,從高到低排序，第x個報價為土地最終價。

　　※   土地詢價結果確定后，中簽者的保證金劃轉政府指定帳戶，供住房建設用，超過部分作為土地購買資金。未中者退還個人賬戶。

　　※   稅費：將現有房地產法定稅率費率求和后，乘以土地成本與建安成本之和，就是業主所要繳納的稅費。新的供給制度下，沒有了漫長的囤地周期，土地增值也就不存在了。當然，對那些土地詢價后遲遲不能建好使用的，應該強化土地增值稅的征管。

　　※   土地資金延遲1年支付

　　2、住房建設招投標及建設資金劃撥

　　中簽者組織選舉業主委員會，負責必要管理。住房建設招投標需經60%以上業主同意，建設施工監理方的費用，經70%以上業主同意后，從政府帳戶直接支付。

　　3、產權過戶轉讓

　　土地詢價一年后，不管住房建好與否，都得全額上繳土地款項;需要貸款的，辦理貸款手續。房子分配方案需要70%同意，對房型位置不滿意的，或無力支付土地成本的，可以在住房建設好后轉讓;規定期限內拒不辦理手續的，由政府拍賣，拍賣所得在上繳土地成本、法定稅費(包括個人所得稅)后的利潤歸政府所有。一年內建設分配完畢的免征土地增值稅。通過這些促使業主相互忍讓、團結，盡快形成有效供應。同時也讓那些經濟能力不強的中簽者，在住房建設好后獲利退出;獲利去買個小的二手房住，減輕國家住房保障負擔。

　　（五）、需要注意的問題

　　1、限購政策要周到細致，防止產生土地詢價專業申購群體，居民只有一次中簽機會可能，而且要符合限購條件。要建立舉報懲處制度，不能讓鉆空子的人得到半點好處。

　　2、以人民為中心的普通商品房供給制度，特別適應住房緊缺的大中城市。同時應看到這是利益調整，推行需要注意策略，講求技巧，減少不必要的阻力。

　　3、住房供給以人民為中心，開發商由強勢變弱勢，房型層高面積容積率等都將遷就買房人，合理合法的要支持，不合理的要堅決制止。這其中的監管，政府要有準備和預案。

作者新浪微博：吳宮芳草

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